Премиального жилья всё меньше, но оно становится дороже, констатируют участники рынка. Стоимость "квадратов" за год выросла почти на 20%, а их количество уменьшилось почти на четверть.
Если раньше квартиры с московской ценой 1 млн за 1 м2 были редкостью, то сейчас они становятся обыденными. По данным NF Group в Санкт-Петербурге, на конец I квартала в Cеверной столице продавалось 94 тыс. премиальных квадратных метров, или 690 квартир и апартаментов. "За год показатель сократился на 28% в м2 и на 33% по числу лотов", — подсчитала руководитель отдела элитной недвижимости NF Group Алия Ханбекова.
Причины — две: на фоне сначала роста, а потом и замораживания ключевой ставки ЦБ покупатели бросились покупать, пока жильё ещё больше не подорожало, а застройщики, увидев свежие ставки по проектному кредитованию, решили придержать вывод новых проектов. Ведь одно дело, когда с каждого проданного метра отдаёшь банку 5–10 тыс. рублей, а совсем другое, когда 25–50 тыс.
В итоге во второй половине прошлого года стартовали продажи проекта "17/33 Петровский остров" (секции Residence), а также нового корпуса в комплексе "Северная корона". "В I квартале 2024 года рынок не пополнялся новыми объектами", — говорят в NF Group в Санкт-Петербурге.
На конец марта средневзвешенная цена предложения в элитных новостройках составила 645 тыс. руб./м2, за год (март к марту) показатель увеличился на 19%.
Не место красит человека…
На рынке продолжают активно формироваться новые премиальные локации. Классические элитные — исторический центр Петербурга, Петроградская сторона, Васильевский остров — всегда остаются привлекательными для девелоперов. "Мода на них не пропадёт никогда, другой вопрос — свободных участков, подготовленных к застройке, здесь мало", — рассказывает Виталий Коробов, генеральный директор Element Development.
Вместе с тем моду на премиум локации формируют сами девелоперы: спрос на рынке "раскачивается" там, где есть свободные участки. Для примера возьмём избранные места Московского района (например, локацию "Фрунзенской" или "Московских ворот"), в которых за последние 5–7 лет класс проектов уверенно сместился с комфорт+ до бизнес и премиума.
Как говорит Александр Кравцов, управляющий партнёр ГК Fizika Development, в том числе это связано с общим развитием и благоустройством городских районов, налаживанием транспортной и социальной инфраструктуры, процессов джентрификации.
"Локация вокруг Московских ворот уже несколько лет — это деловой центр в миниатюре, где сформирована инфраструктура, необходимая для развития проектов класса бизнес и премиум. Транспортная доступность — 10 из 10: рядом и центр города (10–15 минут по Литейному проспекту), и аэропорт, и выезд на ЗСД; метро, широкая сеть общественного транспорта. Деловая, социальная и развлекательная инфраструктура — на должном уровне. Здесь продолжают создаваться новые общественные пространства и центры притяжения. Например, лофт-квартал "Скороход" на месте бывшей обувной фабрики", — говорит он.
По оценке эксперта, сейчас стоимость жилья в этой локации растёт на 5–9% быстрее, чем в среднем по городу. Здесь возводятся в основном клубные дома Talento (Fizika), "1919" и Shepilevskiy (Element Development).
Есть и другие растущие локации: Охта (вблизи Малоохтинской набережной), Пески (территория вдоль Синопской набережной и Новгородской улицы), район Чёрной речки.
Активно развивается западная оконечность Васильевского острова. "В прошлом году одним из наиболее востребованных жилых комплексов в классе элит стал проект премиум-класса Imperial Club от Setl Group. Он расположен на видовом участке острова, на первой линии Невы, рядом с ледоколом "Красин", — говорит директор консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group) Ольга Трошева.
"Сейчас мы начали наблюдать проекты премиум-класса в нецентральных локациях, преимущественно вблизи промышленных или зелёных зон. Более удалённые локации обеспечивают уединённость, скрывают от посторонних глаз. Активно начали появляться проекты в южной части Адмиралтейского района, недалеко от Обводного канала", — рассказывает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers.
Новые люди
За последние 5–10 лет поменялись не только локации, но и компании, которые строят дорогую недвижимость. Если в середине 2010-х основным созидателем дорогих квартир была "Группа ЛСР", на которую в некоторые моменты приходилось до 80% продаж, то сейчас на первое место выходят молодые и амбициозные: Element Development, Fizika Development, Legenda, AAG.
"В высоком сегменте усиливается конкуренция по продукту — концепции, инженерии, клиентскому сервису до и после продажи. Фактически операционная эффективность застройщика в каждом сегменте — массмаркет, комфорт, бизнес, премиум — требует отдельных команд под каждый сегмент. Поэтому "Группа ЛСР", например, сконцентрировалась на сегменте с высоким оборотом — массмаркете. Кроме того, не все застройщики справляются с новыми условиями согласования земли и проектно-сметной документации. Да и сами проекты, которые сдаются в 2024 году, существенно отличаются от тех, что сдавались в 2010-х. Ключевое слово — гибкость, внимание к деталям", — поясняет исполнительный директор "МК-Элит" Антон Беляков.
С ним согласен основатель портала проекта lifedeluxe.ru Сергей Бобашев: "Строительство элитки в нынешних условиях — рискованное занятие. Гораздо проще и надёжней в Шушарах 1 тыс. квартир продать за год, чем на Петроградке — 10. Поэтому остаются либо те, кого в Шушары не пускают, либо те, кому строительство качественного дорогого жилья приносит удовольствие".
Премиальная недвижимость не массовый, а штучный товар. "Сроки реализации такой недвижимости гораздо больше, чем в массовом строительстве. Начальные затраты выше, требования к архитектуре и материалам выше. Строительство в центре города сложнее. Земля в гораздо большем дефиците, а имеющиеся участки под редевелопмент часто сопряжены с долгой и непростой подготовкой. Недавний пример того, что ещё может осложнять работу в сегменте, — это неожиданные проблемы с импортными материалами. Которые пришлось решать отдельно. Не всех устраивает вся эта специфика в совокупности, и не все могут с этим справиться. Остаются лишь те, кому это нравится", — рассказывает коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.
