Квартиры и комнаты проще превратить в коммерческие объекты, чем продать.
Они получили наибольшее распространение после революции 1917 года, когда в жильё богатых горожан принудительно заселяли рабочий класс. Речь шла о квартирах, в которых количество комнат превышало количество жильцов. А позже получилось так, что в одной квартире могло проживать 10 и более семей. Как правило, они располагались в историческом центре города, в частности на Невском проспекте. Впрочем, в современном Петербурге такая картина — поистине редкость, теперь на их месте проще встретить апарт–отель, агентство недвижимости или питейное заведение.
Процесс со скрипом
По данным пресс–службы вице–губернатора Николая Линченко, на осень 2021 года в городе числилось 62 тыс. коммуналок. Проблему с их расселением стараются решить уже не один десяток лет, однако пока что темпы остаются медленными, но власти пытаются принимать новые меры. Так, в июне депутаты ЗакСа в третьем, окончательном чтении приняли поправку к закону, способствующему расселению коммунальных квартир в историческом центре города. Согласно документу, их жители могут согласиться на расселение, получив взамен новое жильё, а старые квартиры — отремонтируют и продадут. Однако среди согласившихся на этот шаг оказалось только 8% жильцов (или 5 тыс. коммуналок). Их Смольный планирует расселить в течение ближайших 3 лет, потратив на это 9,6 млрд рублей.
Основная проблема с расселением в центральных районах, в том числе и на Невском, состоит в том, что многие собственники не хотят выселяться из коммуналок, потому что сдают комнаты в аренду туристам и получают с этого неплохой доход. По данным ЦИАН, только предложений по долгосрочной аренде комнат на проспекте сейчас в открытом доступе около десятка, при этом год назад их было вдвое больше (рынок аренды во время пандемии просел, комнаты под съём пустовали, поэтому объявлений о сдаче было много).
Трудности перевода
Иными словами, квартир для сдачи на Невском сейчас даже больше, чем в продаже: есть предложения как для долгосрочной аренды, так и для посуточной. "Некоторые бывшие коммуналки действительно превращают в хостелы или мини–отели, но о масштабах таких трансформаций говорить сложно. В настоящее время на проспекте в продаже находится 17 лотов в коммунальных квартирах. При этом год назад их было 19, а 2 года назад — 24", — отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН. По его словам, чаще всего это одна комната в 4–5–комнатных квартирах. Есть и нестандартные предложения, например пять комнат в 6–комнатной квартире, где при договорённости можно выкупить и последнюю комнату, получив целую квартиру на Невском. Впрочем, эксперт добавляет, что долгосрочный тренд состоит в снижении числа таких предложений и их доли на рынке. Связано это в том числе и с действиями Смольного по ликвидации "советского наследия".
Руководитель агентства недвижимости "Метрберу" Прохор Полищук считает, что основная проблема с расселением коммунальных квартир на Невском проспекте заключается в слишком завышенных ценниках от коренных петербуржцев и ленинградцев. "Например, была ситуация, когда за комнату площадью 13 м2 владелец требовал либо две двухкомнатные, либо две однокомнатные квартиры, но с шаговой доступностью от метро. Это было 2–3 года назад, и на данный момент ситуация сильно не изменилась. Естественно, за баснословные деньги никто их брать не будет, это коммерчески невыгодно", — отмечает он.
Редкий бриллиант
Но даже такие квартиры в продаже бывают очень редко, и уходят они, как правило, с торгов либо от города с определёнными обременениями. К слову, всего в Петербурге в продаже находится 2,6 тыс. коммунальных квартир — это приблизительно 8% от всего вторичного рынка в городе. По данным ЦИАН, на квартиры на Невском проспекте приходится менее 1% от общего числа коммуналок в продаже — поскольку комнаты в них просторнее (средняя площадь — 20,4 м2 против 17,4 м2 в целом по городу). И, конечно же, главный фактор — цена. Так, средняя цена одной комнаты сейчас составляет 3 млн рублей, в то время как год назад — 2,4 млн (+23,8%), 2 года назад — 2,3 млн рублей (+30,2%). Несмотря на то что повышение стоимости закономерно в связи с общим подорожанием жилья, рост цены также связан и с сокращением выбора. Средняя цена предложения (с учётом того, что в некоторых квартирах продаётся не одна, а несколько комнат) колеблется в пределах 4,3 млн рублей.
