В режиме пожара: как будет развиваться рынок новостроек Петербурга в 2024–м

Вновь меняющуюся ситуацию на рынке новостроек обсуждали на круглом столе "Делового Петербурга". Основной темой стали изменения по программам господдержки, принципиально влияющие на отрасль, — ипотека продолжает оставаться основным источником продаж, и значительная её доля приходится на субсидируемые государством программы.

"На сегодняшний день федеральный бюджет испытывает проблемы со сложившейся практикой по веерной раздаче этих ипотек. Основной подход состоит в том, что нужно ограничивать инвестиционные сделки и подходить к предоставлению поддержки точечно, направив её на граждан, которые реально нуждаются в улучшении жилищных условий, и на определённые территории. При этом Минстрой отстаивает жёсткую позицию, что строительная отрасль — одна из системообразующих отраслей и её необходимо продолжать поддерживать. Проблема в том, что нет каких-то внятных планов, долгосрочных правил игры. Нам непонятно, какие решения будут приняты. А само принятие решений осложняется постоянной борьбой между чиновниками разных ведомств, лоббистами от банковской отрасли и лоббистами от застройщиков. В этих условиях выстраивать долгосрочное планирование становится всё более проблематично", — выступила вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Елена Бодрова.

"Мы видим огромный разрыв между декларируемыми целями, в частности Центробанком, и действиями, которые предпринимаются. Сложившиеся на сегодняшний день дисбалансы настолько нездоровые, что они не могут продолжать существовать. Если декларируются цели повышения доступности жилья, то должны быть адресные меры регулятора. Например, можно было бы давать господдержку только для тех объектов, которые стоят недорого. Во-вторых, можно было бы ограничить приобретение инвесторских квартир. В настоящее время в начатых объектах доля однокомнатных квартир и студий составляет 70%. Это перепроизводство в секторе однокомнатных квартир и студий влечёт за собой самые серьёзные последствия для рынка. Если этот пузырь лопнет, он потянет за собой весь рынок — невозможно рассчитывать на то, что подешевеет однокомнатная студия, но при этом не подешевеет расселяемая многокомнатная квартира. Никто не регулировал до сих пор эту историю, а застройщики продолжают воспроизводить её в своих квартирографиях. Именно на маленькие квартиры приходят инвесторы. Можно было бы разрешить приобретение по льготным кредитам однокомнатных квартир тем гражданам, у кого нет никакого жилья. Почему это не приходит в голову нашему регулятору? Я думаю, что это лобби мощных застройщиков. Ну и наконец, в принципе можно ввести норму обеспеченности — если на члена семьи приходится 30 м2, то льготная ипотека им не полагается. На мой взгляд, три этих элементарных прямых хода для регулирования этого рынка могли бы позволить по-прежнему повышать доступность, иметь этот продукт на рынке, но пользоваться им в гораздо меньших объёмах", — выступила начальник отдела продаж ГК "БФА Девелопмент" Светлана Денисова. Она также добавила, что важно поддерживать развитие строительства в депрессивных регионах.

"Много раз говорили о необходимости адресных программ по ипотеке. Московская область сделала их для учителей, педагогов и медиков. Там из регионального бюджета выделяется первый взнос. Почему это нельзя распространить хотя бы на региональном уровне? Это то, что реально нужно людям, ведь как педагог со своей зарплатой может накопить на первый взнос? То же самое с медиками. Почему не начать с обычных врачей, которые работают в поликлиниках, в государственных больницах? Этим людям нужна адресная поддержка, и они как раз не относятся к тем, кто будет совершать инвестиционные сделки, это точно не про них. Всё, что происходит с рынком с лета прошлого года, простимулировано государством. У людей не было другого выхода, как покупать квартиры, к тому же ещё и торопиться. Теперь нужно ждать, когда упадёт ключевая ставка, потому что покупатели первички, как правило, действительно идут со вторички, а на рынке вторичной недвижимости сейчас всё остановилось — мы как агентство недвижимости видим это очень наглядно", — говорит генеральный директор Агентства недвижимости "КВС" Анжелика Альшаева.

"Если ключевая ставка снизится хотя бы до 10-12%, то это поможет решить задачи и первичного, и вторичного сегмента. С другой стороны, остаётся вопрос накопления первоначального взноса по ипотеке, особенно для молодых специалистов. Было бы целесообразно не просто добавить новую льготную категорию, а, например, выдавать людям до 35 лет при заключении брака сертификаты на часть первоначального взноса", — отметила коммерческий директор ГК "А101" в Санкт-Петербурге Мария Орлова.

Прогнозы по рынку новостроек на 2024 год

"Вероятнее всего, первый квартал пройдёт в условиях неопределённости, спрос продолжит снижаться, а между девелоперами ужесточится конкуренция. С другой стороны, на рынке установится ценовое плато. Во втором квартале мы можем увидеть реализацию первой волны отложенного спроса на фоне скорой реконфигурации льготной ипотеки и, возможно, снижения ключевой ставки. Активизируются клиенты, которые брали время, чтобы разобраться в ситуации, все будут стараться успеть выйти на сделку до изменения или завершения льготных ипотечных программ. Если во втором полугодии мы увидим смягчение денежно-кредитной политики, мы вслед за снижением ключевой ставки увидим и снижение рыночных ставок по ипотеке. Людям станет проще продать свою вторичную квартиру и получить возможность купить первичное жильё. Отмечу, что доля таких клиентов составляет 30-40%, и сейчас многие из них отложили покупку. Осенью мы можем увидеть вторую волну отложенного спроса. Однако если предложение будет вымываться с рынка быстрее, чем девелоперы смогут его пополнять, это может привести к росту цен на квартиры на 10-20%. Поэтому сейчас у тех, кто хочет купить жильё, есть два базовых пути. Первый — дождаться снижения ставок и надеяться, что цены не вырастут на второй волне спроса. Второй — купить квартиру сейчас, пока цены не растут, и рефинансировать ипотеку, когда ставки снизятся до более комфортного уровня", — спрогнозировала Мария Орлова.

Введение топ-банками комиссий для застройщиков по сделкам с льготной ипотекой, столь бурно обсуждавшееся в конце 2023 года, как отметили участники дискуссии, де-факто не оказало принципиального влияния на продажи. "Мы работаем со всеми банками. И не скрываем, что при оформлении ипотеки от ВТБ, "Сбера" и Альфа-Банка цена квартиры увеличится на 5%. Что удивительно, если смотреть расчёты по ипотечному платежу за однокомнатную квартиру, это увеличивает ежемесячный платеж всего на 1000 рублей. В текущий момент мы видим, что клиентов это не сильно останавливает. Больше пугает, наверное, отсутствие нормальных условий ипотеки с господдержкой. Увеличение первого взноса до 30% — намного существеннее для покупателей. По итогам 2023 года средний первый взнос у нас был 23%, а теперь уже 30%, которые людям просто не набрать. А ограничение в 6 млн рублей позволяет в лучшем случае купить однокомнатную квартиру. С моей точки зрения, это очень странное ограничение, ведь лимит по IT-ипотеке у нас 18 млн рублей. Сейчас мы активно расширяем программу "Переезд", в рамках которой раньше мы выкупали только вторичное жильё клиента, а сейчас начали выкупать и первичную недвижимость, которая находится на этапе строительства. Тем самым клиент может приобрести новую квартиру, не имея накоплений: первый взнос равен выкупной цене имеющегося жилья", — рассказала Анжелика Альшаева.

"Безусловно, 30% для первого взноса и лимит 6 млн рублей — ограничивающий фактор для клиентов сегмента массмаркет. Тем не менее условия по семейной ипотеке остались без изменения. Срок её действия — до середины 2024 года. Мы знаем, что 2024-й объявлен Годом семьи, поэтому можно предположить, что льготная семейная ипотека будет продлена. К тому же с 1 февраля проиндексировали материнский капитал, сумма стала более существенной. Её можно направить как на первый взнос, так и на погашение ипотечного кредита. Поэтому я уверена, что доля семейной ипотеки в наших продажах будет подрастать, учитывая нашу квартирографию: более половины наших сделок — это двух- и трёхкомнатные квартиры. Я думаю, что будут и новые адресные программы, меры поддержки для учителей, врачей, военных обсуждают очень давно", — говорит заместитель генерального директора агентства недвижимости "Главстрой" Ольга Кузнецова.

"Для МЧС уже есть программа кредитования в ВТБ, но она не сильно развивается, — отметила директор ипотечного центра TrendAgent Юлия Евстифеева. — Предложения по рассрочкам появляются у застройщиков, но это временный инструмент. Конечно, большинство клиентов к моменту Х придут в банк за получением ипотеки, но не факт, что банк одобрит этот кредит, есть большие риски по расторжению сделок. С другой стороны, рассрочка позволяет заключить сделку здесь и сейчас".

"Рынок последние 5 лет живёт ожиданиями того, что что-то закончится, что-то начнётся. Сейчас мы пытаемся отправлять нашим клиентам позитивные вайбы и говорить о том, что всё будет хорошо. И один из инструментов, который мы используем для этого, — действительно рассрочки. Мы не можем давать длительные рассрочки по требованиям 214-ФЗ, рассрочка должна заканчиваться до ввода объекта в эксплуатацию. В то же время надо понимать, что мы строим за счёт средств проектного финансирования, получая деньги под всем известный процент. И мы не можем заместить собой льготную ипотеку под 5%, 6%, 8%. При этом мы субсидируем стандартные ставки на строящееся жильё под вполне комфортные 3% на период 2 года — мы живём ожиданием того, что ситуация улучшится и можно будет рефинансировать кредит. В целом ипотеку очень сложно заместить или чем-то заменить", — полагает вице-президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин.

Он также прокомментировал тему большого количества однокомнатных квартир в проектах застройщиков. "Нельзя отрываться от реальности, в которой мы живём. Среднее количество детей в семье в Российской Федерации — 1,2. Где эти самые огромные семьи, которым нужны огромные квартиры? Надо отвечать той целевой аудитории, с которой мы с вами работаем. Маленькие квартиры нужны. Если к этой средней численности российской семьи добавить её среднестатистический доход, то это становится совершенно очевидно", — считает Дмитрий Фалкин.

"На продажи действительно больше повлияло увеличение первого взноса и уменьшение максимальной суммы кредита по ипотеке с господдержкой с 12 млн до 6 млн рублей, а не введение банками комиссий для застройщиков, о которых так много говорят в начале года. Хотелось бы отметить, что с высоких трибун, как и сегодня за этим столом, витает дух социализма по поводу того, что кто-то постоянно что-то должен — субсидировать кредитование категорий населения, для которых покупка жилья труднодоступна, субсидировать кредитование жилья определённой площади или в определённых регионах и т.д. Напомню, что ипотека — это всё-таки рыночный инструмент, а любые такие точечные меры стимулирования приводят к дисбалансу. Государственная поддержка необходима, но она должна распространяться на все категории заёмщиков и виды приобретаемой недвижимости. Все мы видим, какая ситуация сложилась на рынке ипотечного кредитования, когда ЦБ поднял ставку до 16%: стандартные ипотечные ставки оказались выше 16%, а ипотека с господдержкой осталась на уровне 8%, семейная — 6%. Конечно, мы ощутили значимый приток клиентов на первичном рынке, потому что намного выгоднее приобрести квартиру по ставке, которая позволяет в 2 или 3 раза снизить ежемесячный платёж, чем приобретать по ставке 17-18% на вторичном рынке. Такие высокие ставки — ненормальная ситуация для рынка, на котором доля ипотеки 83%, если говорить о Санкт-Петербурге. И рынку при отмене льготных ипотечных программ придётся очень непросто. Если государство хочет поддержать строительную отрасль и одновременно обойтись без шоков для банковской отрасли, которая кредитует застройщиков, ипотека с господдержкой и другие стимулирующие программы должны продолжиться до момента снижения ключевой ставки ЦБ хотя бы до уровня 8-9%", — считает коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.

Он напомнил, что среднесрочный прогноз по ставке от Центробанка находится в диапазоне от 12,5% до 14,5% на 2024 год. "Прибавляя стандартную наценку в 1,5%, мы увидим рыночную ипотеку по 14%, в лучшем случае. Если с 1 июля этого года господдержка прекратится, то продажи существенно сократятся, что повлияет на наполнение эскроу-счетов и в том числе на финансовое самочувствие банков. На 2025 года прогноз ЦБ по ставке 7-9%, на 2026-й — 6-7%. То есть к рыночной ставке по ипотеке в 8-9% можно будет прийти в лучшем случае к 2026 году. Поэтому государственное стимулирование необходимо", — уверен он.

Девелоперы не меняют планы по стройке

Несмотря на продолжающуюся неопределённость, застройщики не будут экстренно менять свои девелоперские планы — на сроки вывода в продажу и запуск новых проектов влияют финансовые модели конкретных застройщиков и проектов. "Для застройщиков, у которых нет нагрузки на финансовую модель за счёт бридж-кредита на покупку земельного участка, есть возможность повременить с запуском новых проектов, особенно масштабных" — отмечает Сергей Софронов.

"В целом, перспективы снижения спроса не позволяют говорить о том, что будут наращиваться объёмы строительства. Это явно не способствует достижению поставленной цели по стране в 100+ млн м2 в год", — добавил эксперт.

"Вывод новых очередей будет корректироваться, если не будут выполняться планы продаж, в таком случае смысла в этом, конечно, нет. Всё зависит от объекта. Городские объекты выводить мы планируем", — сказала Анжелика Альшаева.

"Мы стартанули в прошлом году с маленьким объектом бизнес-класса на 265 квартир. В этом году у нас ожидается старт крупной очереди в комплексе "Огни Залива", это 1300 с лишним квартир. Абсолютно не секрет, что стоимость подготовительного этапа настолько высока, что отказаться от своих планов мы просто не в состоянии. Если есть действующее разрешение на строительство, пройдены все согласования, то отказаться от вывода — непозволительная роскошь, — говорит Светлана Денисова. — Оптимизм второй половины минувшего года простимулировал вывод новых, может быть, лишних объёмов. Так что, зажмуриваемся и шагаем в эту воду".

От планов по выводу на рынок крупного проекта не отказывается и "Главстрой-Санкт-Петербург". "Если бы сейчас мы обсуждали проекты на 2030 год, то, наверное, можно было бы о чём-то рассуждать. Но сейчас финмодели все составлены, согласовано проектное финансирование, так что задерживать ничего не будем, но будем внимательно следить за рыночными трендами", — рассказала Ольга Кузнецова.

"Сейчас не хватает возможности среднесрочного и долгосрочного планирования, девелоперам доступен только очень короткий горизонт. Однако те очереди, которые мы должны запустить по нашим крупным проектам КРТ в Ленинградской области — "А101 Лаголово" и "А101 Всеволожск", мы не собираемся откладывать", — прокомментировала Мария Орлова.

"В сегменте новостроек высокого класса в Петербурге есть дефицит, на рынке практически нет качественных проектов высокого класса в элитных локациях, у меня огромные листы ожидания постоянных клиентов интересных локаций. Поэтому в этом сегменте рынка пересматривать планы точно нет необходимости", — завершил Дмитрий Фалкин.