В Петербурге заявлен ряд новых офисных проектов. Речь не идёт о массовом девелопменте, несмотря на большой спрос, заходить в стройку компании не готовы.
С начала года в Петербурге был анонсирован ряд новых проектов строительства бизнес–центров. Так, "Сенатор" заявил, что готов построить рядом со зданием Фрунзенского универмага на Московском пр. бизнес–центр площадью около 10 тыс. м2. В лучшем случае строительство начнётся в следующем году, говорил "ДП" управляющий директор сети бизнес–центров "Сенатор" Дмитрий Золин.
Несмотря на отсутствие конкретики по срокам, новость обратила на себя внимание — "Сенатор" уже много лет не занимался новым строительством, приобретая исключительно проекты реконструкции и приспособления для современного использования. Объяснялось это в том числе дороговизной нового строительства и невозможностью окупить вложения в приемлемые сроки.
В феврале стало известно, что в стадии согласования находится проект реконструкции здания бывшей АТС на ул. Чапыгина площадью около 5 тыс. м2. На данный момент по нему согласован архитектурно–градостроительный облик (АГО). По данным комитета по градостроительству и архитектуре, проектом предусмотрена реконструкция здания советской постройки с перепланировкой под конференц–залы, офисные помещения и кафе. Объект изначально принадлежал ПАО "Ростелеком". В документах КГА указано, что инвестором выступает Эльвира Каганович, которая, судя по данным Росреестра, приобрела его в 2021 году. Как говорят участники рынка, объект реализуется под конкретного заказчика.
Одновременно был согласован АГО офисного здания на Петровском пр., 26, лит. Д. Правда, к новым проектам его отнести можно с натяжкой — работы здесь ведутся уже около года и, судя по информационному щиту на стройке, должны завершиться в конце этого года. Общая площадь здания — около 1,8 тыс. м2. Проектом предусмотрены офисные помещения, общепит и эксплуатируемая кровля с бассейном. Собственником здания является ООО "Артос" Олега Ивонинского, сына основателя сети "Мираж–Синема" Александра Ивонинского. По данным Росреестра, компания приобрела объект у ПАО "Судостроительная фирма “Алмаз”" 2 года назад.
На набережной Адмирала Лазарева, рядом с Лазаревским мостом, на нулевой стадии ведётся строительство бизнес–центра общей площадью 31,1 тыс. м2, где планируется размещение штаб–квартиры девелоперской компании Legenda. Она приобрела участок у GloraX в конце прошлого года. Как рассказали "ДП" в Legenda, часть площадей будет сдаваться в аренду сторонним организациям. Точные сроки строительства не озвучивались, разрешение действует до конца 2028 года.
Ряд новых проектов заявлен также от операторов коворкингов.
Почему девелоперы не хотят строить офисы
По итогам прошлого года ставка аренды по отдельным объектам выросла на 30%, в этом году консультанты ожидают дальнейшего роста. При вакансии в несколько процентов и огромном спросе ситуация на первый взгляд выглядит достаточно привлекательной для запуска новых проектов.
“
"Здесь палка о двух концах. С одной стороны, на фоне дефицита предложения офисных помещений сейчас лучшее время выводить на рынок новые офисные здания. Но себестоимость нового объекта класса В+ обойдётся в сумму порядка 130 тыс. рублей на 1 м2. 99% девелоперов сегодня используют привлечённые средства. С текущей ключевой ставкой и уровнем затрат на стройку вкладываться в новый объект, несмотря на высокий спрос, девелоперу сложно, — комментирует партнёр, директор департамента корпоративных услуг и продаж Maris Нелли Алейникова. — К тому же цикл строительства — это минимум 3 года. В существующих геополитических реалиях достаточно сложно спрогнозировать, какой будет экономика в долгосрочной перспективе, — главной “неизвестной” в этом уравнении остаётся труднопрогнозируемый уровень спроса, от которого будет зависеть дальнейшая динамика ценовых индикаторов рынка".
"В условиях дорогого заёмного финансирования девелоперская активность направлена на завершение уже строящихся проектов, находящихся в высокой стадии готовности. Такая ситуация в ближайшие годы приведёт к дефициту офисных площадей и росту ставок", — говорит директор департамента офисной недвижимости NF Group Регина Волошенко.
Ставки аренды хотя и продолжают рост, пока недостаточно высоки, чтобы оправдать высокие затраты на стройку, говорит руководитель проектов в департаменте по работе с офисными помещениями IBC Real Estate в Петербурге Максим Мартынов.
“
"Ключевые офисные игроки практически не рассматривают строительство объектов с нуля. Многие готовы обсуждать проекты по реконструкции зданий. При наличии у девелопера заёмного финансирования расчётные ставки пока не отвечают рыночным требованиям, — резюмирует заместитель руководителя департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктория Горячева. — Сейчас девелопмент может быть у тех, чьи деньги не привлечённые, а собственные. Но таких игроков на рынке крайне мало и они сейчас анализируют лучшие форматы девелопмента для вложений или ищут альтернативные способы для увеличения капитала".
Для минимизации рисков девелоперы будут договариваться о строительстве объектов под конкретного заказчика по модели built–to–suit, говорит партнёр Bright Rich | CORFAC International Сигуш Бабоян. "Но у этого варианта есть минус по сравнению со спекулятивной моделью, поскольку ставки прописываются в договоре заранее и к моменту ввода объекта могут отставать от рыночных значений", — отмечает она.
Такие примеры на рынке есть. В прошлом году, договорившись об аренде части площадей, была возобновлена стройка бизнес–центра "Северная Пальмира" на Черниговской ул. (застройщик — "Адамант"). О готовности построить на территории бизнес–квартала "Полюстрово" порядка 60 тыс. м2 под конкретного арендатора (или арендаторов) в прошлом году заявила компания "Теорема".
“
"Строить на привлечённые деньги сейчас никто не будет. Это самоубийство. За 4 года стоимость строительства увеличивается примерно в 2 раза. Чтобы отдать кредит на миллиард рублей, ставки должны быть просто запредельные. Строительство под арендатора интересно только для крупных игроков. Такие решения даются им тяжело, потому что они должны профинансировать стройку. Далее эти деньги будут списываться в качестве аренды. В итоге при больших инвестициях у них даже не будет собственности. Поэтому они обязательно попросят скидку по аренде. В итоге ни нам, ни им это не очень выгодно, но при этом все борются за какой–то конечный результат", — рассказывает генеральный директор компании "Теорема" Борис Жуков.
Какие БЦ строятся сейчас
По данным Maris, в 2024 году в Петербурге были введены в эксплуатацию семь офисных зданий совокупной арендопригодной площадью 50 тыс. м2. По данным Nikoliers, с 2025 по 2027 год в Петербурге ожидается ввод 16 бизнес–центров общей площадью 249 тыс. м2. Наибольший объём ввода прогнозируется на 2025 год — 125,5 тыс. м2. "Это очень мало для восстановления конкурентного предложения. По нашим данным, он уже законтрактован на 60% данного объёма. Наиболее вероятно, лишь немногие спекулятивные проекты выйдут абсолютно вакантными на рынок", — говорит Нелли Алейникова.
"Девелоперская активность на офисном рынке Петербурга остаётся сдержанной. Рост предложения в 2024 году в основном произошёл за счёт ввода в эксплуатацию объектов, которые были построены ранее, но ожидали якорных арендаторов. Эта тенденция сохранится и в 2025 году", — подтверждает Сигуш Бабоян.
