Продажи строящегося жилья в Петербурге и области в феврале обвалились вдвое по сравнению с прошлым годом.
По данным портала DataFlat.ru, в феврале в петербургской агломерации по договорам долевого участия (ДДУ) было продано 3,47 тыс. квартир и апартаментов общей площадью 143,5 тыс. м2. Это на 57% меньше, чем в феврале прошлого года.
За второй месяц 2023–го в Петербурге было продано 2,35 тыс. квартир на 87,6 тыс. м2. В области — 1,12 тыс. лотов, или 45,8 тыс. м2. При этом цены за год выросли на 10%. В итоге совокупная выручка застройщиков в обоих регионах за февраль упала с 55,4 млрд до 28,3 млрд рублей.
Не уверен — не покупай
Снижение активности спроса участники рынка объясняют падением доходов и неуверенностью клиента в целесообразности крупной сделки в нынешней ситуации геополитического кризиса. У покупателей растут сомнения как в собственной финансовой стабильности, так и в надёжности девелоперов в текущих условиях. "На этом фоне спрос смещается в сторону проектов в высокой стадии готовности и минимальными рисками недостроя и вторичного рынка", — полагает Виталий Бахарев, директор ГК "Альфа Фаберже".
Если раньше реально было купить квартиру в ипотеку и ежемесячно платить сумму, сопоставимую арендной плате, то сегодня ежемесячный ипотечный платёж приблизился к среднему заработку. "Непреодолимым барьером для многих покупателей стал и первоначальный взнос, накопить на который становится всё сложнее, — рассказывает Игорь Карцев, генеральный директор “Максимум лайф девелопмент”. — При этом потенциал спроса большой, граждане всё так же нуждаются в улучшении жилищных условий. Думаю, в будущем, когда геополитические и экономические риски нивелируются, спрос вернётся на прежний уровень".
Как говорят эксперты, нынешняя ситуация — это продолжение кризиса, начавшегося ещё год назад. "Если до февраля и даже до марта 2022 года на рынке массового жилья Петербурга продавалось порядка 6 тыс. квартир ежемесячно, то начиная с мая — 3–4 тыс. Эта разница вполне укладывается в те самые 27 млрд (недополученной за месяц выручки. — Ред.). Таким образом, спрос просел не сегодня и не вчера (и даже не осенью), а раньше", — рассказывает Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра RBI.
Даже такое падение выручки пока не приведёт к появлению глобальных проблем у застройщиков. "Для того чтобы наступил кризис, продажи должны стоять как минимум полгода. Пока это лишь разовое падение, такое же было весной и осенью прошлого года", — говорит Евгений Чемодуров, директор консалтинговой группы "Стратегии и решения".
Банки поддержат
Пока запас прочности застройщиков велик. За это можно благодарить введённую с июля 2019 года схему расчётов через эскроу–счета, которая обязательна для всех, кто заключает договоры участия в долевом строительстве. Для застройщиков, которые работают со счетами эскроу, банк стал надёжным источником проектного финансирования. С его помощью вне зависимости от ситуации на рынке и динамики спроса застройщики могут завершить реализацию начатых проектов.
По мнению Аси Левневой, директора департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина", для снижения себестоимости строительства остро встаёт вопрос о раннем раскрытии эскроу–счетов, чтобы застройщики вновь начали продавать квартиры на уровне котлована по сниженным ценам, а покупателям стало выгодно в них инвестировать. Впрочем, как считают участники рынка, власти на этот шаг не пойдут, так как сразу вырастут риски появления новых обманутых дольщиков.
Дайте скидку
Но продажи застройщикам, конечно, нужны. "Этого требуют условия договоров проектного финансирования. Соблюдение ковенант по объёмам продаж относительно выбранных кредитных средств и необходимость возврата заёмных средств и процентов по ним по истечении периода кредитования возможны только в случае, если продажи соответствуют планам", — говорит Мария Чёрная, генеральный директор ООО "Бонава Санкт–Петербург".
При этом основными стимуляторами спроса по–прежнему остаются различные акции и собственные программы застройщиков с привлекательными условиями. Пусть и без ипотеки с околонулевыми ставками, но в любом случае субсидированные предложения востребованы у покупателей за счёт более низких ставок, чем предлагают банки. Также у покупателей востребованы программы рассрочек от застройщиков как альтернатива ипотеке.
“
"Многие покупатели сейчас выжидают, поэтому для увеличения продаж на рынок выводится больше квартир с чистовой отделкой, которые пользуются спросом, запускаются другие акции, способные стимулировать продажи. Это позволяет покупателям избежать роста расходов на ремонт", — рассказывает Егор Фёдоров, коммерческий директор GloraX.
С ним согласен Максим Турта, руководитель департамента продаж группы "Аквилон". "Для поддержания спроса используются различные инструменты: от формата продукта до способов покупки. Развивая данные направления, мы предлагаем покупателям опции с различными видами отделки — можно выбрать как вариант квартиры с отделкой White box, так и с полностью готовой. Также в линейке нашего предложения есть варианты максимально готового жилья — мы обеспечиваем покупателей сертификатами на приобретение мебели и техники", — рассказывает он.
Ситуация с ценами и спросом в этом году и далее будет зависеть от внешних факторов, которые сложно спрогнозировать. Скорее всего, стагнация продолжится. Перспектив снижения стоимости "квадрата" в 2023 году не видно — издержки застройщиков растут. Демпинговать кто–то может, но это будут единичные случаи. В основном цены будут корректироваться скидками и спецпредложениями. К выводу новых проектов на рынок отношение будет ещё более осторожным. Но старты будут, говорят эксперты.
“
Полноценный эффект запрета околонулевых ставок со стороны ЦБ в начале года рынок ощутил только в сделках февраля. Негативное влияние на спрос дополнительных мер по ограничению процентных ставок по госпрограммам ниже 6% и 4% продемонстрируют сделки марта. При реализации намеченного плана ЦБ по блокировке всех программ от застройщиков и введения с мая 2023–го дополнительных ограничений на первый взнос менее 30% реальная возможность взять ипотеку с минимальным первым взносом по низкой ставке вряд ли продлится далее лета. Поэтому, на наш взгляд, смысл приобретать сейчас жильё есть. Оснований для значительного падения средних цен на фоне низкого прогноза ввода в 2023–2024 годах и двукратного сокращения темпа вывода новых проектов также пока нет.
Ольга Рянкель
руководитель дирекции аналитики и ценообразования компании e. Development
“
Я не думаю, что в ближайшее время мы увидим дефицит предложения, поскольку количество объектов, которые сейчас находятся в стадии строительства, достаточно велико. Все объекты, по которым ведутся работы, будут достроены по графикам, заложенным несколько лет назад. Но нельзя не отметить, что спрос в сравнении с объёмами стройки в период 2022 года сократился более резко. Учитывая новую конъюнктуру рынка, в дальнейшем возможно плавное сокращение предложения. С этой точки зрения важно отметить разницу между областными и городскими проектами. В Петербурге складывается более острая ситуация, потому что объектов внутри официальных границ Северной столице меньше, чем за её пределами. А с точки зрения спроса оба субъекта — единая агломерация Санкт–Петербург и Ленобласть, единый рынок для покупателя.
Дмитрий Ефремов
начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований "Главстрой Санкт–Петербург"
“
Сейчас рынок находится в стадии стагнации и ожидания. Декабрь был очень активный, спрос подогревала возможная отмена льготной ипотеки. В январе и феврале картина поменялась — покупательская активность существенно снизилась. При этом если внешняя ситуация останется без изменений, то будет формироваться отложенный спрос, который начнёт реализовываться в ближайшие месяцы. Застройщики прошли не один кризис и умеют быстро перестраиваться. Сейчас важно найти решения, позволяющие оптимизировать экономику проектов без потери качества продукта, а также сохранить ресурсы для развития. В целом при умеренных темпах инфляции и господдержке рынок будет развиваться по понятному и уже обкатанному в предыдущие кризисы сценарию.
Ян Фельдман
директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест"
