Петербургские застройщики контролируют не менее 10% рынка ЖКХ в городе, а после 2050 года могут занять его половину.
Проведённый "ДП" анализ больших данных, внесённых в Государственную информационную систему жилищно–коммунального хозяйства по состоянию на начало мая 2024 года, показал интересную ситуацию, сложившуюся на рынке управляющих компаний.
Данные в системе детализированы вплоть до квартиры. Казалось бы, достаточно знать количество подведомственных той или иной управляющей компании домов, чтобы оценить её масштабы. Но не стоит забывать, что дома бывают большие и маленькие. Можно управлять значительным числом домов, но в малоэтажном районе, где в каждом доме всего по несколько квартир. А можно — несколькими высотками на окраинах. Квартир в них будет значительно больше, чем в первом случае.
Какие управляющие компании принадлежат застройщикам
В Петербурге около 50 тыс. многоквартирных домов, в которых находится более 3 млн помещений. Согласно подсчётам "ДП", в городе работает более 3,7 тыс. управляющих организаций.
Связанные с застройщиками компании оказались среди крупнейших. Входящее в группу "Эталон" АО "Сервис–недвижимость" находится на третьем месте по числу обслуживаемых помещений в городе (73 тыс. помещений в 121 доме). В прошлом году предприятие заработало 3,7 млрд рублей (на 7% больше предыдущего), прибыль составила 112,5 млн. Выходит, что в среднем на одно помещение приходится 1,5 тыс. рублей прибыли.
В свою очередь входящее в холдинг "Главстрой" ООО "Эксплуатация — Главстрой СПб" находится на пятом месте. Компания управляет 62 тыс. помещений в 111 домах. Выручка за 2023 год составила 2,7 млрд рублей (на 10% больше предыдущего), чистая прибыль — 195 млн рублей. То есть у "Главстроя" на одно помещение приходится около 3 тыс. рублей прибыли.
В топ–100 также вошли управляющие компании, связанные с холдингами "ЛСР" (ООО "Строительная корпорация “Возрождение Санкт–Петербурга”", 43 тыс. помещений), "Самолет" (ООО "Самолет УК", 20 тыс.), "Аквилон" (ООО "Крафт", 12 тыс.), "Балтийская жемчужина" (ООО "Приморский город", 16 тыс.), а также "ЦДС" (ООО "УК Кантемировская", ООО "УК Парковая"), "Легенда" (ООО "УК Легенда комфорт") и другие.
В распоряжении таких компаний суммарно находится более 300 тыс. помещений. Более точные цифры назвать сложно — в частности, потому, что в некоторых компаниях условные застройщики имеют только часть капитала. Например, принадлежащее совладельцам холдинга Setl Group ООО "Сэтл" на четверть контролирует управляющую компанию "Аквамарин". При этом в отделе внешних связей ООО Setl Group в ответ на вопросы "ДП" сообщили, что "наша компания не занимается управлением многоквартирными жилыми домами".
Как будут расти управляющие компании застройщиков
Так или иначе, по результатам оценки топ–100 выходит, что петербургские застройщики (а точнее, связанные с ними управляющие компании) контролируют не менее 10% рынка жилищно–коммунальных услуг в городе. Если исходить из того, что каждый год в Петербурге будут вводить около 80 тыс. новых квартир (как это было в 2023 году) и все они будут передаваться в управление связанным с застройщиками компаниям, то приблизительно через 30 лет в распоряжении таких УК окажется 50% помещений в многоквартирных домах города. А возможно, это произойдёт и быстрее, учитывая, что вводятся не только квартиры, но и нежилые помещения.
Если к тому же исходить из прибыли в 2 тыс. рублей за каждое помещение (среднее арифметическое из того, что, как было показано выше, получилось для "Эталона" и "Главстроя"), то после 2050 года общая прибыль управляющих компаний при застройщиках может превысить 6 млрд рублей без учёта инфляции.
Хотя не исключено, что управляющие компании будут отказываться от стареющих домов, содержать которые может быть накладнее, чем новые.
Как объясняют свой интерес застройщики
Впрочем, в портфеле ЛСР есть жилые комплексы, введённые в эксплуатацию более 10–15 лет назад, где УК с тех пор не менялись, сообщили "ДП" в пресс–службе этой группы компаний. Там собираются продолжать управлять домами "до тех пор, пока этого хотят собственники". Последние же, с точки зрения коммерсантов, с самого начала имеют от их услуг несомненные преимущества.
Во–первых, они получают "бесшовный переход" от статуса покупателя к статусу новосёла, что избавляет от лишнего стресса. Например, после получения ключей для связи с УК продолжают пользоваться тем же мобильным приложением, с помощью которого они взаимодействовали с застройщиком.
Во–вторых, ещё на этапе строительства дома застройщик привлекает управляющую компанию к обсуждению проектных решений. Это помогает совершенствовать их, опираясь на реальный опыт эксплуатации, которым делится УК. В то же время специалисты управляющей компании получают информацию об объекте ещё до его сдачи и могут заранее укомплектовать весь необходимый для обслуживания дома штат сотрудников.
В–третьих, взаимодействие между застройщиком и УК распространяется и на гарантийные обязательства. Сотрудники управляющий компаний находятся "в общем контуре" со специалистами гарантийной службы, оперативно информируя их обо всех недочётах, которые необходимо исправить.
"Жилые комплексы “Группы ЛСР” после сдачи в эксплуатацию обслуживают аффилированные с застройщиком управляющие компании, что обеспечивает бесшовную передачу как мест общего пользования и элементов благоустройства, так и квартир", — подытожили в пресс–службе.
"ДП" направил вопросы и другим застройщикам, но комментарии не получил.
Как видят ситуацию общественники
В 99% случаев дома оказываются в ведении связанной с застройщиком управляющей компании, отметила в комментарии "ДП" руководитель регионального центра НП "ЖКХ Контроль" в Петербурге Алла Бредец. По её мнению, это связано с тем, что застройщик имеет гарантийные обязательства перед собственниками. Часто квартиры сдаются с недоделками, которые, возможно, не видны при выдаче ключей, но выявляются в ближайшие годы. Поэтому застройщик заинтересован в том, чтобы в гарантийный срок было как можно меньше издержек. Когда после сдачи дома приходит своя управляющая компания, застройщику проще минимизировать проблемы. Управляющей компании передаётся вся техническая документация. Они знают все сильные и слабые стороны дома.
Кроме того, сфера рентабельна, говорит Бредец. УК имеют хорошую маржу, потому что средства собираются в полном объёме согласно тарифам. При этом объём ремонтных работ низкий, так как дом новый. Вся сфера управления сводится к работе с документами, взаимодействию со снабжающими организациями и подготовке дома к отопительному периоду. Так как бизнес достаточно прибыльный, противостоять подобным управляющим компаниям (если вдруг у жителей возникает желание их сменить) сложно. В ход подчас идут поддельные протоколы собраний и другие уловки.
Чтобы не платить за исправление многочисленных недостатков при строительстве, застройщик делает всё, чтобы переложить эти затраты на плечи покупателей квартир, поделился своим видением с "ДП" создатель проекта "Школа управдома" Никита Грайворонский.
По его мнению, жители в итоге "платят миллионы за якобы текущий ремонт нового, только что построенного жилья". Для застройщиков "это непрофильный, но очень выгодный бизнес", добавил эксперт.
