Ввод жилья в Петербурге и Ленобласти в этом году может оказаться минимальным более чем за 10 лет.
Если в первом полугодии застройщики вывели на рынок 1,5 млн м2 нового жилья, то во второй половине года, по прогнозам экспертов, запланированы старты лишь 0,5 млн м2. Последний раз так низко предложение падало в 2010 году — тогда на рынок за год было выведено 1,7 млн м2.
Почему сокращается предложение
В последние годы главным драйвером рынка строящегося жилья была льготная ипотека. Когда перед квартиросъёмщиком вставала дилемма — продолжать платить аренду за съёмное жильё или взять ипотеку на ту же самую сумму (или чуть выше), вопрос решался однозначно: пусть через 20 лет, но будет своё.
Застройщики, стараясь удовлетворить этот спрос, в последние годы активно выводили на рынок новые проекты в самых разных локациях. Но в этом году основные программы льготной ипотеки закончились, а рост ключевой ставки усложнил получение проектного кредитования. Поэтому начиная уже с конца прошлого года девелоперы стали сокращать вывод предложения на рынок.
Какие компании стали строить больше, а какие меньше
"ДП" сравнил данные по объёмам строящегося жилья в Петербурге, которые публикует ЕИСЖС, в августе прошлого и нынешнего годов и обнаружил, что лишь 11 компаний за этот год нарастили предложение. Сильнее всего это сделали RBI и AAG — в 5,8 и 3,3 раза соответственно, но здесь сработал эффект низкой базы — в 2023 году в портфеле компаний оставалось по одному объекту. Нарастил со 230 тыс. до 348 тыс. "квадратов" объём строительства "Самолет". Выведя в продажу свой флагманский проект "ЛДМ", увеличила свою долю на петербургском рынке группа "Эталон".
У 15 застройщиков количество строящихся квадратных метров осталось прежним — они просто продолжали строительство начатых до августа 2023 года домов.
У 17 девелоперов объёмы строительства сократились, причём в эту категорию вошли практически все крупнейшие компании города. Например, Setl Group снизила количество строящихся метров с 1,28 млн до 1,16 млн м2 (или на 10%), при этом компания активно сдавала построенные дома (с начала года введено почти 250 тыс. м2) и начинала строительство новых (в том числе выведя на рынок 76,2 тыс. м2 в проекте "Бионика Заповедная" в Приморском районе). "Группа ЛСР" сократила объёмы строящего жилья на четверть (с 1,6 млн до 1,2 млн м2). В данном случае сказалась активная "распродажа" проектов, которую девелопер провёл в середине прошлого и этого годов, поделившись своим портфелем с "Легендой" Василия Селиванова, Element Виталия Коробова и "Строительным трестом".
Дальнейшие перспективы
Застройщики всё аккуратнее выводят на рынок новые проекты. "Высокая ключевая ставка и ухудшившиеся условия по льготным ипотечным программам существенно сократили возможности девелоперов по выстраиванию финансовых моделей проектов и, соответственно, по выводу новых проектов на рынок", — говорит директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК "А101" Рустам Азизов. По его словам, сейчас затруднительно спрогнозировать объёмы и темпы продаж, а без этого очень сложно получить проектное финансирование и ещё сложнее — выполнить обязательства перед банками по темпу наполнения эскроу–счетов. "Это касается в первую очередь самого массового сегмента — массмаркета и комфорт–класса", — уточняет эксперт.
По мнению коммерческого директора ГК "ПСК" Сергея Софронова, принципиально новое строительство тормозит не только кредитная реальность, но и объёмы согласований. "Спрос восстановится, как только рыночные ставки по ипотеке вернутся на адекватные значения и необходимость запусков и перезапусков льготных программ перестанет быть актуальной", — говорит он.
Как считают эксперты, в перспективе 2 лет эта ситуация может привести к заметному снижению объёма ввода жилья, а также сокращению налоговых поступлений.
Впрочем, ряд застройщиков не меняют свои планы. Так, по словам Сергея Софронова, ГК "ПСК" в скором времени планирует вывести в продажу новые корпуса в малоэтажном квартале на Московском шоссе ("Plus Пулковский"). "Также в среднесрочной перспективе — вывод в продажу апартаментов на пр. Стачек — у станций метро “Кировский завод” и строящейся “Путиловской”. Три года назад мы пришли в этот район, построив уже два апарт–отеля, но ситуация все ещё остаётся как 3 года назад — спрос на аренду большой, предложения мало", — говорит он.
На середину осени Element планирует вывести на рынок только что купленный проект на южном намыве Васильевского острова. "В октябре этого года планируем представить концепцию проекта и запустить продажи, в конце года — выйти на строительную площадку", — рассказали в компании.
Коммерческий директор группы "Аквилон" в Петербурге и Ленобласти Наталия Коротаевская уверена, что дефицита предложения на рынке недвижимости не ожидается. "Крупные девелоперы выводят новые интересные проекты и покупают участки, подстраиваясь под новые условия. Мы планируем ряд стартов", — говорит она.
"Сейчас мы постоянно оцениваем ситуацию на рынке, — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости “КВС” Анжелика Альшаева. — Несмотря ни на что, обращений и звонков много. Понятно, что желающих взять ипотечный кредит по полной ставке стало меньше, чем раньше, но тем не менее спрос на улучшение жилищных условий остаётся высоким и он никуда не денется. У нас есть несколько проектов, которые мы будем готовы вывести на рынок после того, как ситуация прояснится. Возможно, это будет в сентябре, возможно, в IV квартале этого года".
