Спрос на самые дорогие новостройки в прошлом году оказался наименьшим за последние 7 лет. Но это не мешает росту предложения и цен.
Как подсчитали аналитики консалтинговой компании NF Group в Петербурге, по итогам 2022 года на первичном рынке элитного жилья в городе было реализовано более 280 квартир и апартаментов общей площадью 32 тыс. м2, что на 34% меньше числа сделок в 2021 году и на 40% меньше суммарной площади проданных лотов. Общая стоимость сделок составила около 18 млрд рублей, и это на 27% меньше в сравнении с 2021 годом.
Нервный спрос
Наибольшее количество квартир было приобретено в I квартале 2022 года (34% от общего количества сделок за год), когда на фоне экономической неопределённости инвесторы поспешили вложить средства в элитное жильё. "В тот период наибольший интерес у покупателей вызывали малогабаритные лоты: в I квартале средняя площадь проданных квартир сократилась до рекордно низкого значения — 99 м2. Вымывание с рынка малогабаритных лотов привело к увеличению средней стоимости квартиры в продаже с 59 млн рублей в 2021 году до 70 млн к концу 2022–го", — рассказывает Татьяна Любимова, директор департамента элитной жилой недвижимости NF Group в Петербурге.
Примечательно, что в 2022 году отмечался рост интереса жителей Москвы к элитным новостройкам Петербурга: их доля выросла с 5 до 17%.
Но затем, по словам Татьяны Любимовой, произошла переориентация части покупателей на вторичную недвижимость, а также наблюдался отток части клиентов, преимущественно инвесторов, с российского на зарубежные рынки.
С ней согласна Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers.
"Часть покупателей в 2022 году сместили фокус в сторону зарубежной недвижимости: кто–то уже купил жильё за рубежом для собственных нужд и релоцировался, другие благодаря инвестициям в недвижимость рассчитывают получить ВНЖ или гражданство иностранного государства", — говорит она.
На снижение спроса в элитном сегменте также повлияло сокращение интересного предложения в знаковых устоявшихся локациях, отмечают эксперты.
Рынок с нетерпением ждёт появления новых проектов, хотя необходимо признать, что земельных участков для строительства элитных домов в городе почти не осталось.
Больше и дороже
Как ни парадоксально, снижение спроса сопровождалось общим ростом предложения на рынке. Так, по итогам 2022 года в Петербурге ввели в эксплуатацию шесть элитных ЖК общей площадью 122,3 тыс. м2. Этот годовой результат сравним с общим объёмом ввода четырёх предыдущих лет и является рекордом с 2018 года. В итоге совокупный объём свободного предложения на первичном рынке элитного жилья составил 129,9 тыс. м2 (порядка 1 тыс. квартир и апартаментов в 19 объектах). По сравнению с концом 2021 года объём предложения вырос на 25%.
В этом году планируется ввести ещё шесть жилых комплексов площадью 92 тыс. м2. "В целом предложение может активно пополниться рядом крупных, интересных проектов, что, безусловно, поддержит спрос", — считает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость".
Ещё один парадокс заключается в том, что, несмотря на падение спроса, цены в элитном сегменте продолжали расти. По данным "Петербургской недвижимости", в среднем они выросли на 13,7% — до 499 тыс. рублей за 1 м2.
Покупать или уезжать
По мнению экспертов, есть предпосылки для стабилизации ситуации со спросом в этом году. "С одной стороны, этому поспособствует пополнение рынка новыми проектами, которые качественно расширят рынок, в том числе за счёт вывода нового пула малогабаритных лотов. С другой стороны, стимулом к покупке может стать снижение цен на элитную недвижимость, в результате чего покупатели смогут реализовать отложенный спрос", — уверена Татьяна Любимова.
По мнению Сергея Софронова, коммерческого директора ГК "ПСК", восстановление спроса на рынке будет зависеть от позитивного новостного фона. "В течение 2022 года копился отложенный спрос, его реализация будет зависеть от готовности покупателя принимать решения относительно крупных долгосрочных вложений. При этом пока предпосылок для роста цены не просматривается. Корректировка будет происходить по мере роста строительной готовности проектов", — говорит он.
Для большей части покупателей элитного жилья квартира редко является первой собственной недвижимостью, преимущественный мотив — улучшение условий в виде локации, общей площади и её функционального наполнения, продуктового состава жилого комплекса. "В связи с этим целевая аудитория элитных жилых комплексов имеет больше возможностей для пребывания в режиме ожидания, а сегодняшний новостной фон рынка первичной недвижимости этому благоприятствует. Спрос сегмента менее зависим и от государственных программ ипотечной поддержки. Восстановление темпа реализации главным образом будет зависеть от развития макроэкономической и геополитической ситуации", — уверен Вячеслав Батаков, директор по маркетингу компании e. Development.
При этом в краткосрочной перспективе влияние на спрос и цены могут оказать снятые после введения в действие налога на доходность банковские депозиты, а также изменения валютного курса, предполагают эксперты.
Впрочем, как говорят участники рынка, для многих потенциальных клиентов элитной недвижимости 2023 год станет временем принятия окончательного решения: остаться в России или переехать на постоянное место жительства в другую страну. А от этого во многом будет зависеть, как поведёт себя рынок.
