Петербургу грозит дефицит новостроек и очередной рост цен на жильё

Автор фото: Сергей Ермохин / "ДП"
Автор фото: Сергей Ермохин / "ДП"

Из 5 млн м2 строящегося в Петербурге жилья продано уже 2,5 млн. Застройщики не готовы выводить новые проекты из‑за роста ставок по кредитам. В результате неизбежен дефицит предложения в новостройках.

По оценкам аналитиков bnMAP.pro, в Санкт‑Петербурге всё строящееся жильё даже при нынешнем невысоком уровне продаж будет реализовано за 1,7 года. А что дальше?
С 1 июля 2024 года отменена базовая программа льготной ипотеки. Продажи хоть и сократились вдвое, но не упали до нуля. Во‑первых, есть льготная семейная ипотека — на неё приходится 40% продаж. Кроме того, застройщики активно продолжают продвигать траншевую ипотеку и рассрочки. Всё это даёт стабильный объём в 1,7‑3 тыс. проданных квартир в месяц, или 110‑200 тыс. м2 .
При этом, по оценкам консалтингового центра "Петербургская недвижимость", в III квартале на рынок выведено лишь 300 тыс. м2 нового жилья.
"За 9 месяцев 2024 года разрыв между спросом и предложением нового жилья в Петербурге составил 42% — спрос 1,75 млн м 2 при выводе новых объектов всего 1,23 млн м 2 . Это обусловлено разными причинами. В первую очередь, замедлением процесса получения разрешений на строительство в последние годы. Также влияние оказывает растущая ключевая ставка, которая приводит не только к росту ипотечных ставок, делая кредиты недоступными для большинства покупателей, но и увеличению стоимости строительных проектов", — отмечают в КЦ "Петербургская недвижимость".
Дефицит предложения уже ощущается. Темпы вывода новых проектов заметно сократились. Неизбежный итог этих процессов — корректировка цен в сторону увеличения.

Ставка больше, чем жизнь в новостройке

Как говорят участники рынка, поднятие ключевой ставки до 21% не добавляет оптимизма ни застройщикам, ни банкам.
25 октября Банк России поднял ключевую ставку, а также значительно ужесточил прогноз на ближайшие два года. Наибольшее повышение прогнозного диапазона ставок затронуло 2025 год — сразу плюс 3‑4 процентных пункта до уровня 17‑20%.
По прогнозам ЦБ, ключевая ставка не опустится в первом полугодии 2025 года.
"Допустим, снижение произойдёт во второй половине следующего года, но насколько ставка ещё вырастет за этот промежуток времени и что будет означать возможное снижение? Сокращение на несколько процентных пунктов кардинально не повлияет на доступность ипотеки. Скорее всего, 2025 год мы будем находиться примерно в тех же условиях, что и сейчас", — прогнозирует директор по продажам Legenda Ксения Садкова.
Увеличение ключевой ставки сокращает инвестиционный потенциал экономики в целом, но на строительную отрасль нагрузка вырастает вдвойне, и застройщики попадают в замкнутый круг.
"Снижается спрос из‑за недоступности ипотеки, девелопер не может наполнить эскроу‑счета до нужного порога проектного финансирования, после которого удаётся снизить ставку, увеличивается себестоимость, растёт цена квадратного метра, и спрос снижается еще больше. Неопределённость не даёт возможности планировать новые проекты", — сетует заместитель председателя правления "Охта Групп" Михаил Ривлин.
От ключевой ставки зависит и стоимость проектного финансирования, за счёт которого возводятся дома. На старте новых проектов его выдают на условиях "ключевая ставка плюс 3‑5 процентных пунктов". По мере наполнения эскроу ставка снижается. По оценкам экспертов, сейчас такая сниженная ставка составляет 13‑17%, а всего год назад — 2‑5%.

Цены опять в рост?

В Ленинградской области показатели спроса и предложения по сравнению с прошлым годом практически не изменились, но в перспективе новые старты могут быть отсрочены, уверена директор КЦ "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева.
"В этих условиях нет никаких предпосылок для массового снижения цен. Не исключено акционное снижение или привлекательные условия на старте продаж по ряду проектов. Но в целом ожидаем, что средние цены предложения как минимум будут стабильны. По состоянию на октябрь 2024 года в Петербурге в классе "масс‑маркет" цены зафиксировались на уровне 245 тыс. рублей за 1 м2 . А если смотреть динамику с начала года, то средняя цена предложения выросла на 4,1% (+10 тыс. рублей за 1 м2)", — подсчитала она.
Как считают эксперты, выводить новые проекты в современных условиях форсированными темпами будут только те, кто просто обязан это сделать (например, проект куплен с разрешением на строительство и с банковским финансированием), новые застройщики, желающие выйти на рынок Петербурга, и самые крупные девелоперы.
"Большинство же застройщиков возьмут паузу как минимум на год-два, чтобы контуры будущего обрели какую‑то форму", — считает директор департамента недвижимости группы "ЦДС" Сергей Терентьев.
По мнению руководителя департамента продаж группы "Аквилон" в Санкт‑Петербурге и Ленобласти Максима Турта, ставка ЦБ — не единственный важный параметр, который может повлиять на спрос на первичном рынке недвижимости.
"Роста спроса можно ожидать, скажем, при увеличении лимитов на семейную ипотеку и вводе новых льготных программ. Поскольку потребность в приобретении недвижимости — в числе базовых, нельзя исключать, что государство возобновит стимулировать отрасль такими методами", — говорит он.
"Мы надеемся, что в конце первого квартала 2025 года начнётся снижение ставок. Чем дольше ключевая ставка будет высокой, тем больше шансов "убить" очень чувствительный к равномерной реализации рынок нового жилья", — полагает коммерческий директор ГК "Полис" Светлана Оленникова.
По её оценке, оживление рынка возможно при ключевой ставке 10‑12%.
А вот директор департамента продаж GloraX Татьяна Халилова настроена пессимистично.
"Снижения ключевой ставки ЦБ до уровня, способного вернуть доступность кредитных продуктов для населения, стоит ждать не раньше 2027 года. Когда ставки по ипотеке перестанут быть двузначными, рынок недвижимости вздохнёт полной грудью. До тех пор все участники будут пользоваться текущим инструментарием — рассрочками, программой trade-in, предполагающей наличие другого жилья, и семейной ипотекой, условия которой у банков становятся всё жестче в связи с заканчивающимися лимитами", — говорит она.
Впрочем, и снижение ставки, особенно резкое, может привести к неприятным последствиям.
"Постепенное снижение ключевой ставки в 2026 году (12-13% годовых в соответствии с прогнозом ЦБ) способно привести к актуализации спроса, а обозначенный на 2027 год регулятором коридор 7,5-8,5% будет стимулировать к перетоку рекордных объёмов депозитов физических лиц в бетон", — подчёркивает руководитель направления исследований Nikoliers Ольга Рянкель.
Этого же опасается и директор по продажам жилой недвижимости строительной компании Kronung Group Елена Алещенко.
"Резкое снижение ставки тоже довольно опасно. Денежная масса, накопленная на депозитах физических лиц, по оценочным данным экспертов, превышает 50 трлн рублей. При резком снижении ставки большая часть этих средств выйдет на рынок недвижимости, что в свою очередь может спровоцировать резкое увеличение цен. При таком сценарии текущая приостановка вывода части новых проектов девелоперами только усугубит эту ситуацию", — добавляет она.
Повышение ключевой ставки до 21% принципиально не повлияет на рынок первичного жилья. Потому что ставки по ипотечным программам без государственной поддержки уже сейчас находятся на уровне 25% – и никто не захочет ее брать. Любой покупатель попросит менеджера провести расчет и окажется, что за двухкомнатную квартиру, стоимость которой колеблется вокруг 12 млн рублей, ипотечный платеж составит больше 200 тыс. рублей в месяц, из которых 199 тыс. уйдут на погашение банковских процентов. Если ключевая ставка повысится еще, вырастет и размер платежа, и сумма переплаты по кредиту. При этом, как показывают наши опросы, психологический предел ипотечной ставки для населения – 13%. До конца года девелоперы могут субсидировать ставку лишь до 15%. Это много лучше 25%, но все равно за психологическим порогом. И даже если ключевую ставку оставят на прежнем уровне, то с нового года вступит в силу ипотечный стандарт ЦБ, после которого такое значительное субсидирование со стороны девелоперов будет невозможным. Поэтому будет ставка на уровне 25% или 27% уже неважно – в любом случае за такой ипотекой никто не обратится.
Рустам Азизов
директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК "А101"
К сожалению, предпосылок к снижению ставок пока не видно. Последнее решение ЦБ по ключевой ставке и ухудшение прогнозов на ближайшие два года говорят о том, что нам предстоит жить с высокими ставками достаточно долго. испытывать оптимизм относительно возможного существенного снижения ставок в 2025 году сейчас не приходится. Будем надеяться на улучшение ситуации в обозримом будущем, но целиком полагаться на эти надежды не следует, стоит предпринимать все необходимые меры для обеспечения устойчивости финансовых моделей проектов. Исследования показывают, что рынок нормально реагирует на ставку по ипотеке на уровне 10% годовых. При этих показателях рынок демонстрирует стабильный спрос и объём продаж. Чем ближе мы будем к этим показателям, тем большее оживление будем наблюдать.
Екатерина Немченко
коммерческий директор холдинга "РСТИ":
Однозначно можно сказать, что имеет место общий тренд на сдержанный и осторожный вывод новых проектов, что неизбежно скажется на объёме предложения на рынке в средне- и долгосрочной перспективе. Дефицита мы с вами не увидим, но такая ситуация будет поддерживать уровень цен и их рост.
Роман Корнышев
коммерческий директор ГК "Вертикаль"
Прогнозировать, как долго на рынке будут держаться высокие ставки, достаточно трудно. Однозначно можно сказать, что в ближайшие месяцы они снижаться не будут. Более того, представители Центробанка не исключают их дальнейшее увеличение в декабре. Рассчитывать на нормализацию положения можно только после замедления инфляционных процессов. Безусловно, дорогие кредиты отрицательно сказываются на рынке недвижимости. Покупатели не могут позволить себе ипотеку, из-за чего падает уровень продаж. Мечтать о возвращении к ставкам 7-8% сейчас нереалистично, но хотя бы уровень в 12% для покупателей уже мог бы быть достаточно приемлемым.
Марина Павлюкевич
генеральный директор PLG
Тренд на повышение ставки нацелен на снижение темпов закредитованности населения и бизнеса, однако высокая ключевая ставка снижает темпы развития бизнеса, вывода новых проектов, что идет в разрез с политикой развития. Мы надеемся, что снижение ставки случится настолько быстро, насколько это возможно. Пока ставка держится на высоком уровне, основным инструментом приобретения недвижимости становятся различные программы рассрочки, которые предлагают застройщики. Стоит отметить, что при переходе покупателей в рассрочку банки тоже теряют высокую доля спроса, т.к. ипотечные инструменты перестают быть востребованными.
Олег Дмитриев
операционный директор Hansa Group