Несмотря на то что общий объём ввода апартаментов снижается, сервисный сегмент демонстрирует рост.
По итогам 2024 года Петербург посетили 11,6 млн туристов, что на 1,2 млн больше, чем в рекордном по посещаемости допандемийном 2019 году. Показатель средней загрузки классических гостиничных номеров достиг 65,6% (в 2019 году он составлял 69%), по расчётам Nikoliers на основе данных Hotel Advisors.
По прогнозам Минэкономразвития России, в ближайшие несколько лет туристический поток в стране будет только увеличиваться и даст толчок расширению номерного фонда как гостиниц, так и сервисных апартаментов.
Объём предложения и структура рынка
На конец 2024 года рынок апартаментов Петербурга насчитывал 134 проекта, включающих 40 381 юнит. В течение года в эксплуатацию было введено 16 новых комплексов, что обеспечило появление 3 694 новых юнитов. Это на 31% меньше по сравнению с 2023 годом. Такое снижение вызвано рядом факторов, включая ограниченный интерес девелоперов к данному формату на фоне законодательных изменений и замедления роста цен.
Читайте также:
Недвижимость
Спрос на апарты в Петербурге замедлился
При этом сегмент сервисных апартаментов оказался в плюсе: объём нового предложения достиг рекордных 140 тыс. м2, что на 26% больше, чем в предыдущем году. Основной объём поступил на рынок во втором полугодии, что связано с завершением действия программы льготной ипотеки на жильё в июле 2024 года. Фокус инвесторов сместился с квартир на другие виды недвижимости.
По итогам 2024 года в стадии строительства находится порядка 16 тыс. юнитов, что эквивалентно 770 тыс. м2 продаваемой площади. В структуре рынка преобладают апартаменты комфорт–класса, поскольку они отличаются более масштабными объёмами строительства по сравнению с бизнес– и элитным сегментами.
В 2025 году ожидается ввод 6 871 нового юнита в 24 проектах. В результате общий объём нового предложения сервисных апартаментов может превысить количество введённых гостиничных номеров в 12,5 раза.
Динамика спроса
В 2024 году спрос на рынке апартаментов снизился. В течение года было продано 2 849 юнитов, что на 12,1% меньше, чем в 2023 году. Основной причиной снижения стало завершение программы льготной ипотеки на рынке жилья — часть инвесторов постарались в последний момент вложиться в квартиры.
В итоге в сегменте сервисных апартаментов было реализовано 2,2 тыс. лотов общей площадью 62,1 тыс. м2, что на 10% меньше, чем в 2023 году. Однако интерес покупателей к данному формату начал восстанавливаться во втором полугодии — 58% всех сделок было заключено в период с сентября по декабрь. Это свидетельствует о постепенном возвращении инвесторов в сегмент, особенно в условиях стабилизации условий кредитования и роста привлекательности аренды.
В 2024 году спрос распределился более равномерно по сравнению с 2023–м, когда большинство сделок приходилось на второе полугодие. Интерес инвесторов к сервисным апартаментам сохраняется, что связано с их высокой операционной доходностью: средняя заполняемость таких объектов достигла 81,8%, что на 16,2 п. п. выше, чем у гостиниц.
Ценовая динамика
На фоне роста предложения и изменения структуры рынка в 2024 году наблюдалось замедление роста цен. Средняя цена квадратного метра в апартаментах выросла на 5%, что значительно ниже показателя 2023 года, когда рост составил 12%. В сегменте сервисных апартаментов средняя цена предложения достигла 276 тыс. рублей за квадратный метр (+6% за год). Однако во втором полугодии на фоне увеличения объёма предложения была зафиксирована небольшая корректировка цен, в среднем на 3% за квартал.
Операционная доходность сервисных апартаментов продолжает оставаться высокой. Средняя стоимость аренды апартамента составила 3 110 рублей в сутки, что в 2 раза ниже, чем в гостиницах, где средняя стоимость номера достигла 7 211 рублей. Высокая заполняемость и относительно низкий порог входа делают сервисные апартаменты привлекательными для инвесторов.
Прогнозы на 2025 год
В 2025 году ожидается рекордный объём ввода сервисных апартаментов. В результате этот сегмент вплотную приблизится к объёмам классических гостиниц: соотношение может составить 46% (апартаменты) к 54% (гостиницы).
В связи с увеличением объёма предложения и изменением структуры спроса темпы роста цен продолжат замедляться. Средний рост стоимости квадратного метра за год может составить 3–4%.
При этом ожидается, что количество туристов в Петербурге продолжит расти, что будет способствовать увеличению заполняемости сервисных апартаментов и росту их инвестиционной привлекательности.
Справочно: в подготовке материала использовались данные отчётов NF Group, Maris и Nikoliers
