В условиях галопирующего роста цен на недвижимость покупка квартир под перепродажу стала выгодным вложением. Но вала сделок с таким жильём нет.
При запуске льготной ипотеки в 2020 году многие опасались, что население наберёт кредитов, которые не сможет выплачивать из–за ухудшения экономической ситуации в стране. Однако из–за роста цен и продолжающегося высокого спроса сейчас никто не ожидает массовых дефолтов и распродажи кредитных квартир, которая могла бы существенно повлиять на рынок. Даже в текущей ситуации такой сценарий не представляется реалистичным, отмечают опрошенные "ДП" эксперты, поскольку спрос на недвижимость остаётся очень высоким (в том числе на квартиры, покупаемые в инвестиционных целях).
"Случаи, когда клиент взял ипотеку и не смог её выплачивать, — единичные. Резкой динамики, связанной с увеличением количества переуступок с момента начала действия программ льготной ипотеки, мы не наблюдаем", — комментирует Сергей Степанов, директор по продажам объединения "Строительный трест".
Выгодно вложились
Наиболее выгодными свои инвестиции сейчас считают те, кто успел в числе первых получить ипотеку по льготной ставке, вышедшей на рынок благодаря пандемии, ещё до стремительного роста цен. Напомним, что по итогам 2020 года рост цен на новостройки Петербурга составил в среднем около 27%. За 2021 год стоимость жилья выросла ещё примерно на 30%. В январе 2022 года цены продолжили расти, а в связи с падением курса рубля брокеры ожидают скачка спроса на недвижимость, который всегда приводит к удорожанию. В результате вложившиеся в стройку 2–3 года назад дольщики смогли существенно увеличить стоимость своих активов.
Экономисты обращают внимание, что ажиотажный спрос 2020 года был во многом обеспечен теми, кто торопился вложить имевшиеся сбережения в недвижимость или решился на сделку исходя из финансовых соображений, а не из необходимости решить квартирный вопрос. "У покупателей изначально разные цели. Многие инвесторы покупают с намерением перепродать — они, конечно, получат высокий доход с учётом выросших цен за последние 2 года. Но большинство людей всё–таки приобретают жильё для личного проживания либо для детей или родителей", — говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group).
Часть этих квартир уже выведена на рынок. Впрочем, риелторы говорят, что этот объём не является критичным. При этом продавцы, если речь не идёт о срочных сделках, выставляют цены с оглядкой на рынок и не предлагают существенных скидок (по сравнению с отделами продаж строительных компаний). "Если говорить о конкуренции переуступок и застройщиков, то здесь ничья, на мой взгляд. Застройщики имеют преимущество в субсидированных ставках, программах лояльности, акциях, а переуступки выигрывают по цене, интересным планировкам и видам, так как приобретались, когда было из чего выбрать", — рассказывает Катерина Соболева, вице–президент Becar Asset Managmenet.
Распродажи в Мурино
Для быстрого получения прибыли инвесторы обычно скупают малогабаритные квартиры сегмента масс–маркет по доступным ценам, рассказывает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина". По её словам, в жилых комплексах Кудрово, Мурино, Шушар, Парнаса и Каменки сегодня можно встретить до 20% продаж по переуступке. Очень редко для спекулятивных сделок используют эксклюзивные форматы квартир в престижных районах. У начинающих инвесторов на них нет средств, а опытные специалисты предпочитают зарабатывать на оборотах, увеличивая свою прибыль за счёт быстрых продаж.
Совладелец и генеральный директор ГК "Еврострой" Оксана Кравцова рассказывает, что в элитном и премиальном сегменте роста переуступок нет. "Дорогая недвижимость — априори осознанная покупка для себя или для членов семьи. Безусловно, перепродажи есть, но они не связаны с негативными сценариями вроде проблем с выплатами по ипотеке", — добавляет она.
Квартиры по переуступке чаще всего выходят на рынок на высоких стадиях строительства проекта и не составляют серьёзной конкуренции квартирам застройщика, отмечает Ольга Трошева.
"Действительно, сейчас мы наблюдаем рост числа переуступок. Это закономерный процесс по мере роста строительной готовности объекта. И найти квартиру с определёнными характеристиками клиентам бывает проще среди лотов, которые продаются по переуступке, если у застройщика подобных вариантов уже нет в продаже. А стоимость, как правило, сопоставима с условиями девелоперов или на 5–10% ниже. Поэтому этот инструмент не может создать конкуренцию застройщикам, зато предоставляет клиентам дополнительный выбор вариантов для покупки", — считает Руслан Сырцов, вице–президент коммерческого блока GloraX.
Деньги вместо скидок
"У сделок с переуступками есть как плюсы, так и минусы. Например, на них не распространяется часть удобных ипотечных программ — совместные ипотечные программы застройщиков с банками. Если квартира, которую предлагают по переуступке, изначально была приобретена в ипотеку, новый покупатель должен сначала закрыть существующий (порой большой) кредит, чтобы переоформить права на недвижимость", — отмечает она.
Единственным конкурентным преимуществом квартир по переуступке является цена, поясняет Ася Левнева. По её словам, застройщики пользуются большим доверием, чем физические лица. К тому же они оказывают услуги по оформлению льготных ипотечных программ и проводят сложные сделки. Например, по квартирам, приобретаемым с привлечением материнского капитала или при участии несовершеннолетних. "Квартиры по переуступке неконкурентоспособны в сравнении с продуктом компании, который включает полное сопровождение ипотечного специалиста, возможность приобрести квартиру в трейд–ин, подземный паркинг со спуском на лифте с жилого этажа в подарок или со скидкой, широкий выбор эксклюзивных форматов недвижимости и развитый постпродажный сервис", — комментирует она.
Продать против воли
Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства "Долговой консультант", обращает внимание, что помимо "добровольных" продаж в предложении есть и проблемные квартиры, реализуемые при участии банков (речь о квартирах с просроченными платежами по кредитам или перешедших в собственность кредиторов). Так, по итогам 2021 года банки сократили проблемные ипотечные портфели на 18%, или 15 млрд рублей. В Петербурге снижение составило около 700 млн рублей. "С вероятностью 99% этот объём вышел на рынок продаж жилья. С учётом средней цены квадратного метра для рынка, на котором ежемесячно совершается более 10 тыс. ипотечных сделок, нельзя сказать, что это заметная сумма, речь идёт о неожиданном для рынка появлении чуть более 150 объектов. Но если смотреть на динамику, то она стала заметна ближе к декабрю. И мы предполагаем, что колесо в текущем периоде закрутится ещё быстрее", — говорит Денис Аксёнов.
Он поясняет, что раньше, когда заёмщик переставал платить по ипотеке, банки долго вели переговоры, просили изыскать деньги и начать погашать задолженность. При неудачном исходе переговоров инициатором продажи и погашения выступали кредиторы. Процесс занимал длительное время. Сейчас, когда цена на метр жилья растёт уже третий год, сами заёмщики инициируют продажу. Отсюда и резкое сокращение проблемной ипотеки на балансах банков во всех регионах.
