Петербургу грозит дефицит новостроек и очередной рост цен на жильё

Повышение ключевой ставки до 21% принципиально не повлияет на рынок первичного жилья. Потому что ставки по ипотечным программам без государственной поддержки уже сейчас находятся на уровне 25% – и никто не захочет ее брать. Любой покупатель попросит менеджера провести расчет и окажется, что за двухкомнатную квартиру, стоимость которой колеблется вокруг 12 млн рублей, ипотечный платеж составит больше 200 тыс. рублей в месяц, из которых 199 тыс. уйдут на погашение банковских процентов. Если ключевая ставка повысится еще, вырастет и размер платежа, и сумма переплаты по кредиту. При этом, как показывают наши опросы, психологический предел ипотечной ставки для населения – 13%. До конца года девелоперы могут субсидировать ставку лишь до 15%. Это много лучше 25%, но все равно за психологическим порогом. И даже если ключевую ставку оставят на прежнем уровне, то с нового года вступит в силу ипотечный стандарт ЦБ, после которого такое значительное субсидирование со стороны девелоперов будет невозможным. Поэтому будет ставка на уровне 25% или 27% уже неважно – в любом случае за такой ипотекой никто не обратится.

К сожалению, предпосылок к снижению ставок пока не видно. Последнее решение ЦБ по ключевой ставке и ухудшение прогнозов на ближайшие два года говорят о том, что нам предстоит жить с высокими ставками достаточно долго. Испытывать оптимизм относительно возможного существенного снижения ставок в 2025 году сейчас не приходится. Будем надеяться на улучшение ситуации в обозримом будущем, но целиком полагаться на эти надежды не следует, стоит предпринимать все необходимые меры для обеспечения устойчивости финансовых моделей проектов. Исследования показывают, что рынок нормально реагирует на ставку по ипотеке на уровне 10% годовых. При этих показателях рынок демонстрирует стабильный спрос и объём продаж. Чем ближе мы будем к этим показателям, тем большее оживление будем наблюдать.

Однозначно можно сказать, что имеет место общий тренд на сдержанный и осторожный вывод новых проектов, что неизбежно скажется на объёме предложения на рынке в средне- и долгосрочной перспективе. Дефицита мы с вами не увидим, но такая ситуация будет поддерживать уровень цен и их рост.

Прогнозировать, как долго на рынке будут держаться высокие ставки, достаточно трудно. Однозначно можно сказать, что в ближайшие месяцы они снижаться не будут. Более того, представители Центробанка не исключают их дальнейшее увеличение в декабре. Рассчитывать на нормализацию положения можно только после замедления инфляционных процессов. Безусловно, дорогие кредиты отрицательно сказываются на рынке недвижимости. Покупатели не могут позволить себе ипотеку, из-за чего падает уровень продаж. Мечтать о возвращении к ставкам 7-8% сейчас нереалистично, но хотя бы уровень в 12% для покупателей уже мог бы быть достаточно приемлемым.

Тренд на повышение ставки нацелен на снижение темпов закредитованности населения и бизнеса, однако высокая ключевая ставка снижает темпы развития бизнеса, вывода новых проектов, что идет в разрез с политикой развития. Мы надеемся, что снижение ставки случится настолько быстро, насколько это возможно. Пока ставка держится на высоком уровне, основным инструментом приобретения недвижимости становятся различные программы рассрочки, которые предлагают застройщики. Стоит отметить, что при переходе покупателей в рассрочку банки тоже теряют высокую доля спроса, т.к. ипотечные инструменты перестают быть востребованными.