Государство готовится пересмотреть подходы к льготной ипотеке. Ожидается, что от массовых раздач перейдут к адресной поддержке отдельных граждан и территорий.
В начале февраля вице–премьер РФ Марат Хуснуллин заявил о задаче "определиться с ипотекой — как она будет дальше работать". Речь идёт о программах, введённых государством в разное время для поддержки строительной отрасли.
Сегодня есть уверенность, что ничего не угрожает семейной ипотеке. По этой программе семьи с детьми, родившимися после 1 января 2018 года, могут получить кредит на квартиру в новостройке по ставке 6%. Требуется лишь первоначальный взнос в размере 20% от стоимости жилья. По данным "Дом.РФ", на конец первой декады февраля 934 тыс. семей уже воспользовались этим предложением. Сумма заключённых договоров по программе — 4,1 трлн рублей. Также было объявлено, что власти продлят действие дальневосточной программы со ставкой до 2% (минимальный первоначальный взнос — тоже 20%). Такие кредиты получили уже 97,9 тыс. граждан. Общая сумма выданных кредитов — 437,1 млрд рублей.
Высказываний по единственной "профессиональной" ипотеке власти не делали. Сегодня на льготные кредиты имеют право IT–специалисты, которым займы даются под 5%. По этой программе установлена максимальная сумма кредита 18 млн рублей (у семейной — 12 млн, у дальневосточной — 9 млн). По данным "Дом.РФ", айтишники взяли уже 49,9 тыс. кредитов на общую сумму 436,1 млрд рублей.
Как ожидается, наибольшая трансформация или даже отмена ожидает программу льготной ипотеки. Ставка сегодня по ней составляет 8%, максимальная сумма кредита — 6 млн рублей. Недавно были повышены требования по первоначальному взносу — до 30%. Льготную ипотеку получили уже 1,4 млн граждан, а общая сумма выданных кредитов по программе составляет порядка 5,5 трлн рублей. Повышение размера первоначального взноса и невысокий лимит делают программу всё менее привлекательной для населения, отмечают продавцы, тем не менее она востребована. Только за первую неделю февраля по стране был выдан 3721 льготный ипотечный кредит.
Ипотека по профессиональному признаку
В условиях высокой потребности в профессионалах на рынке труда государству целесообразно поддерживать работающих по специальности граждан, считает Ольга Никифорова, к. с. н., доцент кафедры организационного поведения и управления персоналом Высшей школы менеджмента СПбГУ.
"Во–первых, своим трудом они вносят весомый вклад в развитие экономики. Во–вторых, эти люди являются добросовестными налогоплательщиками. В–третьих, такие специалисты работают в той области, по которой получали образование. А это значит, что инвестиции в человеческий капитал окупятся и принесут свои дивиденды, — отмечает она. — В целом это очень надёжные люди: они осознанно подошли к выбору профессии, работают на благо экономики своей страны. И им важно ощущать поддержку государства, причём относится это к проживающим как в столицах, так и в регионах".
Решение о предоставлении "профессиональной" ипотеки может благоприятно повлиять и на другие сферы. "Например, люди охотнее поедут работать в регионы, если там будет решён вопрос с жильём. Такой экономический инструмент может стать фактором долгосрочной профессиональной карьеры на одном предприятии и, как следствие, способствовать развитию внутрифирменных рынков", — говорит Ольга Никифорова.
Необходимо расширять категории получателей льготной ипотеки, считает вице–президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Елена Бодрова. "Помимо IT–специалистов это должны быть учителя и врачи, военные и сотрудники правоохранительных органов, работники бюджетных учреждений. Они работают на благо государства и заслуживают такой поддержки. Текущие заработные платы и высокие цены на новостройки не позволяют им улучшать жилищные условия — значит, справедливо будет предоставить им льготные кредиты", — говорит она.
Жильё улучшит демографию
Адресные ипотечные программы могут выполнять важную социальную функцию поддержки молодых семей в их желании как можно раньше обзаводиться детьми, полагает директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК "А101" Рустам Азизов. Улучшить демографическую ситуацию в стране могла бы адресная программа "молодёжной ипотеки".
"Недавние выпускники вузов, как правило, не могут купить собственное жильё из–за сравнительно невысоких доходов. Например, в конце 2023 года у доли наших клиентов моложе 25 лет в Новой Москве средний доход на семью не превышал 120 тыс. рублей. Эта категория покупателей занимает только 4% от общего числа клиентов. В то время как доля покупателей квартир в возрасте от 31 до 40 лет — 45%, и их средний доход на семью — 250 тыс. рублей, — рассказывает Рустам Азизов. — При этом для молодых людей квартирный вопрос не менее актуален. Почти половина россиян в возрасте до 25 лет, состоящих в браке, не хотят заводить детей из–за отсутствия собственного жилья. Ещё около 35% респондентов этого возраста называют наличие собственного жилья одним из ключевых условий при принятии решения о вступлении в брак".
В загсе сразу после регистрации брака супругам можно выдавать государственный сертификат на часть первоначального взноса, его сумма может составить около 500 тыс. рублей, предлагает Рустам Азизов.
Социолог Татьяна Протасенко отмечает, что необходим взвешенный подход к кредитованию молодёжи. "Они не умеют просчитывать риски, тем более в условиях нестабильной экономической ситуации. В результате может случиться, что люди, не просчитав все риски, влезли в ипотеку, а после не понимают, как её отдавать, — поясняет Татьяна Протасенко. — В целом при расчёте программ важно учитывать не только инициативы, направленные на бизнес, но и актуальные жилищные тенденции. Например, сегодня молодёжь больше ориентирована на аренду, а не на покупку жилья. А ещё до пандемии мы увидели снижение количества молодых людей, которые хотят съехать от родителей и жить самостоятельно. Есть много новых тенденций, их надо изучать".
Важно поддерживать семьи, в которых рождаются дети, уверен основатель и управляющий партнёр агентства недвижимости ЕОН Александр Дердиященко. "В Петербурге существует адресная программа “Молодёжи — доступное жильё”, по которой участникам предоставляется социальная выплата. Логичным шагом было бы распространить льготную ипотеку на все те молодые семьи, которые, вступая в брак, планируют заводить детей и расширять жилую площадь", — говорит он.
Отметим, что городская программа для молодёжи распространяется только на очередников — обычный заёмщик на все меры поддержки по ней претендовать не может.
В числе обсуждаемых вариантов — субсидирование государством займов на покупку квартир в удалённых локациях, что как минимум позволит остановить отток населения из депрессивных районов, а в идеале приведёт к росту населения, отмечает директор консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева. "На мой взгляд, стоит поддерживать развитие крупных территорий, например, в Ленобласти и в Пушкинском районе Петербурга. Дело в том, что снижение спроса на жильё в будущих очередях КОТ в связи с ухудшением ситуации с ипотекой может замедлить развитие таких территорий. И в результате могут пострадать жители первых домов, которые окажутся в чистом поле в нескольких домах вместо жизни в проектах, где всё есть — от элементарных магазинов и детских садов до досуговых, торговых и других центров", — говорит она.
Вопрос льготной ипотеки имеет системные благоприятные последствия, отмечают эксперты. "Льготные ипотечные программы оказали положительное влияние на демографию в стране. За последние годы доля многодетных семей увеличилась до 27%", — связывает два факта Ольга Никифорова.
