Решение ввести в РФ обязательное нотариальное удостоверение договоров дарения недвижимости моментально оживило давнюю общественную дискуссию о необходимости подобного правила для всех подобных сделок. Ведь лазейки для охотников за чужой недвижимостью остались. Например, сделки купли-продажи можно оформлять с помощью договоров, составленных в простой письменной форме. Такие документы граждане подписывают, не всегда осознавая все риски. Перспективы введения обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью оценил "ДП".
На днях зампред правления Сбербанка Станислав Кузнецов заявил, что ущерб россиян от телефонного мошенничества в 2024 году составил около 300 млрд рублей. Эта сумма равна почти четверти всех доходов годового бюджета Петербурга. Очевидно, что существенная часть потерь граждан приходится на сделки с недвижимостью.
Жертвами мошенников становятся даже очень известные люди. Широкий резонанс в прошлом году получила история Ларисы Долиной. Певица после бесед по телефону с преступниками фактически осталась без квартиры в центре Москвы и крупной суммы денег. По статистике, раскрывается только одна четверть дел в сфере киберпреступности, к которой относится и телефонное мошенничество. Всё упирается в трудности при сборе "цифровой" доказательной базы.
Распространённость преступных схем объясняется в том числе тем, что жертвы остаются с мошенниками один на один. Получая доступ к персональным данным россиян, изучая их публикации в соцсетях, преступники находят болевые точки людей, давят на них, вынуждая своих жертв совершать странные действия — продавать имущество, а вырученные деньги переводить на счета злоумышленников. И главное — им удаётся добиваться того, чтобы всё это происходило втайне.
Можно ли сделать так, что сохранить тайну не позволит закон? Например, в нём появится норма, чтобы сделка с недвижимостью требовала бы обязательного удостоверения у нотариуса. В случае с недвижимостью, кстати, так и было вплоть до 1997 года. Потом нотариальное звено из цепочки согласований сделки вывели, разрешив продавать квартиры, дачи и т. д. по договорам, составленным в простой письменной форме. Впрочем, когда количество рейдерских захватов коммунальных квартир стало просто неприличным, простая письменная форма была отменена для купли-продажи долей в праве общей собственности. Тогда же обязательное удостоверение вернули для сделок, где один или несколько собственников не достигли совершеннолетия, если недвижимое имущество принадлежит ограниченным в дееспособности гражданам.
Читайте также:
Нотариус
Нотариусы повысят свои доходы
То есть законодатели вывели из числа сделок, которые можно заключить в простой письменной форме, наиболее уязвимые: в которых участвуют незащищённые категории граждан. Тем не менее, в 2015 году без участия нотариуса оформлялось более 90% сделок.
Рискованные знания
Таким образом, основная масса сделок с недвижимостью, по сути, осталась в зоне риска. Большинство из них заключается в простой письменной форме. На первый взгляд это удобно: люди экономят деньги, не надо платить за работу нотариуса. С другой стороны, они берут на себя дополнительные риски. А с развитием киберпреступности к "классическим" и, казалось бы, хорошо известным рискам дополняются новые.
“
"Давайте рассмотрим риски продавца, — размышляет глава Нотариальной палаты Петербурга Мария Терехова. — Он может не обладать специальными знаниями, и не знать, какие обязательные пункты должны быть в договоре, который предлагает подписать потенциальный покупатель. А деталей же может быть много. К примеру, в Петербурге достаточно домов-памятников, и есть нюансы, которые должны быть указаны в договоре купли-продажи квартиры в таком здании. Без них документ будет считаться ничтожным".
Другая ситуация — покупатель может быть объявлен банкротом, и поэтому должен действовать с согласия финансового управляющего либо вовсе не вправе совершать никакие сделки.
У покупателя недвижимости другие риски. Масса историй, когда недобросовестные люди снимают квартиру на месяц, копируют документы собственника, а потом начинают это жильё продавать по договору в простой письменной форме. Нередки ситуации, когда квартиру продаёт один из супругов — титульный собственник (только его имя фигурирует в выписке из ЕГРН). Но, совершая сделку в простой письменной форме, сторона продавца "забывает" (сознательно или случайно), получить нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу. Росреестр зарегистрирует такой договор, но внесёт соответствующую отметку в ЕГРН. И с этого момента сделка переходит в разряд оспоримых: любой серьёзный конфликт между супругами из-за имущества — и покупатель недвижимости выяснит, что у него на руках неликвидный актив и грядёт судебный процесс.
Покупатель или продавец недвижимости вправе не знать всех деталей при заключении сделок, но специалист их не пропустит. "Люди же идут к врачу, когда у них что-то болит, а не пытаются лечиться посредством Интернета. С недвижимостью эта логика почему-то ломается, к сожалению", — недоумевает Мария Терехова.
"Я рекомендую, хотя и не настаиваю, своим клиентам проводить сделки купли-продажи через нотариальную контору. Всё-таки нотариус — это дополнительный фильтр, ответственное лицо, которое может минимизировать риски", — говорит президент Национальной палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.
Он уверен: любое третье лицо в сделке — это дополнительный фильтр для мошенников. Недаром же они настраивают жертву на то, что нельзя никому ничего говорить. "Если мошенник поймёт, что при заключении сделки будет присутствовать нотариус, скорее всего, откажется от своих намерений. В том числе потому, что может прямо из кабинета нотариуса отправиться за решётку, и такие случаи были", — отмечает Щегельский.
Может ли нотариуса заменить риелтор? Нет, не может! Функционал у них разный, ведь агент недвижимости отвечает за экономическую сторону сделку (цена, локация и т. д.), а нотариус за правовую — учтены ли все нюансы, не подделаны ли документы, подписи и т.д.
Расширяя защитный барьер
Все перечисленные выше примеры, увы, не редкость: новые кейсы добавляются постоянно. Властям приходится реагировать, постепенно возвращая нотариусов на рынок недвижимости.
С 13 января 2025 года обязательной стала норма о нотариальном удостоверении сделок дарения недвижимости, в том числе если сторонами выступают близкие родственники.
Инициатива принадлежит Госсобранию — Курултаю республики Башкортостан. "В адрес депутатов Государственного Собрания не раз обращались пострадавшие с просьбой помочь вернуть утраченное жильё. Существовавший ранее порядок упрощённого оформления сделок был удобен для граждан, но в то же время широко использовался преступниками для обмана доверчивых людей, — пояснил "ДП" председатель Курултая республики Константин Толкачев. — Лишившись прав на свои квартиры, потерпевшие искали справедливости в суде. Начиналась долгая судебная тяжба. Поскольку договоры заключались с соблюдением всех формальностей, суды первой инстанции не всегда решали вопрос в пользу истцов. Чтобы защитить граждан от посягательств на их собственность, мы предложили изменить сам правовой механизм и пересмотреть упрощённую процедуру".
Изначально речь шла только о договорах дарения, которые заключались людьми, не состоящими в близкородственных отношениях. Но позже было отмечено, что проблема также актуальна для сделок, совершаемых между родственниками.
“
"Выяснилось, что порядка 35% договоров дарения, заключённых в простой письменной форме, оспариваются в судебном порядке по причине того, что даритель был введён в заблуждение", — говорит первый заместителя председателя Комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Ирина Панькина.
По её мнению, изменения будут способствовать противодействию незаконным сделкам с дарением недвижимости, так как нотариус при каждом случае будет проверять (при своей полной имущественной ответственности) законность заключаемой сделки, действительное волеизъявление сторон, принадлежность прав, наличие обременений и арестов в отношении объекта недвижимости, достоверность сведений из ЕГРН и др.
Мария Терехова уточняет: часто, уже в кабинете нотариуса выяснялось, что даритель вовсе не желает избавляться от собственности. А договор дарения предполагает именно это: недвижимость переходит от дарителя к одаряемому, причём первый ничего не получает взамен. "Из 10 случаев обращения в нотариальную контору и после разъяснения нотариуса выясняется, что только два человека хотели подарить свою недвижимость. Трое имели в виду завещание, то есть они при жизни хотели бы оставаться собственниками недвижимости, которая только после смерти перешла бы наследникам. А пятеро вообще имели в виду ни то, ни другое. Они решили подписать бумагу потому, что слишком активно настаивали внуки или дети", — сказала глава Нотариальной палаты.
Новый закон тоже в первую очередь защищает граждан, которым сложнее постоять за себя. Ведь чаще всего на уловки родственников попадались пожилые люди или имеющие проблемы со здоровьем. Но с подобными ситуациями сталкиваются не только они.
“
"К нам часто обращаются граждане, потерявшие своё жильё в результате мошеннических действий. К сожалению, помочь им получается не всегда. Возбуждение уголовного дела не гарантирует возврат имущества, — поделилась с "ДП" уполномоченная по правам человека в Петербурге Светлана Агапитова. — Представляется, что такие нововведения позволят уязвимым категориям граждан сохранить своё имущество и станут непреодолимым препятствием для злоупотреблений со стороны мошенников".
Впрочем, по её словам, добросовестные приобретатели недвижимости также попадают в ситуации, когда теряют как жильё, так и деньги. "Целые семьи остаются без крыши над головой и находятся в отчаянии", — говорит Агапитова.
А раз так, то неизбежно дальнейшее расширение категорий сделок, требующих обязательного нотариального удостоверения.
Здесь важно оговориться, что, вводя требование обязательного нотариального заверения сделок, законодатели предусматривают и снижение цен на нотариальные действия. Поскольку договоры дарения теперь подлежат обязательному нотариальному удостоверению, то их стоимость зафиксирована. В Петербурге она не превысит 28 тыс. рублей: 20 тыс. — это федеральный тариф и 8 тыс. — региональный. Причём, как уточняет Ирина Панькина, до принятия закона, когда нотариальная форма была необязательной, стоимость единого нотариального тарифа за удостоверение договора дарения недвижимого имущества была выше нынешней цены.
В любом случае финансовые затраты граждан на оплату нотариального действия несопоставимы с ущербом, которые они могут понести и несут от недобросовестных действий в том числе близких людей. "Опять же сухие цифры, — добавляет Панькина, — если предметом договора дарения является квартира стоимостью 3 млн рублей, то госпошлина при обращении в суд для оспаривания такого договора составит 45 тыс. рублей (без учёта расходов на представителя)".
Что касается стоимости нотариального заверения договора купли-продажи, то она зависит от цены недвижимости и от того, являются ли участники сделки близкими родственниками. В частности, заверение договора купли-продажи квартиры стоимостью 10 млн рублей между не состоящими в родстве гражданами обойдётся примерно в 33 тыс. рублей. Можно сократить эту сумму, разделив её между продавцом и покупателем. Например, если со стороны продавца есть несовершеннолетний собственник, в связи с чем возникает обязанность делать договор купли-продажи в нотариальной форме.
"Люди иногда покупают квартиры за 50 млн рублей и пытаются сэкономить несколько тысяч рублей на нотариальных действиях. Стремление экономить не там, где надо, конечно, выглядит смешно", — говорит Дмитрий Щегельский.
“
Аргумент, что нотариальные действия задерживают сделку тоже не состоятельны. По словам Заместителя руководителя Управления Росреестра по Санкт-Петербургу Екатерины Кондрашевой, с 2019 года направление документов в электронном виде для нотариусов стало обязательным. "Государственная регистрация права, возникшего на основании нотариально удостоверенных документов, осуществляется по заявлению нотариуса и прилагаемых к нему документов, которые представляются в форме электронных документов с использованием Единой информационной системы нотариата, включенной в систему межведомственного электронного взаимодействия, а также электронных сервисов официального сайта Росреестра", — отметила она. В Управлении Россреестра уточнили, что сроки проведения учётно-регистрационных процедур за последние годы существенно сократились. "Средний фактический срок регистрации прав сегодня составляет 1-2 дня и менее. Этого мы смогли достичь за счёт активного внедрения цифровых форматов работы и электронной формы подачи документов", — добавила Екатерина Кондрашева.
Планируется ли, как и в случае с договорами дарения, вводить требования нотариального удостоверения сделок с недвижимостью в законодательство?
"Мы исследуем этот вопрос, — говорит председатель комитета по законодательству петербургского Законодательного собрания Всеволод Беликов. — Проводится оценка с привлечением экспертов из следственных органов, нотариусов, специалистов Росреестра, адвокатов. Надеемся в ближайшем будущем выйти на согласованную позицию. Моя позиция — привлечение нотариусов в процесс заверения сделки имеет правовые основания".
Депутат Госдумы Ирина Панькина признаёт: "в настоящее время подобные предложения отсутствуют, однако при выявлении такой необходимости мы готовы детально рассматривать законодательные инициативы при их поступлении в наш Комитет Госдумы по госстроительству и законодательству".
Очевидно, что возвращение нотариусов в цепочку прохождения сделок с недвижимостью может быть воспринято обществом как непопулярная мера. Но также очевидно, что бенефициарами бюрократической свободы выступают не только добропорядочные граждане, желающие купить или продать свою собственность. Пользоваться этой свободой научились, в первую очередь, преступники, с которыми необходимо бороться. В том числе выстраивая препоны на законодательном уровне.
