На какие виды дохода будут ориентироваться инвесторы на строительном рынке Петербурга в ближайшие годы — в обзоре спецпроекта "ДП" "Контуры будущего".
Многофункциональная коммерческая недвижимость, бум апартов и технопарков, а также повсеместная диджитализация станут неотъемлемой частью строительного рынка Петербурга в ближайшее десятилетие, уверены опрошенные "ДП" аналитики и участники рынка.
Инвесторы в этих условиях будут минимизировать риски, помещая проекты в разные "корзины" доходности. Более того, в 30-х годах XXI века бизнес сможет иметь более широкий выбор вариантов как по способу вложения, так и по базовым инвестиционным активам, уверены эксперты.
Игра в конструктор
В ближайшее десятилетие мы увидим формирование тех трендов в области недвижимости, которые развиваются уже сейчас. Ключевыми из них являются: гибкость, человеко-ориентированность, технологичность, уверен Андрей Богданов, директор по альтернативным инвестициям УК "Альфа-Капитал".
"По сути мы увидим комплексное освоение площадок или встраивание объектов в действующую инфраструктуру таким образом, чтобы условно в шаговой доступности человек мог удовлетворять все базовые потребительские потребности в продуктах, товарах и услугах", — поясняет аналитик.
Технологичность, по его словам, выражается в цифровизации всех функций, выполняемых объектом недвижимости в любом исполнении. Умные дома, умные офисы, умные склады и так далее — всё это будущее строительного рынка, говорит Богданов.
С аналитиком согласна Елена Чистякова, руководитель отдела развития компании Academia Hotels. По её словам, обязательным условием в отрасли станет техническое оснащение объектов в соответствии с актуальными требованиями. Гибкость форматов Чистякова называет мобильностью, также отмечая эту примету времени как ключевую.
"Мобильность — тренд во всём мире. Это создание многофункциональных комплексов. Инвестор с такими проектами минимизирует риски, раскладывает проекты в разные "корзины" доходности. Например, слияние торговых и бизнес-центров, что реализовано в нескольких проектах в Петербурге", — поясняет отельер.
В Петербурге, по мнению Чистяковой, основным трендом становится внимание крупных застройщиков к локациям в центре. "Они будут заниматься реконструкцией объектов исторического наследия в больших объёмах. Речь идёт о зданиях 8–12 тыс. м2, которые ранее использовались под офисные блоки или бизнес-центры", — прогнозирует представитель Academia.
Существенное влияние на сферу девелопмента с высокой долей вероятности окажут "зелёные технологии" и альтернативные строительные технологии, обращает внимание юрист Акмаль Пана. "Надзорные органы не будут выдавать разрешения на строительство без наличия технологий, кратно уменьшающих потребление зданиями энергии и тепла, что должно уменьшать парниковый эффект", — приводит он пример "зелёного" регулирования.
Перспективный портфель
С точки зрения инвестиций в недвижимость трендом будет не столько доминирование того или иного вида вложений, сколько более широкий спектр инвестиционных возможностей, который будет расширяться за счёт предложения со стороны самых разных финансовых посредников, в первую очередь управляющих компаний, подчёркивает аналитик УК "Альфа-Капитал".
Инвесторы в этой связи будут иметь различные инструменты для вложений и активов. Кроме того, отмечает экономист, растущая финансовая грамотность позволит инвесторам подбирать проекты для своего портфеля и стратегии.
"Так, для консервативных инвесторов вложения в арендное жильё и офисы будут более близкими и понятными, а вот для инвесторов с агрессивным профилем, склонных к повышенному риску, спекулятивные инвестиции в активы для перепродажи или в девелопмент будут единственным вариантом получить более высокую доходность, как путём личных вложений, так и путём покупки паёв профильных инвестфондов, включая российские ЗПИФ", — поясняет Богданов.
Говоря о сегментах рынка, Пана отмечает, что сделки по перепродаже квартир станут менее популярными в постпандемийную эпоху в силу волатильности на рынке и растущих цен, бизнес-центры также остаются нестабильным активом, при этом популярность технопарков и апартаментов со временем продолжит расти.
Перепродажи квартир дают самую долгую дельту при вложениях с "котлована", да и рост цен на первичном и вторичном рынке не приносит хорошей доходности, подтверждает представитель Academia Hotels. Доходность бизнес-центров стабильная, но невысокая — 6% годовых для объекта в центре города, согласно недавним подсчётам.
"Доходность от апартаментов даёт возможность на старте проекта вложиться в капитализацию и после перепродать. Кроме того, есть и программы доходности, которые пока интереснее банковских продуктов. Плюс — инвестиции обеспечены квадратными метрами недвижимости. Но в любом случае доходность зависит от управления, менеджмента", — уточняет Чистякова.
Необходимые условия
Развитие отдельных сегментов рынка и доходность для инвесторов на рубеже десятилетий будут определяться множеством специфичных факторов. Так, вектором развития рынка апартов в Петербурге станет концентрация главных игроков в историческом центре, поскольку ключевым критерием остаётся локация объекта, отмечают в Academia. Сыграет свою роль и пандемия.
"Когда границы откроют полноценно, поток иностранных гостей позволит изменить и расчёт доходности. По нашей оценке, объекты на стабильном рынке могут давать до 13–16% годовых", — говорит Чистякова.
Распределение доходности традиционно связано с распределением рисков, то есть формула "ожидаемая доходность пропорциональна принимаемому риску" работает и в долгосрочной перспективе, обращают внимание в "Альфа-Капитал".
По мнению аналитика, застройщики и их прямые инвесторы принимают на себя всё большую долю риска в проектах — классический пример эскроу-счета в жилье или рост проектов built-to-suit в коммерческой недвижимости.
"Поэтому мы будем постепенно наблюдать перераспределение большей доли доходности в пользу девелоперов, несущих основные риски проекта и обеспечивающих снижение рисков для конечных покупателей и потребителей объектов", — резюмирует Богданов.
