Годовые выплаты и наметившийся тренд на снижение ставок по депозитам возвращают инвесторов на рынок жилья в новостройках.
Застройщики вновь стали видеть инвесторов среди покупателей жилья.
"Активность инвесторов начала нарастать ещё в ноябре прошлого года и проявилась во всех сегментах рынка недвижимости. Тогда люди начали снимать деньги с депозитов и вкладывать их в квадратные метры. В декабре тенденция стала более заметной — это традиционный период выплат годовых бонусов, которые покупатели также решили потратить на инвестиции в недвижимость. В начале этого года тренд продолжился и, по моим прогнозам, будет только нарастать", — говорит коммерческий директор ГК "А101" в Петербурге Мария Орлова.
Косвенным подтверждением роста количества инвестиционных сделок является увеличение доли 100%–ной оплаты. Как отмечает Мария Орлова, в проектах ГК "А101" доля таких сделок в общей структуре продаж выросла с 4% в декабре до 14% в данный момент. В агентстве недвижимости "КВС" она составляет 10%, хотя ранее не превышала 3–4%.
"Инвесторы рассматривают и рассрочку, и 100%–ную оплату, в зависимости от того, какими свободными денежными средствами они располагают и какие преимущества даёт 100%–ная оплата. Конечно, девелоперы предоставляют скидку при полной оплате, потому что заполняемость эскроу остаётся главной задачей застройщиков", — рассказывает директор по продажам LEGENDA Ксения Садкова.
По мнению директора по продажам AAG Игоря Бадикова, число инвесторов будет расти, так как процентные ставки по депозитам снижаются. Сейчас они достигают 19–23%, но тренд на понижение уже наметился, и это возвращает внимание к недвижимости.
“
"Инвесторы стараются диверсифицировать портфели: часть денег они вкладывают в недвижимость, другую часть продолжают держать на депозитах. Хотя на текущий момент наблюдается тенденция, связанная с тем, что банки начинают снижать ставки по вкладам, всё больше клиентов приходят и вкладывают в недвижимость, чтобы зафиксировать цену", — отмечает заместитель генерального директора Hansa Group Дарья Боровицкая.
Купить раньше, заработать больше
Самой популярной стратегией для инвесторов остаётся покупка на старте проекта. В отличие от вторичного жилья, стоимость квартир в новостройках растёт по мере продвижения строительства. На начальном этапе продаж цены на объекты ещё относительно низкие, а потенциал для будущего роста стоимости максимален.
При этом застройщики на фоне высоких ставок по проектному кредитованию заинтересованы как можно быстрее наполнить свои эскроу–счета — чем больше там лежит денег, тем ниже процент. Например, если на старте проекта ставка по проектному кредиту может быть "ключевая ставка + 5–7%", то по мере насыщения счёта она может снизиться до 10–12%. Поэтому застройщики предлагают различные варианты. Например, устраивают распродажи для "своих" инвесторов.
Как рассказали участники рынка, один из девелоперов, выходящий на рынок с новым проектом в марте этого года, намерен предложить квартиры в комплексе по 380 тыс. рублей за 1 м2, в то время как средняя цена в локации составляет 450–500 тыс. рублей.
Ещё один вариант — продажа квартир до получения разрешения на строительство (РНС). В Петербурге подобных примеров пока нет, но в Москве некоторые застройщики рассматривают такие варианты привлечения инвесторов. Примерно за год до получения РНС девелопер продаёт по договору купли–продажи будущей недвижимости пул квартир со скидкой 30–50%. Таким образом, застройщик получает необходимые средства для развития проекта, а инвестор — недвижимость по низкой цене.
Альтернативная стратегия
Впрочем, заработать можно не только на старте, но и после завершения проекта. Например, купив у застройщика квартиры в уже сданном доме. Непроданные остатки есть практически в каждом проекте, и чем выше класс жилья, тем выше процент этих остатков. Впрочем, многое зависит и от масштабов проекта — в небольшом жилом комплексе на 20 квартир остаток в 50% может быть нормальным, а вот для крупного проекта на 5–7 тыс. квартир даже 10% непроданных объектов может стать серьёзной проблемой.
Даже если финансовые расчёты с банком закрыты и проектный кредит погашен, значительный объём нераспроданного жилья усложняет жизнь девелоперу. Он обязан оформить квартиры на себя, а это требует крупных вложений. Кроме того, продать вторичное жильё сложнее, чем новостройки на этапе котлована. Нужно оплачивать ЖКХ, а также налог на имущество.
Всё это приводит к тому, что девелоперу проще продать эти квартиры со скидкой и оптом, чем нести дополнительные издержки. В Петербурге, как говорят эксперты, такую квартиру можно приобрести со скидкой 20–25% от первоначальной цены, в Москве скидки достигают 30–50%.
Впрочем, как отмечает директор консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева, в Петербурге массовой практики продажи остатков со скидками нет. "В премиальном сегменте с приближением стадии готовности дома, как правило, наблюдается активизация спроса со стороны покупателей, при этом объём предложения в Петербурге ограничен", — рассказывает она.
С ней согласна коммерческий директор ГК "Полис" Яна Вирченко. "Такие случаи единичны и чаще всего связаны с особыми обстоятельствами. В Петербурге такие предложения встречаются редко, и то в основном это точечные решения для конкретных инвесторов", — считает эксперт.
“
Инвестиционные сделки на первичном рынке совершаются всегда, просто их доля меняется и коррелирует с динамикой роста цен на недвижимость. В условиях, когда темпы снижаются, доля покупателей–инвесторов сокращается, они начинают рассматривать альтернативные инструменты. В отличие от квартир на вторичном рынке, жильё в новостройках дорожает по мере роста строительной готовности, что делает покупку действительно инвестиционно привлекательной. Наибольший спрос со стороны инвесторов традиционно наблюдается на старте продаж проектов, когда лоты экспонируются по сравнительно низкой цене и имеют наибольший потенциал роста стоимости. Таких покупателей интересуют ликвидные квартиры в проектах, расположенных в хороших локациях с развитой инфраструктурой. Есть и инвесторы, зарабатывающие на флиппинге. Они на выгодных условиях приобретают квартиры в трёх наших проектах бизнес– и премиум–класса, недавно введённых в эксплуатацию, с целью перепродажи после выполнения дизайнерского ремонта.
Татьяна Халилова
директор департамента продаж GloraX
“
На рынке первичной недвижимости инвесторы появились значительно раньше, чем на вторичном. Традиционно инвестиционные покупки происходят на стартах крупных высоколиквидных проектов, когда стоимость покупки лота минимальна, а прогнозируемая капитализация — максимальна. В ближайшее время мы ожидаем увеличения количества инвестиционных сделок. Связано это с окончанием срока депонирования и со снижением ставок по банковским депозитам в стране. Инвесторы всегда будут стремиться не только сохранять, но и приумножать собственный капитал, а вложение в недвижимость остаётся наиболее понятным и стабильным инвестиционным инструментом. Вопрос формы оплаты индивидуален для каждого клиента. Как правило, приоритетный вариант покупки — рассрочка, особенно по цене, наиболее близкой к покупке при 100%–ной оплате или ипотеке. На рынке, к примеру, размер скидки при 100%–ной оплате составляет 10–15%. В проектах ELEMENT такая скидка есть, она составляет до 15% в зависимости от проекта и типа рассрочки.
Виталий Коробов
генеральный директор Element
“
В ближайшее время мы ожидаем рост числа инвестиционных сделок на первичном рынке недвижимости. Это связано не только со снижением депозитных ставок, но и с завершением срока депонирования средств, что высвобождает капитал для новых вложений. При этом недвижимость продолжает оставаться одним из самых стабильных и понятных инструментов для сохранения и приумножения капитала, особенно в условиях нестабильности на других рынках. Таким образом, спрос со стороны инвесторов будет только увеличиваться, особенно в сегменте новостроек с высоким потенциалом роста стоимости. Кроме того, за счёт широких программ рассрочек инвесторам нет необходимости снимать все средства. Многие переходят к комбинированным схемам с минимальным первоначальным взносом и длительной рассрочкой, что позволяет минимизировать ежемесячные платежи и отложить основные выплаты на более поздний срок, когда эпоха высоких ставок по депозитам будет закончена. Ещё один фактор — сокращение нового предложения на рынке. Поэтому инвесторы заходят в проект на старте продаж новых проектов. Именно в этот момент стоимость лотов минимальна, а потенциал роста капитализации — максимален, что делает такие инвестиции особенно привлекательными.
Анжелика Альшаева
генеральный директор агентства недвижимости "КВС"
