Итоги 2024 года, а также прогнозы и основные тенденции развития рынка в коммерческой недвижимости в 2025-м обсудили участники ежегодного делового завтрака "ДП", посвящённого инвестициям, офисной, торговой и индустриально-складской недвижимости.
Общий объём инвестиций в рынок недвижимости России по итогам 2024 года, по данным IBC Real Estate, превысил 1 трлн рублей. Рост к показателю 2023 года — 34%. Во многом этот рекорд обуславливается несколькими крупнейшими московскими сделками.
"Надо понимать, что одна сделка по приобретению структурами РЖД небоскрёба Moscow Towers в Москва-Сити сопоставима со всем объёмом инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга, который в 2024 году составил 168 млрд рублей", — рассказал руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров. Он обозначил основные тенденции 2024 года. Первая — оптимизация портфелей застройщиков. На фоне ухудшающейся конъюнктуры они готовы расстаться даже с площадками с действующими разрешениями на строительство. Вторая — возросший спрос на бизнес-центры со стороны конечных пользователей. Третья — сокращение сделок с уходящими иностранцами. Проводить их становится всё сложнее, требуется согласование на правительственной комиссии, добровольный сбор в бюджет 35% и дисконт в 60%.
Прогноз IBC Real Estate на 2025 год — 600 млрд рублей инвестиций в российский рынок, включая 100 млрд рублей в Петербурге. Предполагаемое сокращение к 2024 году связано со слабой динамикой на рынке продаж площадок под жильё — в 2020-2021 годах на них приходилось 60-70% от общего объёма, а в 2022-2024 годах доля сократилась до 40-50%.
В структуре сделок 2024 года по России лидером был сегмент участков под строительство жилья, на втором месте — офисы, на третьем — склады. Распределение в Петербурге похожее. Около половины от общего объёма пришлось на жильё, за ними следует складская недвижимость, далее — офисная. Ключевые сделки, закрытые в Петербурге в 2024 году, по типу совпадают с московскими. Есть сделка с уходящими иностранцами — "Аэропортсити", приобретение крупных складов ЗПИФами — два склада Ozon на севере и юге, есть множество сделок (в первую очередь в офисном сегменте) по продаже конечным пользователям.
Анализируя привлекательность недвижимости для инвесторов в сравнении с другими инструментами, Сергей Владимиров обратил внимание, что показывающие хорошую доходность на горизонте одного-двух лет депозиты в долгосрочной перспективе выглядят гораздо менее привлекательно, поскольку банки ожидают снижения ключевой ставки и, следовательно, предлагают меньшие ставки по вкладам на длительном горизонте.
Приобрести качественное офисное здание можно по цене от 300 млн рублей. Текущая доходность от такой инвестиции лежит в пределах 10-14% годовых. Рост стоимости актива может составить от 20 до 40% на горизонте 5 лет.
Складские комплексы, как правило, гораздо крупнее. Минимальная цена лота — от 800 млн рублей. С учётом более высоких ставок текущая доходность выше, чем по офисам, и находится в диапазоне 11-15%. Рост стоимости актива может быть выше, чем по офисам, так как сегмент привлекает большое количество инвесторов — 35-40% на горизонте 5 лет. Следует обратить внимание, что рост стоимости актива с 2021 года составил порядка 200% ввиду драматического роста арендных ставок. Порог входа в сегмент апартаментов невысокий — около 3,5 млн рублей для строящихся и около 4,5 для готовых объектов. Текущая доходность по гарантированным программам от УК существенно ниже, чем по офисам или складам, — 6-10%. Рост стоимости актива также замедляется. Если раньше объект мог подорожать на 50% при покупке на стадии "котлована", то ввиду действия расчётов по эскроу рост стоимости снизился до 15-20%. Застройщики работают с кредитным плечом и не хотят давать большой дисконт за покупку в начале цикла продаж.
Если инвестор заинтересован в инвестициях в коммерческую недвижимость, но не обладает достаточным капиталом для самостоятельного приобретения проекта, то инвестирование в ЗПИФ может быть неплохой стратегией. Порог входа символический: 5 рублей для неквалифицированных и 1 тыс. рублей для квалифицированных инвесторов. Текущая дивидендная доходность лежит в диапазоне 8-14% в зависимости от продукта и УК, рост стоимости актива может достигать 20-30% на горизонте 5 лет.
Как будет развиваться рынок офисной недвижимости Петербурга в 2025 году
Офисный рынок по итогам прошлого года показал невероятную динамику. Вакансия снизилась примерно в 2 раза — с 6,6 до 3,2%, а ставки в среднем выросли на 15-20% (по отдельным объектам рост был более существенным — до 30-40%), сообщила партнёр, директор департамента корпоративных услуг и продаж компании Maris Нелли Алейникова. При этом объём рынка за год увеличился незначительно — с 4,188 млн м2 до 4,249 млн м2, хотя последние несколько лет прирост нового предложения составлял около 150 тыс. м2 в год. Наиболее активны с точки зрения аренды офисов в Петербурге в прошлом году были компании финансового сектора, государственные структуры и IT. При этом знаковая сделка прошлого года — аренда "Канатного цеха" — заключена с НИУ ВШЭ, то есть образовательным учреждением.
Прогноз по вводу новых объектов на 2025 год — около 130 тыс. м2, но значительная часть этого объёма была сдана в аренду ещё на стадии строительства. В итоге выбор для арендаторов сегодня крайне невелик. Наиболее крупный объём приходится на БЦ "Северная Пальмира", недавно введённый в эксплуатацию, где свободно около 25 тыс. м2, по которым уже идут переговоры. Около 63 тыс. м2 предлагается на территории бизнес-квартала "Полюстрово", но девелопер в лице компании "Теорема" готов выйти на стройку только под конкретного заказчика. В бизнес-центре Space предлагается около 9 тыс. м2, но по достаточно высокой ставке, в БЦ "Собрание" свободно около 7,5 тыс. м2, в "Мануфактуре" — около 3 тыс. м2.
Развивается и сегмент коворкингов, которые предлагают готовые офисы по принципу "всё включено", но доля коворкингов в общем объёме рынка офисов всё ещё незначительна и составляет около 2%.
В 2025 году, по прогнозу Нелли Алейниковой, ставки продолжат расти. Несмотря на очевидный дефицит свободных площадей, сегодня на рынке остаются "зависшие" объекты — те, что находятся в экспозиции больше 4-5 месяцев. "Я настойчиво рекомендую арендодателям провести анализ ситуации. Может быть, по объекту завышена арендная ставка, возможно, нужно предложить другую планировку. В диалоге все эти вопросы можно снять", — подытожила она.
Подробнее о ситуации в сегменте коворкингов рассказала исполнительный директор коворкинга "Ясная Поляна" Дарья Котова. "Спрос на рабочие места сейчас умеренный, чуть ниже, чем в 2024 году. Наша стандартная вакансия на протяжении 7 лет существования проекта — от 0 до 10%, с небольшой поправкой на COVID и первую половину 2022 года. При этом мы не формируем лист ожидания на рабочие места — арендаторы постоянно растут, расширяются, и при вводе в эксплуатацию новых площадей мы отдаём преимущество им. В 2024 году по новым договорам ставки у нас выросли от 30 до 40% к 2023 году. В 2025 году мы планируем стандартную индексацию", — уточнила она.
В целом рынок на данный момент ещё не достиг своего потолка, но сегодня наиболее актуальны качественные проекты — заполняемость в других не будет столь же высокой. Непосредственно "Ясная Поляна" сейчас работает над проектом второй площадки — это будет около 2 тыс. м2 в Центральном районе, рядом с "Золотым треугольником".
Торговые центры вынуждены подстраиваться под новые запросы
О ситуации на рынке торговой недвижимости рассказал руководитель отдела аренды ТРЦ "Охта Молл" Пётр Миронов. Рынок петербургской торговой недвижимости в 2024 году стабилизировался: уровень вакансии в действующих ТЦ составил чуть более 3%, новые торговые центры не открылись. Значительный прирост ожидается в 2025 году — около 139 тыс. м² за счёт открытия пяти объектов.
Основные тенденции развития рынка связаны с переформатированием существующих объектов. Так, наблюдается сокращение площадей под продуктовые магазины из-за роста онлайн-продаж продуктов (свободные площади могут быть перепрофилированы под пункты выдачи заказов, склады и дарк-сторы, которые пользуются высоким спросом у ретейлеров). Популярность приобретают временные магазины pop-up, а избыточные парковочные места сдаются автосалонам (непосредственно в "Охта Молл" в прошлом году открылся "Ключавто", арендовавший около 700 машино-мест в паркинге). Продолжается сокращение площадей кинотеатров в пользу магазинов, фитнес-центров и ресторанов.
Изменился и спрос арендаторов: наиболее востребованы большие площади под wellness-центры (от 3000 м2 с возможностью строительства открытых всесезонных бассейнов, например, под термальные комплексы), семейные развлекательные центры (около 5000 м2), фуд-холлы (от 1000 м2) и спортивные объекты, включая фитнес-центры (1500-2000 м2, при этом для модных направлений, таких как сквош и падел-теннис, необходима высота потолков от 7 м). Для fashion-ретейла востребованы помещения от 150 м2.
Развитию рынка препятствует рост онлайн-торговли (более 50% продаж fashion-товаров в 2024 году осуществлялись онлайн). Инвестиции в запуск магазина площадью 150 м2 могут составлять до 25 млн рублей, что в условиях высокой ключевой ставки для большинства ретейлеров становится заградительным. При этом затраты на развитие онлайн-магазина несопоставимо ниже. Рост онлайна приводит к замедлению развития новых брендов и, как следствие, снижению трафика в ТЦ.
В ответ на эти вызовы торговые центры должны менять своё позиционирование, трансформируясь из мест для шопинга в пространства для развлечений и получения эмоционального опыта, уверен Пётр Миронов. Например, "Охта Молл" сегодня развивается как lifestyle-хаб, в котором помимо магазинов представлены развлечения, общепит, Wellness, уникальные форматы. Дополнительные преимущества — политика pet-friendly и событийный маркетинг, включая акцию "Знакомство на Охте", фестиваль "Исполнение желаний" и пр.
Специализированные торговые комплексы сегодня развиваются не в рамках общих тенденций, уверена управляющий директор центра мебели и интерьера "Кубатура" Александра Никонова. "Я считаю, что через 5-7 лет мы увидим на рынке сплошные профильные торговые центры, не важно какие — автомобильные, спортивные и пр. Существенной для их развития является концептуальная составляющая, но с этим есть проблемы — сегодня на рынке нет недостатка денег или инвесторов, зато есть сложности с идеями и мозгами. Думаю, этот год будет поворотным, так как развиваться по старым сценариям уже не получится", — отметила она.
Конкурировать с онлайном сегодня нет смысла, поэтому необходимо научиться с ним работать.
"Не можешь победить — встань во главе. Год назад мы в тестовом режиме стали работать как маркетплейс для профильных ретейлеров, продукция которых зачастую выбирается в онлайне, а приобретается примерно в 50% случаев уже офлайн — покупая диван за такие деньги, хочется увидеть товар живьём, пообщаться с продавцом. Именно с этим продуктом мы выходим в Москву и регионы и видим сумасшедший интерес рынка к нему. Ведь "Кубатура" — не просто торговый центр, но и множество мероприятий, собственный журнал, необходимая инфраструктура в виде ресторана, детской зоны, зарядки для электрокаров и пр.", — говорит Александра Никонова.
Первый региональный проект "Кубатуры" будет развиваться в Барнауле, где в конце года под него уже был приобретён торговый комплекс. Сейчас также рассматриваются варианты в Москве, но объект подходящей площади там найти непросто.
Низкая активность на рынке девелопмента торговой недвижимости в целом контрастирует с высоким спросом на объекты в новых жилых кварталах. Арендные ставки в этих локациях сегодня достигают уровня основных торговых коридоров города.
"Комплексное развитие территорий предполагает создание комфортных условий для проживания граждан: строительство жилья, благоустройства территорий, развитие инфраструктуры и привлечение новых инвестиций, — отмечает коммерческий директор "ГК Алькор" Людмила Рева. — В таких районах, как "Северная Долина", Мурино, Девяткино, Юнтолово или Горелово, необходима развитая инфраструктура, способная удовлетворить все потребности жителей. Девелоперы сегодня реализуют мультиформатные пространства, где человек сможет получать новый интересный опыт и широкий спектр услуг в пределах пешей прогулки. Концепция "15-минутного города" будет становиться всё популярнее и внедряться во всё большее число проектов. В "Юнтолово", например, создан плейхаб (playhub, игровой хаб) — крупное игровое пространство, предназначенное для длительного активного отдыха всей семьёй. В его разработке принимали участие психологи, учитывавшие потребности детей разного возраста. Московские девелоперы на государственном уровне получили конкретную задачу по созданию мест приложения труда. Петербург ещё к этому не пришёл, но мне кажется, это вопрос времени, обычно мы отстаём на 3-5 лет. Цель данной программы — привлечь застройщиков жилья к возведению промышленных, деловых, социальных, культурных и других важных для города объектов. В Северной столице не хватает курортов и мест отдыха — поэтому сегмент ждёт активное развитие, мы будем видеть всё больше рекреационных проектов с уникальными концепциями. Потенциальные инвесторы проявляют значительный интерес к объектам wellness, термальным комплексам. В Кронштадте мы планируем реализовать проект "Медикал-СПА курорта", рассчитанного на длительное проживание гостей. Подобные объекты сами по себе не только являются привлекательными для инвестиций, но и способствуют развитию всей инфраструктуры района".
"В частности, наш проект уже привлекает внимание клиентов, которые проявляют интерес к сопутствующей инфраструктуре. Для них наличие разнообразных услуг, близость к парку и акватории Финского залива, является важным фактором при выборе места для жизни и работы", — рассказала Людмила Рева.
На рынке складской недвижимости заметно охлаждение, мест под производство не хватает
Рынок производственно-складской недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области демонстрировал высокую динамику в последние годы, однако сейчас наблюдается замедление роста. По данным IPG.Estate, в 2024 году было введено в эксплуатацию 739 тыс. м2 складских площадей класса А и В. Доля вакантных площадей незначительно увеличилась по сравнению с 2023 годом и составляет сегодня около 0,9%. В 2023 году ставка аренды выросла на 33%, а в 2024 году — ещё на 27%, стоимость земельных участков увеличилась на 35-45%.
"Объём запланированного ввода на 2025 год составляет 777 тыс. м2, из которых 63% строятся под конкретных заказчиков, — подчеркнул партнёр, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate Филипп Чайка. — В 2025 году мы прогнозируем удвоение доли вакантных площадей до 1,7% и сохранение текущих ставок аренды. 2025 год станет годом рыночного равновесия".
Среди факторов, способствующих стабилизации ставок аренды, Филипп Чайка отмечает развитие рынка субаренды, который будет конкурировать с основным предложением, а также высокую ключевую ставку, влияющую на инвестиционные планы арендаторов (дистрибьюторов и производителей).
Суммарный объём сделок на рынке складской недвижимости в 2024 году превысил 0,5 млн м2. В числе крупнейших — приобретение компанией Elma площадки "Пактум Холдинга" во Всеволожском районе, аренда "Яндекс.Маркет" объекта "Фортис" и пр. Онлайн-ретейлеры обеспечили 69% общего объёма сделок, на производственный сектор пришлось 17%, а на логистические и дистрибьюторские компании — 12%.
Активно развивается light industrial, общий объём качественных проектов которого в Петербурге и Ленинградской области составляет около 100 тыс. м2. "По нашим прогнозам, в 2025 году рынок light industrial увеличится на 77 тыс. м2, а в 2026-2027 годах — ещё на 200 тыс. м2, — говорит Филипп Чайка. — Это относительно небольшие показатели по сравнению с Москвой".
Заметной тенденций на этом субрынке является интерес к нему со стороны жилищных застройщиков.
Главным игроком на рынке готовой индустриальной недвижимости и земельных участков под строительство промышленных объектов в Петербурге сегодня является АО "Особая экономическая зона "Санкт-Петербург". Как пояснил заместитель генерального директора по строительству АО "ОЭЗ "Санкт-Петербург" Владимир Балабанов, сейчас наблюдается высокий спрос на производственные помещения при одновременном дефиците качественного предложения. На двух действующих площадках ОЭЗ работают 73 резидента, они практически полностью загружены.
"Изначально резидентов привлекали льготные условия, предоставляемые особой экономической зоной. Однако в настоящее время на первый план выходит наличие готовой инженерной инфраструктуры и готовых производственных площадей. Первое построенное нами здание площадью 18 тыс. м2 было полностью арендовано на этапе проектирования. В этом году планируется начать строительство ещё одного объекта аналогичной площади", — добавил Владимир Балабанов. В перспективе рассматривается строительство делового центра площадью 49 тыс. м2 на площадке "Новоорловская".
Локомотивом развития ОЭЗ в своё время стали фармацевты, а вслед за ними — производители микроэлектроники. В настоящее время активно развиваются станкостроение и проекты по релокации предприятий из центра города. Сегодня к запуску готовятся две новые площадки ОЭЗ — на Парнасе (на неё уже принимаются резиденты) и в Шушарах (здесь сейчас решается вопрос с водоснабжением и водоотведением). "Параллельно мы рассматриваем возможность приобретения существующих зданий для последующего предоставления их в аренду резидентам, а также приобретения участков под строительство новых объектов", — сообщил Владимир Балабанов.
Правительство Петербурга также сейчас прорабатывает вопрос о присоединении к ОЭЗ новой площадки "Дыбенко", где планируется строительство производственных зданий общей площадью около 62 тыс. м2.
"Рынок индустриально-складской недвижимости демонстрировал стремительное развитие в последние годы, что привело к значительному ускорению процесса заключения договоров аренды. В настоящее время наблюдается замедление темпов принятия решений на фоне относительно высоких показателей предыдущего периода, — резюмировал коммерческий директор RAUM Group Александр Маслаков. — Для прогнозирования дальнейшего развития рынка необходимо дождаться итогов первого полугодия. В настоящее время маркетплейсы действительно сокращают занимаемые площади. Они проводят оптимизацию своих портфелей, сформированных в 2020 году крупными проектами, заявленными на случай возможных разрывов логистических цепочек. Снижаются и запрашиваемые под новые проекты площади. В качестве потенциальных драйверов роста в производственном секторе можно назвать машиностроение и сегмент дарксторов, характеризующийся высоким спросом при недостаточном предложении".
