Пока благодаря воле федеральных властей обходится без штрафных санкций. Но эксперты опасаются, что срыв сроков ввода объектов может стать тенденцией.
По данным Единого ресурса застройщиков, с начала года средний срок переноса сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию в Петербурге увеличился с 3,3 до 4,5 месяца. В Ленинградской области ситуация ещё хуже — в среднем квартиру приходится ждать на 8,7 месяца дольше (в начале года — на 7,8). Впрочем, по мнению экспертов, эта цифра возникла под влиянием большого количества проблемных объектов в области.
Как говорят участники рынка, сроки срываются не потому, что застройщики жулики. Стройка — большой риск, приходится прогнозировать на несколько лет вперёд доходы от продаж, работу строителей, курсы валют, отношения с местными властями, законы, федеральную политику в строительстве. А в последнее время прогнозировать это становится всё сложнее и сложнее.
Самое большее влияние на сроки строительства оказали февральские события, которые привели рынок недвижимости в большое смятение. А повышение ключевой ставки ЦБ сразу до 20% по сути на 2–3 месяца "заморозило" строительную отрасль.
Поэтому в конце марта федеральные власти ввели мораторий до конца года на начисление пени, убытков, неустоек и других штрафных санкций в отношении застройщиков, которые нарушат условия договоров долевого участия в части сроков сдачи. Комментируя нововведение, заместитель главы Минстроя РФ Никита Стасишин обращал внимание, что в условиях санкционного давления на сроки ввода домов может повлиять нарушение логистических цепочек в поставках оборудования, необходимого для строительства.
А в апреле Михаил Мишустин подписал постановление правительства о возможности автоматически продлевать действующие разрешения на строительство на год. В Кабмине подчеркнули, что это позволит застройщикам избежать дополнительных временных затрат на прохождение административных процедур и сосредоточиться на реализации уже начатых проектов. Воспользоваться автоматическим продлением могут девелоперы, чьи разрешения истекают до 1 августа 2022 года.
Мы не виноваты. Виновата внешняя среда
"Застройщики функционируют в рамках финансовых моделей, рассчитанных ранее. Отклонение может стать критичным для компании. Отсюда и возможные корректировки сроков", — отмечает Максим Жабин, заместитель генерального директора СК "ЛенРусСтрой".
В текущей ситуации крайне важно, чтобы стройкомпаниям в условиях санкций и роста цен на стройматериалы и технологическое оборудование удалось достаточно быстро перенастроить все цепочки поставок.
"С марта по июнь наш антикризисный штаб работал каждый день, — рассказывает Максим Жабин. — В мае даже собирались срочно выезжать в Китай для заключения новых контрактов. Нашему холдингу помогает самодостаточность: 60% строительных материалов и работ производим сами".
Но часть компаний не смогла реорганизовать систему поставок, и финансовая модель не справляется с рисками, ростом цен, стоимостью кредитов и падением продаж.
Временные затраты на поиск новых поставщиков, заключение договоров и сопутствующие процедуры негативно сказываются на скорости реализации уже начатых проектов. Кроме того, у азиатских производителей сроки поставок зачастую длиннее, чем у европейских. Всё это вместе и отражается на сроках.
Для сохранения репутации
В целом чем выше класс недвижимости, тем очевиднее зависимость от импорта. В элитном сегменте импортозамещение может привести к потере качества проекта. В сегменте массмаркета ситуация менее критичная. Тем не менее многие материалы российского производства содержат импортные компоненты, складывается непростая ситуация с инженерией и компьютерным софтом. Отечественные продукты дорожают из–за повышенного спроса и усложнения логистических цепочек.
В выигрышной позиции те девелоперы, кто имеет свои заводы, складские запасы стройматериалов и может распределять их между объектами в зависимости от сроков сдачи. В этой ситуации задержки с поставками дольщикам менее заметны. У небольших компаний нет такой возможности — для них время, затрачиваемое на бюрократические процедуры, сопоставимо со строительным циклом.
Впрочем, пока перенос сроков больше номинальный, чем реальный. "От застройщиков больше не ждут опережения графиков — ситуация на рынке непростая, все это понимают. Поэтому компании опираются теперь на сроки из договоров с дольщиками, а они фиксируются всегда с дельтой по времени, то есть более длинные, чем реальные. Это даёт возможность сохранить репутацию в том случае, если не удастся сдать дом к ранее озвученной дате введения в эксплуатацию", — говорит Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина".
Лоббисты перестарались
По мнению Сергея Бобашёва, руководителя проекта LifeDeluxe.ru, крупные компании стараются выдерживать обещанные сроки сдачи, а "кто всегда обычно переносил сроки, этим занимается и теперь". "Но главный фактор — индульгенция от правительства. Сейчас разрешение на строительство автоматически пролонгируется на год. Застройщику даже ходить и просить не надо. Поэтому это теперь его воля — сдавать вовремя или нет. Ничего ужасного в этом нет. Хотя я до сих пор не понимаю, зачем это было сделано. Видимо, лоббисты перестарались", — считает он.
Некоторые эксперты опасаются, что, ослабив дисциплинарные вожжи по отношению к девелоперам, власти этот ящик Пандоры закрыть потом если и смогут, то с трудом.
"Более вольное отношение к срокам сдачи может стать трендом. Но это будет длительный процесс, заметный в перспективе нескольких лет. Спрос может продолжать падать, и застройщики начнут притормаживать с выводом новых проектов. А если выведенные новостройки покупаться не будут, их станут максимально “растягивать“", — замечает Игорь Карцев, генеральный директор "Максимум лайф девелопмент".
"Всё будет зависеть от того, насколько перенос сроков будет выгоден компании. С эскроу невыгодно переносить сроки, потому что счета не раскрываются, пока дом не будет сдан", — напоминает Сергей Бобашёв.
“
На сроки ввода жилья в эксплуатацию влияет несколько факторов. Стремительный взлёт стоимости строительных материалов, резкий рост ипотечных ставок в марте, санкции и, как следствие, ограничения по закупкам некоторых видов материалов и оборудования — всё это влияет на работу девелоперов. Логичный сценарий при скачках цен, спроса и ипотечных ставок в критический момент — снизить интенсивность и дождаться стабилизации, оценить новые реалии и возможности, выработать дальнейший план действий.
Наталья Осетрова
Руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens
“
Рынок сжимается, это правда. Прежде всего нужно понимать, что негативные процессы, которые нарастают в экономике, не способствуют приобретению таких долгосрочных и дорогостоящих товаров, как недвижимость. Когда ждать нивелирования данного фактора, прогнозировать невозможно. Рынок также подстраивается под текущую ситуацию. Новых проектов, которые вышли на рынок в первом полугодии, ничтожно мало. Их общая площадь составляет, по экспертным оценкам, 700–800 тыс. м2. Таким образом, можно говорить, что дефицит жилья усиливается. Это помогает строителям выдерживать экономику проектов.
Ольга Ульянова
Директор по маркетингу "Полис групп"
