В первом полугодии городской комитет имущественных отношений (КИО) инициировал 738 арбитражных дел, что почти в 1,5 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Впрочем, количество исков, предъявленных самому комитету, выросло тоже более чем в 1,5 раза: со 126 дел в первом полугодии 2022–го до 201. Увеличилось и общее количество дел, в которых участвует КИО (вне зависимости от процессуального статуса). Если за 6 месяцев прошлого года комитет участвовал в 718 спорах, то в этом году он уже фигурировал более чем в 1 тыс. дел. По всем этим показателям КИО — лидер среди всех структурных подразделений Смольного.
В комитете не смогли оперативно предоставить информацию по запросу "ДП".
С мыслями о бюджете
Рост споров можно объяснить как уже традиционными причинами, так и теми, что появились в текущем году. И главная из них — необходимость пополнять казну.
Бизнес, по мнению экспертов, хотя и адаптируется к переменам, но всё–таки переживает сегодня не лучшие времена. Естественно, что случаются задержки, к примеру, по выплате арендной платы. Взыскание этого вида задолженности, неосновательного обогащения, а также неустойки — традиционные поводы для исков комитета.
К примеру, 30 июня КИО выиграл процесс в Арбитражном суде Петербурга и Ленобласти против ООО "Автоцентр Лаура–Купчино". Сначала чиновники требовали 16,6 млн рублей задолженности по аренде (с октября 2018 года по декабрь 2022–го) и 19,3 млн рублей пеней. Но в ходе процесса снизили претензии до 7,76 млн рублей и 1,62 млн соответственно. Как следует из материалов дела, летом 2008 года стороны заключили договор аренды земельного участка (7,2 тыс. м2) на Выборгском шоссе. Однако компания свои обязанности по своевременной оплате не выполнила, а претензия чиновников, направленная автоцентру в октябре 2022 года, урегулировать ситуацию не помогла. Тогда КИО обратился в арбитраж, который признал требование обоснованным и взыскал с ответчика 7,76 млн рублей долга и 1,62 млн пеней. При этом суд отказал автоцентру в снижении размера неустойки.
Добавим, что "Автоцентр Лаура–Купчино" признан банкротом, в отношении него введено конкурсное производство, срок которого в последний раз Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти продлевал в феврале этого года.
Ещё один распространённый вид споров — обжалование бизнесом отказов КИО в различных вопросах.
Так, ООО "СК “Синергия”", петербургский оператор телекоммуникационной инфраструктуры, не смогло оспорить в Арбитражном суде Петербурга и Ленобласти постановление КИО. Комитет в октябре 2022 года отказался заключить с компанией договор на размещение антенно–мачтового сооружения на Бухарестской улице. В суде "Синергия" требовала не только признать незаконным отказ чиновников, но и обязать КИО после вступления в силу решения суда предоставить участок без аукциона.
В процессе комитет среди причин отказа указал, в частности, что конструкция, высота которой 29 м, повредит и уничтожит зелёные насаждения, а также нарушит улично–дорожную сеть (речь о пешеходной дорожке). Суд в марте признал действия КИО правомерными. "Синергия" подала апелляционную жалобу, пока она не рассмотрена.
Всё в дом
Среди других причин эксперты называют ряд нормативных актов, принятых комитетом в минувшем году, которые предоставляли бизнесу возможности отсрочить арендные платежи, избежать начисления пеней за неоплату, а также не допустить расторжения договоров аренды по инициативе КИО.
Можно предположить, что часть предпринимателей всё же пытались договориться с чиновниками и некоторый объём исков в нынешнем году — это споры КИО с "недоговорившимися".
Кроме того, судя по отчётам КИО, подведомственные ему структуры продолжают успешно выявлять недвижимое имущество, которое должно принадлежать городу, ставить его на кадастровый учёт и уточнять границы имеющихся объектов. Резонно предположить, что выявление новых объектов либо увеличение площади старых могло привести к росту объёма судебных претензий комитета.
Удача благоволит подготовленным
Впрочем, спорить с комитетом, полагают эксперты, и можно, и нужно. Эта затея, как демонстрируют некоторые кейсы, вовсе небезнадёжная, хотя судебная практика складывается скорее всё же в пользу госструктур.
Громкая история правоотношений ЗАО "Аврора–Инвест" и Смольного тянется далеко не первый год. Компания через суд смогла не только признать незаконным расторжение с ней договора аренды, но и добиться признания незаконным отказа чиновников в праве преимущественного выкупа комплекса Мальцевского рынка. Два здания и участок земли, на которых они расположены, находятся в историческом центре Петербурга, на улице Некрасова, 52 (общая площадь зданий — 7 тыс. м2, земли — 0,5 га).
Спор тянулся порядка 5 лет, но завершился для "Авроры–Инвест" полным удовлетворением её требований. Однако на пути к контролю за активом перед компанией встало ещё одно препятствие. КИО проигнорировал приглашение покупателя на регистрацию перехода прав на недвижимость. Петербургское управление Росреестра, не получив заявления от комитета, приостановило процедуру. Тогда "Аврора–Инвест" весной этого года в Арбитражном суде Петербурга и Ленобласти добилась обязания чиновников осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к ней.
Комитет подал апелляционную жалобу, её рассмотрение ещё не завершено.
Следует отметить, что, по оценкам опрошенных "ДП" экспертов, уровень юристов КИО вполне соответствует сложности тех дел, что они сопровождают. Вместе с тем нагрузка на сотрудников комитета достаточно велика, поэтому случается, что специалисты КИО не успевают ознакомиться с представленными в суд документами, а иногда позиция комитета может оказаться достаточно слабой.
“
Оценка того, стоит ли судебный спор финансовых и временных затрат, — обычное дело. По спорам с КИО относительно арендной платы всегда нужно проверять правильность расчёта долга, в том числе за период моратория. Часто комитет начисляет плату за пределами срока исковой давности. Бывают также ситуации, когда начисляется плата за внедоговорное использование земельного участка одному пользователю, тогда как фактически имуществом пользуются несколько лиц. Причём КИО отказывается в принципе от какого–либо взаимодействия для разрешения споров во внесудебном порядке. Судиться всегда имеет смысл, если есть уверенность в своей правоте.
Елена Лукьянчикова
руководитель проектов адвокатского бюро "Прайм Эдвайс"
“
Тенденция новейшей судебной практики такова: если есть долг, а арендодатель (КИО) заявил о расторжении договора в разумный срок и обратился в суд с соответствующим требованием, то последующая оплата не исцеляет нарушение арендатора. Поэтому если задержка арендного платежа является основанием для расторжения договора и комитет потребовал погасить долг, то лучше бизнесу не тянуть с этим. Хотя ещё несколько лет назад подход судов по этой категории споров с участием КИО был более "проарендаторским". И отношения часто развивались по модели "успел оплатить до решения суда — нет расторжения договора".
Алексей Агеев
партнёр юридической фирмы Ru.Courts
“
Во втором полугодии количество судебных процессов КИО не уменьшится. На сайте комитета размещён план его деятельности на текущий год. Среди прочего запланировано принятие комплексных мер для достижения плановых показателей, установленных законом Петербурга о бюджете на 2023 год. Вероятно, комитет планирует достичь каких–то повышенных финансовых результатов в том числе и путём судебного взыскания. Вместе с тем госструктуры всё–таки оказывают некоторую поддержку бизнесу. Так, власти Петербурга не стали индексировать ставки для арендаторов городской земли в этом году. Данная мера сохранится и на второе полугодие.
Анна Коняева
управляющий партнёр "ЦПО групп"
