Сложились как надо. Кто владеет складами в Петербурге

Складской сегмент в 2024 году показал невероятные показатели. Объём ввода превысил все рекорды прошлых лет и составил около 0,7 млн м2, объём сделок — более 0,3 млн м2, ставка аренды за год выросла на четверть, почти до 11 тыс. руб. / м2 / год, а вакансия так и осталась на уровне 1%.

Топ–10 собственников складской недвижимости Петербурга и Ленобласти

Из–за большого объёма ввода новых площадей и ряда крупных инвестиционных сделок значительные изменения произошли в списке крупнейших собственников.

На данный момент рейтинг возглавляют "Современные фонды недвижимости", которые ещё год назад были на четвёртом месте, рассказали "ДП" в компании IBC Real Estate.

К апрелю 2024 года фонды под управлением компании собрали в Петербурге и Ленобласти складской портфель площадью почти 0,5 млн м2.

Только в конце 2024 года он пополнился за счёт покупки склада Ozon площадью 103,8 тыс. м2 на Колпинском шоссе в логопарке "NK Колпино" и склада Ozon площадью почти 140 тыс. м2 в Буграх. По словам консультантов, в этом году также можно ожидать новых сделок с участием компании.

"Современные фонды недвижимости" — компания, созданная Сбербанком для управления закрытыми паевыми инвестиционными фондами (ЗПИФ). До апреля 2022 года она называлась "Сбер фонды недвижимости".

По собственным данным, под её управлением находится 2,3 млн м2 коммерческой недвижимости по всей стране общей стоимостью 465 млрд рублей. Это преимущественно складские комплексы, но есть и бизнес–центры, торговые комплексы, а также центр обработки данных.

Для сравнения: площадь торговых, складских и офисных объектов ГК "Киевская площадь", которая возглавляет рейтинг собственников коммерческой недвижимости в России, составляет около 3 млн м2.

Вторым по площади крупнейшим собственником складов в Петербурге является корпорация"Стерх", которой принадлежит логопарк "Осиновая роща" на Горском шоссе в Парголово площадью более 310 тыс. м2. В прошлом году логопарк прирос дополнительными площадями, что позволило собственнику сохранить высокую позицию в общем списке. Ожидается, что в этом году в "Осиновой роще" будет введено ещё почти 30 тыс. м2.

Де–юре владельцем объекта является ООО "Осиновая роща", 60% которого принадлежат Роману Фёдорову и ООО "УК “Корпорация Стерх".

При этом в "Контур.Фокус" есть запись о том, что ООО "УК “Корпорация Стерх”" в марте этого года прекратило деятельность, а преемником Корпорации "Стерх" указано ООО "Осиновая роща".

Третье место этого рейтинга, если бы он составлялся в начале года, должна была занимать компания Raven Russia, владеющая тремя логистическими парками общей площадью 272 тыс. м2: "Шушары" (148 тыс. м2), "Гориго" в промзоне Горелово (87 тыс. м2) и "Пулково" (37 тыс. м2).

Однако, как известно, в конце января суд постановил передать её складские объекты Росимуществу. Оперативно в документы обществ, которым принадлежат склады, были внесены изменения, и сегодня их единственным владельцем в ЕГРЮЛ указано Росимущество.

Стоит отметить, что компания не оставляет попыток вернуть активы, но пока что в этом не преуспела. Как рассказывают участники рынка, кроме смены собственников особых изменений в работе обществ не произошло, а новый владелец ещё никак себя не проявил.

Четвёртое место, по оценке "ДП", сегодня занимает холдинг "Адамант", крупнейший владелец коммерческой недвижимости в Петербурге, которому принадлежат качественные складские объекты общей площадью около 250 тыс. м2.

Это распределительный центр "СберЛогистики", "Армада Парк", складской комплекс "ПЛК" на Минеральной улице, "Армада Парк Север" и распределительный центр "Пятёрочки" на Московском шоссе.

Сейчас "Адамант" ведёт строительство новых объектов, причём, что выбивается из общих трендов, возводит их спекулятивно. Ожидается, что до конца года компания введёт в эксплуатацию порядка 70 тыс. м2 складских площадей.

АО "Адамант" является непубличным, его акционерами называют миллиардеров Игоря Лейтиса, Михаила Баженова, Евгения Гуревича и Владимира Голубева.

Без изменений по площади объектов за год, по данным IBC Real Estate, проработали ГК "Сафмар" (склад "MLP Уткина Заводь" площадью 210 тыс. м2) и RAUM (105 тыс. м2 на Парнасе и 103 тыс. м2 в Буграх).

За ними следует 100k Group, которая ввела в эксплуатацию первую очередь комплекса "100K Бугры" площадью 116 тыс. м2. Также в портфеле компании — склад площадью более 64 тыс. м2 в Шушарах. Уже в этом году доля 100k на рынке складской недвижимости Петербурга вырастет.

В конце прошлого года было получено разрешение на строительство второй очереди объекта в Буграх — склада площадью 69 тыс. м2 и кросс–докинга площадью 12 тыс. м2. А в бухгалтерской отчётности девелопера (АО "Совенго Плюс") за 2024 год говорится, что "компания ведёт активный поиск заказов и активов, которые смогут приносить доход в будущем".

Следующий по объёму складских площадей крупный собственник — "Интертерминал Пролоджис" со складом "Интертерминал Кубинская" (109 тыс. м2) и "Интертерминал Парнас" (40,5 тыс. м2).

Компании Central Properties принадлежат склады площадью 148 тыс. м2, а замыкающей топ–10 "Грандо" — 140 тыс. м2.

Как изменится рынок складской недвижимости в 2025 году

На данный момент девелоперами заявлен ввод более 0,8 млн м2 складов в Петербурге и Ленобласти в 2025 году. Это может стать новым рекордом и существенно отразится на рынке, повлияв не только на размер долей рынка отдельных игроков, но и на сроки экспозиции объектов, ставки аренды и уровень вакансии. По мнению консультантов, в прошлом году рынок значительно перегрелся и в 2025–м стоит ожидать его охлаждения.

Впрочем, в текущей ситуации сроки ввода части проектов легко могут сместиться вправо.

По данным "ДП", в рейтинг крупнейших собственников через год может попасть компания "ВИМ Сбережения" (до недавнего времени — "Сбережения Плюс", а до этого — "ВТБ Капитал Пенсионный резерв"). В начале этого года она купила складской комплекс "Адмирал Горелово" площадью 108,1 тыс. м2 у логистической группы "Адмирал". Если "ВИМ Сбережения" пополнят портфель хотя бы одним относительно крупным объектом, то войдут в список лидеров рынка. По словам брокеров, сегодня все фонды, связанные со ЗПИФами, рассматривают возможность покупки качественных складских активов.

Также рано или поздно в топ владельцев должна войти компания Wildberries. Первоначальные планы маркетплейса подразумевали ввод в эксплуатацию в 2024 году "стотысячника" в Шушарах на месте сгоревшего склада, а также запуск к концу 2025 года объекта площадью более 150 тыс. м2 в индустриальном парке "М10" в Красном Бору. Но из–за корпоративного конфликта стройки находятся в подвешенном состоянии и точные даты открытия распределительных центров назвать крайне затруднительно.

Сегодня Wildberries также принадлежит участок площадью около 20 га в Уткиной Заводи, где можно разместить около 100 тыс. м2. Однако этот проект пока ещё даже не стартовал.