Пузырь в квадрате: грозит ли Петербургу ипотечный крах

К хорошему быстро привыкаешь, особенно к низкой инфляции. На фоне доставшихся от тех времён грошовых ставок по депозитам двузначные показатели роста цен на квадратные метры в Петербурге выглядят пугающими. За 2020 год квартиры на первичном рынке подорожали примерно на 20% (данные bn.ru). За первое полугодие 2021–го — ещё на 13–15%.

Отдельные экономисты забили тревогу: появились алармистские предположения, что это ценовой пузырь, а впереди нас ждёт ипотечный крах чуть ли не как в США в 2007 году. Сценарий рисовался следующий: обедневшие из–за коронакризиса ипотечники начнут выставлять свои квартиры на продажу, "квадраты" рухнут в цене, потянув за собой стоимость остальных залогов, что утянет в пучину ада всю финансовую систему.

Подобного ипотечного бума в России действительно ещё не было, но апокалиптический сценарий не выглядит убедительным. В реальности доля ипотеки в РФ составляет 10–12% от ВВП, напоминает Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate. "Когда Штаты столкнулись с ипотечным пузырём, доля ипотеки в ВВП США достигла 80%. Поэтому пока говорить о российском “пузыре” преждевременно, нам стоит ориентироваться на объективный показатель — долю ипотечных кредитов от ВВП", — считает он.

Однако ещё интереснее картинка выглядит, если изучить ретроспективные данные по цене.

Всё относительно

Сейчас, по данным bn.ru, средняя цена квадратного метра на первичном рынке в Петербурге составляет 175 тыс. рублей. Это якобы страшно дорого. Но до прошлого кризиса (2008 года) квартиры у нас продавались по 100 тыс. за метр. То есть за всё это время петербургские квартиры подорожали всего лишь на 75%. Для сравнения: накопленная инфляция за тот же период составила 127%.

Возьмём другой отрезок — всё–таки нужно учесть, что после прошлого кризиса цена сильно скорректировалась. Дна в 82 тыс. рублей удалось достичь где–то в 2010 году. Если считать от этой точки, получается уже солидных 113% роста, тогда как официальная инфляция за тот же период составила примерно 84%. Впрочем, тоже не предел. Можно вспомнить, что в 2005 году "квадрат" первички стоил вообще 35 тыс. рублей, тогда на горизонте 15 лет он сможет обогнать официальную инфляцию, но всего лишь вдвое. Не космос.

Эти три метода подсчёта не идеально честны, но объективно ситуация выглядит именно так: все последние годы рост цен на квартиры заметно отставал от инфляции, а также от роста благосостояния жителей Петербурга. За 2005 год средний петербуржец на свой годовой доход (при зарплате 10,1 тыс. рублей в месяц) мог бы позволить себе примерно 3,5 "квадрата", в 2010–м (при зарплате 27 тыс. рублей в месяц) он бы купил уже почти 4 метра, а сейчас (при средней зарплате 75 тыс. — поверим Петростату) он может за год приобрести больше 5 метров. И это — с учётом самых свежих, самых "запредельных" цен на квартиры и без учёта возросшей за 15 лет доступности кредита.

"Если учесть, что в 2010 году страна ещё не окончательно оправилась от потрясений 2008 года, а стоимость нефти не перешла к очередному циклу роста (что неизменно вызывает у нас рост доходов населения), то в целом можно сказать, что в среднем по стране цены на жилую недвижимость остались примерно на том же уровне, что и 11 лет назад. Но мы измеряем “среднюю температуру по больнице”. Это по России цены на жильё в прошлом году увеличились на 12% (по некоторым данным — на 12,5%). По Петербургу — тоже примерно на столько же. А вот в Москве, Краснодаре и ещё некоторых регионах рост цен составил около 30%", — напоминает Алексей Коренев, аналитик ФГ "Финам".

Материалы для инфляции

Покупательная способность потребителя — лишь одна из составляющих сложного уравнения. Логично прикинуть и себестоимость. Особенно учитывая, что скачок цен на недвижимость очень часто объясняют скачком цен именно на строительные материалы, некоторые позиции по ним подорожали в 1,5, а то и в 2 раза (хотя в среднем за январь–май Росстат зафиксировал рост на 12,7%).

Но ведь и в прошлые годы (за исключением 2009–го) стройматериалы не дешевели. Если посмотреть накопленную инфляцию по этим позициям, то с 2011 года она составит минимум 95% (для сравнения: "квадрат" подорожал на 113%). А если посчитать с 2005 года, то материалы для строительства подорожали втрое (а "квадрат" — в 4 раза). И это голое сырьё, а ещё есть оборудование (часто импортное), стоимость труда, земли, а главное — возросшие требования к качеству.

"Комплект стройматериалов и оборудования, необходимый для строительства жилья комфорткласса, прибавил в цене по меньшей мере 50–70% за последние 5 лет, — рассказывает президент группы RBI Эдуард Тиктинский. — Однако необходимо учитывать, что и уровень продукта за последние годы существенно вырос. Многие архитектурные и инженерные решения стали существенно дороже. То есть дома 5–10 лет назад были более “простыми”, нормы по озеленению, машино–местам и соцкультбыту — менее жёсткими и т. д. Кроме того, в структуре себестоимости значимая доля относится на стоимость земли, а она также растёт. Стоимость некоторых земельных участков и имущественных комплексов за последний год увеличилась в разы. О каком–то искусственном завышении цен, конечно, нельзя говорить. Девелопмент по–прежнему является низкомаржинальным бизнесом".

Лишних метров нет

Сильно усложнила жизнь застройщикам и реформа ФЗ–214 (переход на эскроу–счета). Неудивительно, что объёмы ввода жилья корректировались. На пике в 2018 году в Петербурге было построено почти 4 млн м2, однако затем показатель откатился к 3,4 млн.

Те же процессы происходили и в области: рекордные 1,9 млн "квадратов" возвели в 2017 году, но только 1 млн — в 2020–м.

То есть мало того, что цена уже не покрывала возрастающие затраты, застройщикам ещё и усложнили доступ к финансированию, что сдержало объёмы инвестиций. Естественно, что, когда правительство пролило на рынок золотой дождь из льготной ипотеки, ответом стал рост цены. Пузырь ли это? Как–то непохоже. Уж, по крайней мере, не в Петербурге.

Хорошая новость в том, что естественный процесс рыночного саморегулирования отрасли уже начался. "Уже больше года рынок разбалансирован и спрос превышает предложение. Поэтому девелоперы активно скупают земельные участки, даже сложные, и запускают новые проекты", — говорит Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.

По данным Colliers, в Петербурге в активах девелоперов находится около 730 га, где ещё не начато строительство. Все эти площадки были куплены в 2020 году или ранее.

"По нашей оценке, в ближайшие годы там может появиться более 5 млн м2 жилья. Более того, устойчивый тренд по увеличению земельного банка сохраняется и в этом году, — считает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers. — По нашим данным, за первое полугодие 2021 года девелоперы инвестировали чуть более $1 млрд в площадки под строительство жилья или апартаментов. Суммарно застройщики приобрели порядка 655 га, тогда как за весь 2020 год было приобретено вдвое меньше".

Правда, покупка земли не означает, что девелоперы точно начнут строить. Вариантов у них много: например, землю можно подержать, чтобы потом перепродать. Пока что ставки кредитования в России смотрят вверх, а реальные доходы остаются в стагнации.

Наконец, притормозила и миграция в Петербург (в 2020 году численность населения впервые снизилась с 5,398 млн до 5,384 млн человек). Всё это ставит устойчивость возросшего спроса под большой вопрос.

Однако, если звёзды сойдутся, экономика города может получить стимул, которого уже давно не чувствовала.