Инвесторы вложили в коммерческую недвижимость Петербурга в 2024 году рекордные 100 млрд рублей.
Речь идёт о сделках по бизнес–центрам, торговым комплексам, складским объектам и гостиницам, без учёта участков для жилых проектов. Рост по сравнению с 2023 годом составил около 25%.
Прогнозы консультантов на 2024 год были существенно ниже — они считали, что после продажи основных активов уходящих иностранных компаний активность инвесторов существенно снизится. Выйти на рекордный показатель удалось благодаря нескольким крупным сделкам, закрытым под конец года, в декабре.
В первую очередь речь идёт о самой дорогостоящей за долгие годы сделке в гостиничном сегменте — продаже пятизвёздочного отеля Four Seasons Lion Palace, который занимает 24,3 тыс. м2 на Вознесенском пр., 1. Де–юре речь идёт о покупке 100% акций в АО "Тристар Инвестмент Холдингс", управляющем пятизвёздочным отелем. Стоимость сделки оценивается в 15–17 млрд рублей. Покупателем стала инвестиционная компания "КСП Капитал".
В интервью Forbes владелец компании Сергей Котляренко говорил, что в том числе занимается управлением активами главы ВЭБ.РФ Игоря Шувалова. В биографии на сайте компании указано, что он возглавлял Правовое управление в Российском фонде федерального имущества, затем работал в аппарате правительства Российской Федерации и в администрации президента. Продавцом была МКООО "Валиа Энтерпрайзис Лимитед", зарегистрированная в Калининграде. До редомициляции акционером "Тристар Инвестмент Холдингс" был кипрский офшор "Валиа Энтерпрайзис Лимитед", который связывали с фондом VIYM сына бывшего главы РЖД Андрея Якунина. Известно, что продать этот актив пытались несколько лет, но найти инвестора под запрошенный ценник не удавалось. На фоне этой сделки возобновились разговоры о возможной продаже МФК "Никольские ряды" на Садовой ул., который также связан с VIYM, но на данный момент смены собственника не произошло.
Значимая доля инвестиций пришлась на складской сегмент — порядка 20 млрд рублей. Две сделки заключены с паевыми фондами под управлением ООО "Современные фонды недвижимости". Осенью был выкуплен складской комплекс "Ozon Бугры" площадью 135 тыс. м2, стоимость которого оценивается в 7 млрд рублей, а затем — "Ozon Колпино" площадью 103,8 тыс. м2 за 10 млрд рублей.
Прежнее название ООО "Современные фонды недвижимости" — "Сбер фонды недвижимости". Компания является лидером рынка розничных коллективных инвестиций, работая через создание и управление закрытыми паевыми инвестиционными фондами (ЗПИФ). В Петербурге и Ленобласти ей принадлежат пять складских объектов общей площадью порядка 350 тыс. м2.
Фонды недвижимости, обладающие доступом к "бесплатным" (то есть незаёмным) деньгам, в последние годы активно скупают складскую недвижимость по всей стране, не только в Петербурге. На этом рынке три крупных игрока — "Современные фонды недвижимости", "Сбережения Плюс" (старое название — ООО "ВТБ Капитал Пенсионный резерв") и "Парус Управление активами". Они готовы приобретать современные комплексы класса А, не требующие дополнительных инвестиций с действующими долгосрочными договорами аренды.
Примечательно, что уже в январе 2025 года была закрыта ещё одна сделка этого же типа. Складской комплекс "Адмирал Горелово" площадью 108,1 тыс. м2 у логистической группы "Адмирал" купил фонд под управлением "Сбережения Плюс". Стоимость сделки составила 7,5 млрд рублей. Она проходила в два этапа — аренда подписана в декабре, а переход права собственности зарегистрирован уже в январе, поэтому её будут учитывать в статистике 2025 года.
Около четверти от общего объёма инвестиций, то есть порядка 25 млрд рублей, было вложено в офисные здания и бизнес–центры. Публичная информация есть примерно о 20 сделках, но ряд покупок относительно небольших объектов, принадлежавших несетевым игрокам, стоимостью 200–300 млн рублей прошёл незамеченным, отмечают участники рынка. В офисном сегменте основную роль играли в прошлом году конечные собственники, в то же время крупнейшая сделка — покупка МФК "Аэропорт–сити" у австрийской Warimpex — заключена с компанией "Совинком Инвест". Её стоимость оценивается в 9 млрд рублей.
Возвращаясь к конечным собственникам, крупнейшей можно назвать покупку Торговым домом "Петрович" недвижимости ушедшей из России чешской IT–компании Jetbrains. О ней стало известно в декабре 2023 года, но официальное закрытие состоялось уже в 2024–м. Стоимость не раскрывается, но оценки консультантов сходятся на цифре около 5,5 млрд рублей. Новый собственник получил два здания на Приморском пр. площадью 28 тыс. м2 и свободный земельный участок. Сейчас часть офисных площадей "Петрович" пытается сдать в аренду, потому что такой объём для личного пользования компании избыточен.
Заметной стала покупка ГК "Леста Игры" (более известная по названию Wargaming) бизнес–центра "Ренессанс Правда" площадью 28 тыс. м2 на Херсонской ул. Продавцом выступила турецкая "Десна Нева", связанная с Renaissance. В прошлом году она также продала свой объект на Лиговском и, по словам брокеров, готова расстаться чуть ли не со всеми бизнес–центрами в Петербурге. Но, судя по заявленным ценам, речь не идёт о спешной продаже и стресс–активах. На данный момент о других сделках с её участием неизвестно. За "Ренессанс Правда" новый владелец заплатил ориентировочно 3 млрд рублей. "Леста Игры" готовится к ремонту и планирует в ближайшее время освободить арендуемые площади в бизнес–центре "Русские самоцветы" у станции метро "Ладожская" (на них уже выстроилась очередь из потенциальных арендаторов).
Также упоминания заслуживает покупка под размещение своей штаб–квартиры Альфа–Банком МФК "Толстой Сквер" на ул. Льва Толстого. Эта сделка прошла в два этапа. Сначала были выкуплены площади банка ВТБ, который после переезда в "Невскую ратушу" перестал их использовать. За 6,6 тыс. м2 на торгах, прошедших в ноябре, Альфа–Банк заплатил 1,1 млрд рублей при стартовой цене 861 млн. Вторым претендентом была структура ФХК "Империя", которая управляет крупнейшей в Петербурге сетью бизнес–центров "Сенатор". После этого в декабре был заключён договор с владельцем оставшихся 18,4 тыс. м2, принадлежавших "И–Инвест".
Совладельцами "И–Инвест" являются генеральный директор ООО "Газпромнефть–Региональные продажи" Валерий Ледовских и Сергей Сухоруков. Стоимость этой сделки оценивается в 3 млрд рублей. Таким образом, общая стоимость составила около 4 млрд рублей. В эту цепочку можно отнести также сделку по покупке "И–Инвест" особняка Долгоруковой (дворец "Олимпия") стоимостью 0,6 млрд рублей на углу Литейного пр. и Фурштатской ул. Сюда с арендованных площадей в МФК "Толстой Сквер" должен переехать театр "Лицедеи". Таким образом, здание на Петроградской стороне полностью окажется в распоряжении Альфа–Банка.
Прогнозы брокеров по инвестициям в коммерческую недвижимость Петербурга на 2025 год — около 70–80 млрд рублей. С учётом закрытых за I квартал сделок, количества и качества объектов в продаже и активности инвесторов, возможности для вложения средств которых в последние годы существенно ограничены, выйти на этот показатель будет вполне реалистично.
