На рынок жилья возвращается полноценный трейд–ин — программа выкупа старой квартиры при покупке новой.
По оценкам риелторов, 60–70% всех сделок на первичном рынке недвижимости так или иначе затрагивают вторичный рынок. То есть, чтобы купить квартиру в строящемся доме, нужно сперва продать имеющуюся. Но есть проблема: на фоне отсутствия доступной ипотеки замерли и первичка, и вторичка. Если год назад время продажи бывших в употреблении квартир (в случае если цена была адекватно приближена к рыночной) занимало в среднем 2–4 месяца, то сейчас многие объекты стоят и по полгода, и больше.
“
"На рынке просто очень мало покупателей, готовых платить живыми деньгами", — говорит генеральный директор АН "Динас" Юрий Сергеев.
Возвращение трейд–ин
Одним из выходов в такой ситуации являются программы трейд–ин от застройщиков. Они позволяют стимулировать сделки за счёт привлечения покупателей, у которых нет возможности быстро реализовать свою квартиру самостоятельно.
Однако если ещё несколько лет назад трейд–ин был достаточно популярен, то в последние полгода он фактически исключён из инструментария компаний. Причин несколько: отсутствие свободных денег и высокая стоимость заёмного финансирования. То есть если раньше застройщики выкупали квартиры в партнёрстве с банками на заёмные деньги, то сейчас финансирование стало для девелоперов ещё дороже, чем для физических лиц.
Тем не менее впервые после отмены субсидирования ипотеки на рынке появилось предложение полноценного трейд–ин. Так, одна из компаний представила обновлённую версию программы, в рамках которой выкупает за свой счёт старое жильё, а полученные деньги идут на новую квартиру. Причём у покупателя остаётся возможность проживать в старой квартире до момента сдачи новостройки. Это исключает необходимость арендовать жильё до переезда.
"Сначала подбирается подходящая квартира в строящемся доме с учётом пожеланий клиента. Далее оценивается стоимость имеющегося жилья, после чего подписывается договор долевого участия и одновременно оформляется сделка купли–продажи с застройщиком, который выкупает старую квартиру", — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости "КВС" Анжелика Альшаева. Есть одно условие: у покупателя должны быть средства для того, чтобы оплатить первый взнос, — 40% от стоимости новостройки.
Как работает обмен старых квартир на новые
Впрочем, другие застройщики тоже рекламируют программы трейд–ин. Но при ближайшем рассмотрении оказывается, что они работают иначе: квартира передаётся на комиссию партнёрским агентствам недвижимости. На это время цена на новое жильё фиксируется для клиента.
Подобные предложения есть у большинства застройщиков. Так, "Группа ЛСР" предлагает отсрочку по сделке на 4 месяца. За этот срок агентство должно реализовать старую квартиру. У группы "ЦДС" жёсткого срока реализации нет — он определяется совместно с риелтором–партнёром. В ГК "А101" новая квартира бронируется с фиксацией цены на срок до 90 дней. У "Петербургской недвижимости" — также 90 дней плюс ещё месяц на зачисление денег.
В такой схеме нет никакой гарантии, что старое жильё будет реализовано. "Здесь главный риск — не уложиться в указанные сроки. В таком случае квартиру приходится продавать со значительным дисконтом и, если дом не построен, переезжать в арендованное жильё. В программе КВС таких рисков нет, однако клиент должен понимать, что его квартиру выкупят ниже рыночной цены", — говорит директор "Адвекс Новостройки" Анна Новикова.
Большинство опрошенных "ДП" застройщиков не стали комментировать, готовы ли они вернуться к "полноценному" трейд–ин. Комментарий дали лишь в ГК "ПСК".
"Мы не планируем запуск подобных программ, — заявил коммерческий директор компании Сергей Софронов. — Трейд–ин мы ранее запускали с партнёром — агентством недвижимости, которое брало на себя вопросы выкупа или реализации активов на вторичном рынке. Характер нашего портфеля недвижимости не делает целесообразным создание в своей структуре дополнительного штата и выделения оборотных средств на такие цели".
Зачем трейд–ин застройщикам
Застройщики имеют свои выгоды и риски при использовании трейд–ин. Дисконт при выкупе квартиры позволяет приобретать недвижимость ниже рыночной стоимости, а затем зарабатывать на её перепродаже. Кроме того, трейд–ин увеличивает общий объём продаж новостроек, стимулируя клиентов, которые не смогли бы купить новое жильё без предварительной реализации своей квартиры. Наконец, выкуп снижает вероятность отказа клиентов от сделки из–за изменения рыночных условий.
"Это даёт дополнительную гибкость в управлении активами и позволяет минимизировать финансовые риски. Однако стоит отметить, что в текущих условиях трейд–ин могут позволить себе только застройщики, обладающие достаточными свободными ресурсами. Высокая стоимость заёмного финансирования и ограниченный доступ к ликвидности делают этот механизм доступным лишь для наиболее устойчивых игроков рынка", — говорит Юрий Сергеев.
Среди рисков данного инструмента — необходимость продавать старые квартиры, что может затянуть процесс и увеличить издержки. Также программы трейд–ин требуют дополнительных ресурсов на оценку, юридическое сопровождение и маркетинг. Однако крупные компании уже наладили этот процесс, используя агентские сети и собственные структуры по реализации вторичного жилья.
“
"Плюсы очевидны; минус — высокая цена капитала, который направляется на выкуп старой квартиры, и невозможность прогнозировать цену продажи выкупленной квартиры через несколько месяцев и тем более — через год. На практике прогнозировать текущую цену продажи крайне сложно: даже за 2–3 недели в конкретных домах и локациях меняется конкурентное предложение и реальные цены сделок", — рассказывает гендиректор ПИА Максим Ельцов.
По его словам, обмен с моментальным выкупом реализовать сложнее, особенно после повышения ключевой ставки.
"С ноября мы видим, что ситуация на вторичном рынке стабилизировалась, мы можем более уверенно прогнозировать сроки и цены при выкупе", — отмечает Максим Ельцов.
"Размер первоначального взноса 40% говорит о том, что программа не будет массовой, — полагает Сергей Софронов. — Это решение для людей, у которых есть приличная сумма на руках и квартира на продажу. То есть нужен набор не так уж и часто встречающихся вводных".
