Альтернативы ипотеки, ставшей для многих недоступной, существуют. Правда теоретически.
После окончания действия основных программ господдержки выдача ипотек рухнула в 2 раза, а на новостройки — в 5 раз. И пока рыночные ставки по плечу далеко не всем, возобновились дискуссии о механизмах, которые могли бы заменить ипотечное кредитование.
Что такое лизинг жилья
С одной из инициатив на прошлой неделе выступил председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. "На сегодняшний день существуют возможности для развития альтернативных механизмов. Это может быть государственно–частное партнёрство и условный лизинг жилья: вы арендуете квартиру на 30 лет с возможностью её последующего выкупа", — сказал он.
В рамках схемы лизинга жилья арендатор заключает договор с лизинговой компанией, по которому вносит арендные платежи и выкупную стоимость частями. Минимальный первоначальный взнос может варьироваться от 10 до 40% стоимости жилья. Договор аренды предусматривает, что после полной выплаты всей суммы за квартиру арендатор становится её собственником.
Преимущества схемы — её доступность. Лизинг предлагает более мягкие критерии оценки платёжеспособности лизингополучателя по сравнению с ипотечным кредитованием. Кроме того, можно выбирать различные виды платежей, включая дифференцированные, что позволяет адаптировать условия договора под различные финансовые возможности.
В ипотеке недвижимость передаётся в собственность заёмщика, а банк получает её в залог. В случае дефолта заёмщика потребуются затраты на изъятие объекта и его реализацию. В лизинге же квартира до выплаты всех платежей остаётся в собственности лизингодателя. Это снижает для него риски, что, по идее, должно снизить и платежи. Вместе с тем лизингополучатель быстрее потеряет жильё, если вдруг не сможет платить.
Есть и ещё несколько подводных камней. Например, в случае банкротства лизинговой компании квартира может попасть в конкурсную массу, что создаёт дополнительные риски для лизингополучателя. Ну и в целом лизинг предоставляет меньше правовой защиты по сравнению с ипотечным кредитованием, особенно в случае расторжения договора и выселения из квартиры.
Надо ли возвращать ЖСК
Ещё один вариант, который мог бы возродиться на фоне высоких ставок, — это жилищно–строительные и жилищно–накопительные кооперативы, которые до 2018 года были одной из трёх схем долевого строительства, пока не были фактически запрещены при последней кардинальной реформе 214–ФЗ.
Жилищные кооперативы существовали ещё в Советском Союзе. Они позволяли привлекать на строительство средства пайщиков, но при этом государство давало ссуду в размере 70% стоимости жилья сроком на 20 лет. Впрочем, большинству населения это всё равно было не по карману.
В новое время ЖСК узаконили как форму объединения юридических или физических лиц в целях строительства жилья и управления им. Кооператив — некоммерческая организация, целью которой не может быть извлечение прибыли, только строительство дома. Механизм его работы прост — члены ЖСК вносят паевые взносы, на которые строится дом. После ввода дома в эксплуатацию у всех участников кооператива, которые выплатили взносы в полном объёме, возникает право собственности на недвижимость.
Экономия происходит за счёт того, что данная схема исключает банк с его процентными ставками (это сейчас минус 25–30 тыс. рублей с квадратного метра). Строительство ведётся по себестоимости — то есть кооператив может привлекать отдельные подрядные компании, сам закупать строительные материалы и т. д. Теоретически это шанс сэкономить ещё 20–25 тыс. с "квадрата". Если земельный участок кооперативу бесплатно выделит город, то это ещё 25–50 тыс. Также сэкономить можно было бы за счёт скидок на подведение инженерных сетей (5–10 тыс. рублей) и отсутствия обязательств перед городом по строительству соцобъектов (25–30 тыс.). Таким образом, жильё может оказаться более чем вдвое дешевле, чем построенное на рыночных условиях. При этом покупатель квартиры в ЖСК практически ничем не защищён от рисков недостроя, государственные гарантии его финансовой безопасности отсутствуют. Заключая договор ЖСК, гражданин не приобретает право собственности на квартиру или право требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства.
Способ накопить на квартиру
Ещё одна альтернатива для финансирования строительства, которая работает за рубежом, — ссудо–сберегательные кассы. Это узкоспециализированные банки, задача которых — привлечь деньги в долгосрочные вклады, а затем предоставить вкладчикам кредиты на новое жильё (в отдельных случаях — на капремонт многоквартирных домов).
Граждане вкладывают деньги в ССК на срок не менее 2 лет (верхняя планка не ограничена). Когда накопленная сумма составит 40–50% стоимости квартиры, вкладчик приобретает право на получение кредита под низкий процент. Разница ставок между вкладом и кредитом — не более 3%.
Получить деньги при этом проще, чем в обычном банке, нужно меньше документов, а процент по кредиту меньше, чем по обычной ипотеке. Кредиты, по сути, выдаются из денег, которые внесли другие клиенты. Иногда к этим средствам добавляются некоторые суммы от государства.
О развитии строительно–сберегательных касс (ССК) в том или ином виде говорится уже не первый десяток лет. В Госдуму вносилось несколько законопроектов об этом, но схема пока так и не заработала.
Один из вариантов такой схемы — жилищные депозиты в обычных банках. Очередной законопроект на эту тему обсуждается в Госдуме сейчас, причём его автор — председатель совета Ассоциации банков России Анатолий Аксаков уверен, что шансы на принятие высоки.
Главный минус жилищных вкладов — длительные сроки ожидания квартиры и накопления средств. В условиях высокой инфляции деньги будут просто "сгорать" на счетах.
“
На данный момент альтернативы ипотеке нет. Это наиболее проверенный временем, надёжный способ улучшить свои жилищные условия. Главная проблема — дорогие деньги, высокая ставка кредита. Так или иначе стоимость денег будет отражаться на любой из альтернативных схем. Как только снизится ключевая ставка, так сразу ипотека станет доступнее. Очень надеюсь, что это произойдёт в течение полугода–года. Пока же у застройщиков множество альтернативных программ и рассрочек, которые позволяют перенести выплату основной части кредита на момент сдачи дома без удорожания квартиры. Возможно, имеет смысл воспользоваться именно такими инструментами.
Анжелика Альшаева
генеральный директор агентства недвижимости "КВС"
“
Строительство жилья велось и до "ипотечной эры", но активно стало развиваться, когда начала работать ипотека. Строительство невозможно остановить, так как есть реальная потребность наших граждан в приобретении собственного жилья, улучшении жилищных условий. Конечно, отмена большей части льготной ипотеки влияет на рынок. Мы наблюдаем существенные цифры падения продаж. Но, мне кажется, надо не пытаться быстро "изобрести" новые финансовые инструменты, которые надо ещё и "узаконить", а находить способы поддержки покупателя и застройщика в нынешних реалиях. Да и кроме того, как мне кажется, никакие "квази" ипотеки всё равно не будут работать, пока остаётся высоким самый основной фактор — ключевая ставка. Покупателю дорого привлекать деньги, застройщику крайне дорого брать деньги у банка на начальных стадиях проекта. Например, все знают, как сильно меняется ставка для застройщика в зависимости от объёма наполнения эскроу–счетов. Надо чтобы банки понижали коэффициенты перекрытия, чтобы застройщик не платил гигантские проценты в начале проекта. Это, в свою очередь, могло бы помочь застройщику предлагать более широко программы рассрочек.
Александр Свинолобов
генеральный директор девелоперской еомпании Stavni
“
Пока прямая альтернатива рыночной ипотеке — ипотека, субсидированная застройщиком. Льгота предоставляется за счёт снижения доходности от счетов эскроу, что увеличивает средневзвешенную ставку по проектному финансированию для девелопера, но при этом способствует обеспечению необходимого темпа продаж и наполнения эскроу–счетов. Полагаю, что данная схема будет более широко применяться в проектах масштабной застройки. Также известны случаи субсидирования ипотеки со стороны крупных работодателей, это позволяет им удерживать ценных сотрудников на длительный период. Строительно–сберегательные кассы же для эффективной работы потребуют субсидирования со стороны государства, что по сути не отличается от льготной ипотеки. При этом такому формату необходим контроль. Если 214–ФЗ и эскроу–счета практически решили проблему с обманутыми дольщиками, то строительно–сберегательные кассы рискуют создать новую — обманутых вкладчиков. Если покупка делается в сугубо инвестиционных целях, альтернативой давно выступает ЗПИФ. За последние несколько лет объём выдачи ЗПИФ кратно превышает погашение, в дальнейшем также ожидается рост сегмента за счёт стабильной доходности и налоговых выгод. Стоимость пая для входа может быть минимальна, а доходность в среднесрочной перспективе выше ставок по депозитам.
Антон Сова
директор департамента проектного финансирования и инвестиций строительной компании Kronung Group
