Реновация советских кварталов в Москве идёт полным ходом, пока в Петербурге буксуют первые проекты, стартовавшие более 10 лет назад.
Петербург запустил первую программу реновации с привлечением инвесторов ещё до того, как в России было принято федеральное законодательство, регулирующее этот процесс. В начале 2010 года город подписал договоры с двумя структурами на реновацию 24 кварталов, застроенных домами первых массовых серий. Компания "СПб Реновация", созданная братом главы Подмосковья Максимом Воробьёвым, совладельцем Evraz Александром Абрамовым и бывшим директором компании "Главстрой" Артуром Маркаряном, получила 22 квартала. "Воин В", местный игрок рынка недвижимости, — два.
Проект "СПб Реновации", которая теперь входит в структуру ГК "Самолёт", развивается заметно медленнее, чем планировалось на старте. Заплатив за право работать с хрущёвками около 400 млн рублей, компания должна была реализовать масштабный проект к 2019 году. В 2019 году срок действия договора продлили на 10 лет. Учитывая сложности работы в Петербурге в целом, а также проблематику расселения хрущёвок, не исключено, что этот перенос не будет последним.
На данный момент компанией начаты работы в восьми кварталах из 22. Полностью работы завершены по двум кварталам. По сведениям компании, расселено более 700 семей, снесено 90 зданий. Всего по программе предполагалось снести 1,2 тыс. домов, на их месте построить 8 млн м2 нового жилья. Построено около 1 млн м2, в стройке находится ещё 312 тыс. м2 жилых и коммерческих площадей.
Работу "СПб Реновации" осложняют правила игры, установленные городом более 10 лет назад, — ей необходимо договариваться со 100% жителей реновируемых домов, при этом последние жильцы часто бывают крайне капризны и, понимая все выгоды своего положения, требуют с застройщика гораздо больше рыночной стоимости своих квартир. Существенной для проекта в целом строители называют и нехватку стартовых пятен, на которых можно было бы возводить первые дома для расселения старого фонда. Впрочем, жалоб от "СПб Реновации", тем более в сторону властей, практически нет. Это может объясняться опасениями потерять сложный, но крупный проект. Так, "Воин В" после череды громких скандалов остался без своих кварталов — договор с ним Смольный не продлил.
Позже, да лучше
В Москве ещё в конце 1990–х стартовала первая программа реновации, о которой сегодня говорят мало. Новая программа, рассчитанная на замену более поздних серий жилья, была запущена в 2017 году. Расчётный срок действия — до 2032 года. Переселение в рамках программы реновации будет проходить в три этапа: 2020–2024, 2025–2028, 2029–2032 годы, сообщили в столичном Фонде реновации. Результатом программы должно стать переселение более 1 млн москвичей, проживающих в домах постройки 1957–1968 годов (всего — 5175 адресов), в современные.
По условиям программы переселенцы получают равнозначное жильё с готовой отделкой в своём районе проживания. В столице старт программы также прошёл не без сложностей — активисты добились исключения отдельных домов из адресных списков. Но в общем объёме недовольных оказалось не так много — подавляющее количество москвичей, по данным опросов, полностью поддерживают власть в этом вопросе.
Работа по реновации ведётся при активном участии мэрии, которая на данный момент взяла на себя полное финансирование работ. Стоит отметить и высокую проработку программы на стадии разработки — ещё до запуска была подобрана 561 стартовая площадка на 9 млн м2. Всего по новой программе реновации в Москве должно быть построено более 20 млн м2 жилья (350 тыс. квартир). На сегодня готово 216 домов общей площадью 2,8 млн м2, 401 дом (7,4 млн м2) проектируется и строится. 127 расселённых дома уже снесены.
Петербургу не до реновации
Новую жизнь в процесс реновации в Петербурге местные власти попытались вдохнуть в начале 2022 года. В городе приняли всю необходимую законодательную базу, позволявшую запустить девелоперские процессы на московский манер и даже более решительно — чиновники не только отказались от пункта о необходимости получения согласия на снос от 100% жителей, но и убрали привязку к месту расселения. Это не понравилось жителям. Они быстро скооперировались и начали протестовать. Поскольку власть не опубликовала никаких адресных списков и в целом особых пояснений по вопросам не давала, протестовать стали по всему городу.
Активность недовольных была столь высока, что её заметили на федеральном уровне. По словам участников рынка, из Москвы пришли указания как можно быстрее купировать проблему и убрать негативный фон. В итоге Смольный быстро приостановил действие написанного им же закона, сославшись на необходимость доработки. При этом граждане до сих пор добиваются его отмены.
Зачем власти так спешили весной и под кого готовили такие вольготные условия работы, осталось неизвестным. Ни один из опрошенных крупных застройщиков Петербурга не захотел публично ответить на вопрос об интересе к возможной реновации жилого фонда — эта тема считается токсичной.
"Таких планов нет, и по возможности комментировать это тоже не хотелось бы", — сказал "ДП" представитель одного из девелоперов.
"Существенная разница"
Директор Центра социальных исследований и технологических инноваций факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ, декан факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ Евгений Михайленко напоминает, что и в Москве на старте программы были конфликтные ситуации: какое-то количество районов с удовольствием восприняли участие в реновации, другие — отстояли своё право из программы выйти. По его словам, развитию программы в Москве способствовали интенсивность реализации и соблюдение графиков ввода новых домов, утверждённые ещё на старте программы стандарты вводимого жилья и благоустройства, а также достаточное бюджетирование программы.
“
"У каждого города своя специфика и свой контекст. В любом случае нужен индивидуальный подход, нельзя просто взять программу реновации Москвы и реализовывать её в другом городе. Да, какие-то универсальные решения могут повторяться, но в целом работа с каждой территорией должна осуществляться в индивидуальном порядке. Также есть существенная разница в бюджетах Москвы и регионов, которую нужно учитывать, — говорит Евгений Михайленко. — Конечно, реновация в других городах России возможна. Но проблема всех подобных программ будет в том, что они направлены на наследие проектов по жилищному многоквартирному строительству. И когда мы массово застраиваем любой город новым жильём, через какое-то время мы вновь столкнёмся с тем, что состарится это жильё тоже массово. Временной лаг возможен, но он минимален".
