Даже высокая ключевая ставка ЦБ, запредельная стоимость заёмного финансирования и неоднозначные перспективы рынка строящегося жилья не остановили девелоперов от приобретения новых земельных участков и проектов.
В 2024 году рынок изменился: в фаворе оказались участки с готовой градостроительной документацией, а лучше всего — с уже полученным разрешением на строительство. Сделки, предполагающие длительную разработку проекта, в основном были поставлены на паузу. Большинство девелоперов придерживались политики "продаю всё, покупаю всё". Правда, из–за того, что покупать они были готовы только дёшево, а продавать — дорого, большого передела рынка не произошло.
Город строится
По оценкам "ДП", за 2024 год на рынке земельных активов строящегося жилья было проведено 53 сделки с земельными участками под застройку жильём и апартаментами на сумму 154 млрд рублей. Суммарная площадь участков составила 1020,5 га против 637 га в 2023 году.
Setl Group продолжила активно наращивать свой земельный банк. Компания приобрела 4,8 га территории завода "Электроаппарат" на Васильевском острове, 9,4 га бывшего завода "Талосто" возле "СКА Арены", 10,6 га бывшей промзоны на берегу Невы и 4 га территории Кожевенного завода на Васильевском острове. Кроме того, Setl Group стала владельцем остатков территории бывшего мясокомбината "Самсон" в Московском районе.
ГК "ПСК" также совершила три крупных приобретения. В начале 2024 года застройщик завершил оформление участка на проспекте Стачек, 62, через покупку ООО "КСС–Запад". За этот актив компания долго судилась, но в итоге включила его в свой портфель. Также ПСК приобрела два проекта премиум–класса: жилой комплекс на Васильевском острове, купив компанию "Вариант", и участок у Кантемировского моста, где планирует возвести новый жилой квартал с видом на Большую Невку на месте бизнес–центра "Акватория".
DVA Group в мае купила у AAG проект на Матисовом острове, но в конце года на фоне разногласий собственников продала все свои участки группе "Эталон". Последняя, в свою очередь, в августе вышла на рынок Ленобласти, приобретя 5 га в Мурино.
"Лидер Групп" в декабре 2024 года стала новым бенефициаром комплекса зданий бывшей Государственной типографии на Чкаловском проспекте, 15, известного как "Печатный двор". Группа "КВС" в январе 2024 года приобрела участок площадью 1 га на Курской улице, 27, во Фрунзенском районе Петербурга. Fizika Development в апреле 2024 года закрыла сделку по приобретению проекта клубного жилого комплекса возле "Невской ратуши".
Намывное Эльдорадо
Настоящей сокровищницей (особенно для "Группы ЛСР") стали последние участки южной части намывных территорий Васильевского острова. Летом 2024 года компания Element Виталия Коробова купила здесь 9,8 га за 17,5 млрд рублей. В октябре девелопер вывел на рынок жилой комплекс в виде пяти разноэтажных башен общей площадью 51,1 тыс. м². Ещё часть приобретённого участка за 9 млрд рублей арендовала компания "Брусника", которая намерена возвести здесь 100 тыс. м² жилья.
В конце года холдинг Legenda закрыл сделку по приобретению у "Группы ЛСР" земельного участка площадью 10,7 га на намывных территориях Васильевского острова, выходящего на набережную. Сумма сделки не раскрывается, но, по оценке экспертов, она могла составить 15–16 млрд рублей. Здесь застройщик планирует построить 151,8 тыс. м².
На всех участках уже есть действующее разрешение на строительство. А "Группа ЛСР", по оценкам экспертов, заработала на этих сделках почти 33 млрд рублей.
Область приземления
Активно скупали земли и застройщики в Ленобласти. Здесь безусловным лидером стал GloraX, который приобрёл два проекта комплексного развития территории: 174 га в деревне Михайловка и 46,5 га в посёлке Куттузи.
ГК "Мавис", ранее занимавшаяся исключительно строительством многоквартирных домов, решила расширить ассортимент и приобрела 50,5 га в Ленобласти под малоэтажный жилой комплекс.
Ещё один участок, площадью 11 га, в Новосергиевке Всеволожского района купила группа "Аквилон".
Сами мы не местные
2024 год был отмечен высокой активностью региональных девелоперов, которые пополняли свои земельные банки участками в Петербурге и области. Среди них — "Брусника" (Екатеринбург), Dogma и "Капитал" (оба из Краснодара), АПРИ (Челябинск).
Однако назвать купленные проекты хорошими активами трудно. Например, екатеринбургская "Брусника" купила у Газпромбанка участок в Новоселье и арендовала часть земли у Element на намыве.
Dogma вложилась в долгосрочный проект, приобретя почти за 1 млрд рублей более 260 га бывшего совхоза "Цветы" на границе с Пушкинским районом. Проблема в том, что по этой территории практически отсутствует градостроительная документация, что затруднит реализацию проекта. Также девелопер стал обладателем активов обанкротившейся ГК "Норманн" в деревне Порошкино рядом с КАД. С одной стороны, локация перспективная, с другой — место считается "проклятым".
Челябинский девелопер "АПРИ" вышел за юго–западные границы Петербурга, приобретя 38 га за Петергофом.
“
"Застройщики, особенно региональные, ищут новые возможности, рассматривая Петербург и Ленобласть как перспективный регион за счёт достаточно высокой и стабильной ёмкости спроса, обеспеченной в том числе интересом региональных покупателей. Но в городе выбор усложняется ограниченностью предложения и высокой конкуренцией", — отметила директор "Петербургской недвижимости" Ольга Трошева.
Некоторые петербургские застройщики обвиняют региональных девелоперов в не совсем корректном поведении. "Были случаи, когда они врывались в сделку, завышали цену, а потом, когда начинали считать экономику, просто сливались. После этого убедить лендлорда, что его ожидания завышены, почти невозможно", — рассказал один из участников переговоров.
Впрочем, большинство девелоперов спокойно относятся к появлению новых конкурентов. "Глобально появление региональных игроков не отражается на рынке. Мы не видим разницы между федеральными и петербургскими конкурентами. Более того, не видим и новаций, которые их сильно отличали бы на рынке", — прокомментировала генеральный директор агентства недвижимости "КВС" Анжелика Альшаева.
Сколько стоит земля под застройку
По оценкам экспертов, цены на участки выросли за год на 15–35%. В спальных районах диапазон цен на новые участки составил 20–60 тыс. рублей за 1 м² улучшений, в пригородах и за КАД — 830 тыс. рублей за "квадрат". Почти вдвое выросли цены на участки редевелопмента в центре. Сейчас землю здесь можно купить исходя из оценки 80–110 тыс. рублей за 1 м² улучшений.
Как отмечают эксперты, в этом году как никогда популярны сделки между застройщиками. Покупают в основном участки с уже готовой градостроительной документацией. Ранее сделки, когда один девелопер приобретал землю у другого, встречались редко. Сегодня это уже никого не удивляет. Интересно, что иногда покупатели даже готовы делиться с контрагентом своими внутренними финансовыми моделями, чтобы наглядно обосновать предлагаемую цену. Правда, как рассказывают участники рынка, сейчас все девелоперы готовы как покупать, так и продавать. Вопрос лишь в цене.
“
"По рынку ходят предложения от многих крупных застройщиков, готовых уступить проект на начальной стадии и выйти в кеш. Но за очень дорого", — рассказывает собеседник "ДП".
Кто–то перераспределяет и оптимизирует свой портфель. Кто–то в сложившихся обстоятельствах хочет снизить долговую нагрузку, поэтому может предложить участок по более привлекательным, чем ранее, условиям. Рынок через какое–то время восстановится, и темп вывода проектов будет нарастать. Выиграют те, у кого будет сформирован земельный банк.
В среднем на строительство жилого комплекса уходит 3 года. "В последнее время застройщики выводят мало новых проектов. Но чтобы сохранить позиции по строительству и вводу в эксплуатацию квадратных метров жилья на ближайшие годы, им необходимо продолжать запуск новых объектов", — говорит коммерческий директор ГК "Полис" Яна Вирченко.
Строительство на новых участках начнётся, когда сформируется благоприятная рыночная конъюнктура и адекватная ключевая ставка.
"В нынешних условиях строительство будет сдержанным. Возможны небольшие запуски в уникальных, интересных локациях, где есть отложенный спрос на жильё. Запуски же больших проектов будут напрямую зависеть от ситуации на рынке", — говорит Анжелика Альшаева.
По прогнозам Ольги Трошевой, активным земельный рынок останется и в 2025 году.
