В отличие от Петербурга в Москве власти успешно запустили проект редевелопмента заброшенных промышленных зон — "ржавого пояса" — и активно привлекают к этому процессу инвесторов. Как это удалось, "Деловому Петербургу" рассказал заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрей Бочкарёв.
― Промзоны, расположенные в старых границах Москвы, занимают 18,8 тыс. га, это 17% городских территорий. Долгие годы они оставались заброшенными, не приносили столице доходов, в народе их называли "ржавым поясом". При этом потенциал их развития огромен. Цель редевелопмента проста: сделать пустующее городское пространство удобным и комфортным для людей, органично интегрировав его в общегородскую ткань. Это мировая тенденция, она наблюдается во многих странах.
В рамках редевелопмента промзоны получают вторую жизнь, превращаясь в современные комфортные районы комплексной застройки. Мы рассматриваем их в качестве основного ресурса полицентрического развития Москвы в её старых границах с высоким градостроительным потенциалом. И последовательно решаем задачу их вовлечения в экономику столицы.
Когда в столице приступили к этому процессу и как решался вопрос с собственниками земельных участков и строений?
― Старт программе реновации промзон был дан в 2013 году, но активный процесс тогда сдерживался неурегулированными правовыми и земельными отношениями многочисленных собственников недвижимости в рамках одной промзоны. Несовершенство федерального законодательства было серьёзным препятствием для комплексного развития промзон, а город заинтересован именно в таком варианте освоения этих территорий. Поэтому специалисты стройкомплекса Москвы совместно с Клубом инвесторов Москвы выступили с инициативой о принятии соответствующего документа на федеральном уровне и активно участвовали в его разработке. В итоге летом 2016 года был принят, а в январе 2017-го вступил в действие ФЗ № 373. Его новацией является механизм вовлечения собственников земельных участков и объектов недвижимости, расположенных в границах промзон, в процесс комплексного развития. Принятие этого документа мы считаем нашей общей большой победой, потому что закон не просто дал возможность комплексно развивать промзоны ― благодаря ему, а также внесённым изменениям в 214-й ФЗ, застройщики могут те затраты, что несут при строительстве социальной инфраструктуры, отнести на себестоимость, что при комплексном освоении территории очень важно. Считаю, что это один из самых прогрессивных законов, а для Москвы он стал настоящим прорывом в развитии города.
Как при этом меняется функциональное назначение промзон?
― Часть промзон в рамках реорганизации становятся новыми промышленно-инновационными центрами. Например, на месте старого завода "Москвич" и промзоны Алабушево сегодня построены объекты для размещения высокотехнологичных производств технополиса "Москва", который активно развивается. Часть площадок превращаются в культурные кластеры: например, на территории бывшего пивоваренного завода "Московская Бавария" открыт Центр современного искусства "Винзавод", на месте бывшего завода "Манометр" разместился Центр дизайна Artplay. Другие территории становятся привлекательными, комфортными районами, обеспеченными необходимой инфраструктурой. Самый большой из них сегодня ― район крупнейшей в Европе промзоны ЗИЛ, где вырастают новые жилые кварталы, открылась школа-гигант на 2500 мест, построены новые детские сады, поликлиники, создан спортивный кластер "Парк легенд". Активный редевелопмент ведётся и на территории бывших заводов "Серп и Молот" и "Красный строитель", в промзонах "Соколиная гора", "Грайвороново", "Южный порт", "Октябрьское поле" и других.
Насколько интересны инвесторам такие проекты?
― Интерес инвесторов к реорганизации промзон в Москве не снижается. Девелоперы выступают союзниками города, реализуя комплексный подход к освоению территорий. То есть строят не только жильё, но и детские сады и школы в шаговой доступности, другие необходимые новосёлам объекты, а также коммерческую недвижимость, где формируются рабочие места. Город же со своей стороны берёт на себя расходы на строительство всей транспортной инфраструктуры: строим там метро, железнодорожную инфраструктуру, дороги, формируем удобную внутриквартальную улично-дорожную сеть и так далее. Хорошая транспортная доступность, возможность рядом с домом получать все необходимые услуги — эти очевидные удобства, несомненно, повышают привлекательность возводимого там инвесторами жилья, а значит, окупаемость таких проектов высокая и бизнес охотно в них вкладывается.
Сколько недвижимости уже построено на территории промзон, что это за недвижимость?
― С 2013 года там введено в эксплуатацию более 38,3 млн м 2 недвижимости — 1111 объектов. Это 40% всей недвижимости, построенной в городе за последние 10 лет. Возведено 532 жилых объекта общей площадью более 29,7 млн "квадратов". Но непосредственно жилых площадей в них 16,67 млн м 2 . Остальное ― помещения социального, спортивного, досугового, торгово-бытового назначения на первых этажах, изначально проектируемых как нежилые, что даёт новосёлам возможность получать необходимые услуги прямо в своём доме. Придерживаясь принципа комплексного развития, инвесторы также возвели в промзонах 103 объекта социальной инфраструктуры, 162 объекта административно–делового и торгово-бытового, 251 ― коммунального назначения, а также 63 промышленно-производственных объекта и объекта научной деятельности.
Насколько активны сегодня инвесторы? Не снижается ли их интерес к новым проектам?
― Активность инвесторов не снижается, а растёт. Ежегодно около 80% всей вводимой недвижимости в столице строится на деньги девелоперов. С начала 2023 года из общего объёма введённой недвижимости (11,8 млн м 2) 79,6% (9,4 млн "квадратов") пришлось на инвесторские проекты. Очевидно, что столичный рынок был и остаётся для инвесторов привлекательным и уходить с него они не намерены. Недвижимость в Москве всегда в цене и найдёт своего покупателя. Тем более что на это влияют два ключевых фактора. Во–первых, город вкладывает колоссальные деньги в развитие транспортной инфраструктуры, обеспечивая жилые районы метро и другими видами транспорта в пешей доступности. На каждый рубль, вложенный в транспортное строительство, город получает 3 и более рублей частных инвестиций в развитие тех районов, куда приходит транспорт. Во-вторых, мы провели огромную работу по сокращению административных процедур в строительстве. Большинство услуг переведены в формат онлайна. Кстати, Москва впервые в этом году вошла в группу лидеров Национального рейтинга состояния инвестиционного климата в регионах России по фактору "Эффективность процедур по выдаче разрешения на строительство" по всем показателям.
