В 2025 году рынок жилья бизнес–класса столкнётся с рекордным дефицитом предложения. Девелоперы не готовы рисковать.
По данным NF Group, объём предложения на первичном рынке жилья бизнес–класса в Петербурге опустился до минимального за последние 13 лет уровня — всего 161 тыс. м2. Это на 32% меньше по площади и на 28% по количеству лотов по сравнению с концом 2023 года.
При этом, по данным Nikoliers, суммарный объём сделок в бизнес–классе по итогам 2024 года составил 362 тыс. м2, что на 27% меньше показателей 2023–го по объёму проданных квадратных метров и на 31% — по количеству договоров долевого участия (ДДУ).
"Снижение доступности ипотечного кредитования и длительный период высокой ключевой ставки являются основными факторами, влияющими на динамику рынка жилой недвижимости России в настоящее время. Увеличение стоимости бридж–кредитов и проектного финансирования приводит к снижению активности девелоперов, ограничивая их возможности по приобретению земельных участков и реализации новых проектов", — говорит директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Санкт–Петербург Елизавета Конвей.
Как отмечают эксперты, в текущей ситуации компании вынуждены пересматривать свои стратегии, пересчитывать и адаптировать финансовые модели. Приоритет отдаётся менее рискованным проектам, на рынок выводятся не столь масштабные очереди, как ранее.
По данным разрешительной документации, в 2025 году в Петербурге планируется завершить строительство всего трёх жилых комплексов бизнес–класса общей площадью 22 тыс. м2. Для сравнения: в 2024 году было введено 319 тыс. м2. "Это самый низкий показатель за всю историю наблюдений, что подтверждает тренд на сокращение нового предложения", — говорят в NF Group.
"На фоне осторожного подхода девелоперов к выводу на рынок нового предложения объём экспозиции за год сократился на треть", — прокомментировала аналитик–консультант NF Group Ксения Фёдорова.
Что сейчас строится в бизнес–классе
Впрочем, аккуратная стратегия не означает, что все новые проекты поставлены на стоп. Предложение в 2024 году пополнилось семью новыми проектами бизнес–класса: "Кронфорт. Центральный", "Министр", "LEGENDA Васильевского", N8, ALPEN, "Министр", BASHNI ELEMENT.
Общая площадь выведенных в продажу комплексов составила 133 тыс. м2, что на 20% меньше объёма нового предложения 2023 года, подсчитали в NF Group. "Что касается объёмов ввода в эксплуатацию, то они, напротив, росли ускоренными темпами", — говорят в консалтинговой компании.
За первые 2 месяца 2025 года новых проектов пока не выходило. Но, как говорят эксперты, уже весной можно ждать старта сразу нескольких проектов — КВС начнёт продажи в проекте на Курской улице рядом со станцией метро "Обводный канал", "Легенда" выведет купленный в конце года проект на территории южного намыва Васильевского острова.
В середине года можно будет ждать старта купленного Fizika Development у "Группы ЛСР" проекта на Матисовом острове. AAG планирует запустить в 2025 году один–два проекта бизнес–класса, а также один проект премиум–класса в центральной локации.
По оценкам экспертов, всего в 2025 году на рынок может быть выведено около 150 тыс. м2 жилья бизнес–класса.
Сколько стоят квартиры
Согласно актуальному прогнозу Банка России, ключевая ставка в 2025 году сохранится на высоком уровне, что усиливает воздействие на рынок недвижимости. При среднем цикле строительства, составляющем около 3 лет, объём ввода жилья в 2026–2027 годах может находиться на достаточно низком уровне.
"При этом далее, по мере повышения показателя, реализация отложенного спроса в совокупности с меньшим объёмом первичного предложения будет способствовать масштабному запуску новых проектов", — считает Елизавета Конвей.
На фоне сокращения объёма предложения средневзвешенная цена предложения в бизнес–классе выросла на 11% за год. Средневзвешенная цена предложения первичной жилой недвижимости бизнес–класса, по данным на конец 2024 года, составила 344 тыс. рублей за 1 м2. Динамика цен в 2025 году, по прогнозам Nikoliers, будет сопоставима с предыдущим годом.
Генеральный директор АН "Главстрой" Юлия Ружицкая подчёркивает, что этот рост связан с падением предложения и увеличением спроса на оставшиеся проекты. "В бизнес–классе цены с 2023 по 2024 год выросли на 7–8%, а в премиум–классе — на 20,5%", — поясняет она. Кроме того, значительное влияние оказывает увеличение себестоимости строительства из–за роста цен на материалы, рабочую силу и банковское финансирование.
“
На снижение объёма предложения на рынке недвижимости в целом и в сегменте бизнес– и премиум–класса в частности повлияла стратегия, вынужденно выбранная девелоперами в 2022 году после изменения геополитической обстановки. Компании стали более аккуратно, настороженно относиться к ведению бизнеса, начали крайне скрупулезно прорабатывать проекты, от некоторых даже отказываться.
Игорь Бадиков
директор по продажам AAG
“
Рынок строящейся недвижимости сегодня в целом живёт в не самом простом контексте, но что можно сказать точно — цена квадратного метра будет неизбежно расти. Да, сдерживающим фактором станет сократившийся спрос ввиду высоких ипотечных ставок и привлекательных банковских депозитов, но глобально уровень цен это не сохранит. В первую очередь увеличивается себестоимость строительства за счёт дорогого банковского финансирования, дефицита рабочей силы и сложных логистических цепочек поставок материалов. Рост себестоимости при снижении спроса приведёт к сокращению предложения на рынке недвижимости, что опять же подтолкнёт средние цены вверх. Сложно прогнозировать, но мы ожидаем рост цен на уровне 10–20% по итогам года.
Дарья Боровицкая
заместитель генерального директора по продажам Hansa Group
“
Несмотря на заметное снижение продаж в целом по рынку с июля 2024 года, высокобюджетный сегмент оказался в более стабильном положении благодаря меньшей зависимости от льготных программ. По данным наших аналитиков, в 2024 году количество сделок в этом сегменте выросло на 27%, а средний темп продаж — на 16%. Выход новых проектов — всё более редкое явление в Петербурге. Сокращение девелоперской активности, которое наблюдается с 2018 года, усиливается комплексом экономических факторов. С каждым годом дефицит нового предложения увеличивается. На этом фоне говорить о возможном снижении цен нереалистично. В совокупности факторы будут стимулировать дальнейший рост цен.
Ксения Садкова
директор по продажам Legenda
“
Под конец 2024 года мы видели несколько громких выходов проектов бизнес–класса. В этом году, полагаю, проекты в этом сегменте будут появляться точечно. В условиях текущей рыночной ситуации — высокой ключевой ставки со всеми вытекающими — активность девелоперов в этом сегменте значительно снизится. Компании будут пересматривать свои стратегии (в том числе продуктовые) и пересчитывать финансовые модели, чтобы уйти в комфорт–класс (где можно "развернуться" с семейной ипотекой) либо вовсе поставить проект на паузу.
Виталий Коробов
генеральный директор Element
