"Деловой Петербург" совместно с экспертами рынка новостроек представляет обзор социальной и инфраструктурной ситуации в Мурино. Исследование дает возможность покупателям недорогого жилья детально оценить район, куда они хотят заселиться, взвесить все плюсы и минусы своего выбора, а также понять перспективы развития локации.
"ДП" в сотрудничестве с федеральной системой покупки квартир Living продолжают изучать места массовой застройки Петербурга, где за последние годы стремительно растет численность населения. Полученные данные позволяют спрогнозировать, как в этих районах в ближайшем будущем изменится качество жизни.
В третьей части проекта речь пойдет о Мурино, который уже давно перерос статус поселка и официально стал городом в 2019 году. Типичный проект комплексного освоения площадью 1336 га начали активно застраивать еще в нулевых. Ко II кварталу нынешнего года здесь сдали около 3 млн м2 жилых помещений. Сейчас в локации возводится 27 ЖК, часть из которых признана проблемными.
Неудержимый рост
По данным администрации муниципального образования, в Мурино официально зарегистрированы всего 42340 жителей. По подсчетам экспертов Living, в сданных ЖК проживает 97 тыс. человек, а по альтернативным версиям численность населения на самом деле перевалила за 100 тыс. человек. Поэтому данный показатель можно охарактеризовать как приблизительный.
Предполагаемое число жителей сданных ЖК в Мурино
Источник: Living
Предполагаемое число жителей строящихся ЖК в Мурино
Источник: Living
Плотность населения с учетом этих оговорок оценивается на уровне 72 человека на 1 га. После сдачи строящихся жилых комплексов число жителей возрастет еще примерно на 67,6 тыс. человек. Таким образом, прогнозируемая плотность населения составит 123 человека на 1 га. Цифры по сравнению с Кудрово и Шушарами, где тот же норматив в скором времени достигнет 173 человек на 1 га и 49 человек на 1 га соответственно, средние.
Полезное пространство
Для оценки полезной площади участков в Living рассмотрели территорию, предназначенную для прогулок жителей новостроек, то есть площадь участков за исключением площади застройки, а также площади проездов и автостоянок. Площадь проездов и автостоянок на участках сданных ЖК была получена из технико-экономических показателей и с помощью сервиса Maps&Directions на google-картах.
В общем списке строящихся ЖК самые высокие показатели по полезной площади двора получились у "Муринского Посада" от ЦДС и ID Murino от "Евроинвест Девелопмент" (49,7 м2 на человека и 57,3 м2 на человека). Однако застройка этих участков еще продолжается, в проекте еще несколько очередей. После выхода документов на строительство новых домов ситуация изменится.
Среди сданных ЖК большой площадью участка могут похвастаться следующие новостройки: "Дом у метро Девяткино" (третья очередь) от застройщика "МИСК", "Муринский Посад" от ЦДС, "UP-Квартал Светлановский" от "ФСК Лидер", "Мурино 2017" от "Самолет ЛО", но самый просторный для жителей двор уже реализован у "Полис Групп" в ЖК "Мой Город".
Коэффициент застройки (отношение площади, занятой под зданиями и сооружениями, к площади участка) стал еще одним показателем, который характеризует просторность придомовой территории. Все ЖК в Мурино уложились в этот норматив — не более 0,4. Самый высокий показатель оказался у ЖК "Новое Мурино" от ЦДС, где участок застроен почти на 40%. В числе первых расположился "ID Murino", но стоит учитывать, что сейчас застройщик реализует только первую очередь проекта, поэтому в будущем коэффициент застройки может возрасти.
Малогабаритные джунгли
"В Мурино, как и в других районах комплексной застройки, высокой долей студий и однушек не удивить. Учитывая относительно низкую стоимость жилья в пригороде, а также близость станции метро "Девяткино", то квартир под сдачу в локации хватает", — отмечают специалисты Living.
Анализ показал, что жилые комплексы, где доля студий и однокомнатных не превышает 50%, в локации нет. Меньшей долей малогабаритных квартир могут похвастаться ЖК "Дом у метро Девяткино" (третья очередь) и "Северная Палитра" от компании "МонАрх" — 52,6% и 54,6% соответственно. Первый ЖК начали проектировать давно, когда формат студий еще не был столь популярным и предпочтение отдавалось "семейным площадям". В проекте от ГК "МонАрх" застройщик явно подумал об однородной среде обитания: более 45% квартир двушки и трешки.
В строящихся объектах ситуация не сильно отличается. Квартирография в двух новостройках из 31 ориентирована на покупателей с семьей (более 40% двух- и трехкомнатных вариантов). Речь идет о ЖК Lampo от "Петрострой" и "Сокол" от "СтройТехИнвест 25". Последний, однако, был отнесен к долгостроям. Зато у 17 строящихся ЖК процент малогабаритного жилья перевалил за 80%. Лидеры: ЖК "Охтинская Дуга" от "Запстрой" (96,8%), и ЖК "Созвездие" от Navis Development Group (99,7%).
Средняя площадь квартир всех ЖК в Мурино
Источник: Living
Результаты исследования квартирографии по типам жилья в Мурино позволяет сделать вывод, что в этом районе преобладают малогабаритные квартиры, доля которых превышает 80%. По последним данным, здесь введено в эксплуатацию около 23 тыс. студий и более 39 тыс. однушек. Сейчас застройщики отдают предпочтение студиям: на этапе строительства более 23 тыс. студий и 22 тыс. однокомнатных вариантов.
Социальный подтекст
Согласно региональным нормативам Ленинградской области, в Мурино обеспеченность школами и садами на каждую 1000 жителей должна быть 91 место и 60 мест соответственно. Из расчета численности населения 94883 человека здесь должны быть построены школы общей вместимостью 8832 ученика и садики на 5823 воспитанников.
Как подчеркивают в Living, школы Мурино рассчитаны на 3075 мест, однако по факту в них обучается на 13,7% учеников больше. Аналогичная ситуация и с детскими садами. Здания рассчитаны на 2300 воспитанников, в то время как в 2018-2019 году в них поступило 3038 малышей. Отклонение проектной мощности от нормы тоже вполне очевидное: обеспеченность местами в средних образовательных учреждениях всего 34,8%, в дошкольных учреждениях чуть больше 39,5%.
Вместе с тем в Мурино строится или планируется возведение еще нескольких образовательных учреждений: школы на 5140 мест и детские сады на 1990 мест. "И если бы не переход Мурино из статуса поселка в город и строительство нового жилфонда, этих образовательных учреждений хватило бы, чтобы удовлетворить нужды жителей", — констатируют эксперты.
После сдачи новостроек и образовательных объектов дефицит мест сохранится, но уже не в тех пропорциях, как сейчас. Той инфраструктуры, которая существует или планируется, будет недостаточно. Обеспеченность школами составит примерно 54%, детсадами — 43%. Если жилая застройка будет прогрессировать умеренно, а планы на строительство инфраструктуры реализуют, то есть вероятность, что жители не будут испытывать нужду в дополнительных образовательных учреждениях.
Для оказания скорой медицинской помощи в Мурино работают несколько ближайших бригад, которые базируются в Западном Мурино на улице Авиаторов Балтики, а также в деревне Новое Девяткино. Наилучшая транспортная доступность скорой помощи без учета пробок у ЖК "Охтинская дуга" и ЖК "Сокол" (две минуты). Минимальная — у ЖК "Новое Мурино" (15 минут). Все жилые комплексы вписываются в стандарты.
Согласно региональным нормативам, мощность медучреждений, куда входят поликлиники, стоматологии, женские консультации и диагностические центры, в Ленинградской области должна составлять 18,5 посещения в смену на 1000 жителей. Этот показатель с учетом фактической численности населения Мурино должен составлять 1795 посещений в смену.
На данный момент в городе открыта амбулатория на Оборонной улице. Зачастую жители обращаются за медпомощью в Новодевяткинскую амбулаторию. Плановая мощность единственной амбулатории локации всего 60 посещений в смену. Фактическая превышает плановую более чем на 300%. Таким образом, дефицит объектов здравоохранения заметен невооруженным взглядом, резюмируют в Living.
Квест для водителей
"Нехватка машино-мест — это бич локаций комплексной застройки. Дворы, полные припаркованных автомобилей, создают неблагоприятную среду для прогулок. А поиск свободных мест — ежедневный квест для тех, кто за рулем. Среди сданных проектов лишь у половины запроектирован крытый паркинг, причем количество мест варьируется от мизерного до вполне комфортного. В строящихся ЖК ситуация принципиально не изменилась", — подчеркивают аналитики компании.
Самую высокую обеспеченность местами в паркинге обещает застройщик "Арсенал-Недвижимость" в жилом комплексе "YouПитер", здесь смогут оставить свои авто 65% семей (из расчета один автомобиль на одну квартиру).
По авторской методике расчета возможной парковки на внутриквартальных проездах самый высокий коэффициент обеспеченности машино-местами наблюдается в трех новостройках: сданном ЖК "Лаврики, 33", в ЖК "Северный", а также в долгострое "Воронцов". Тут во дворах смогут парковаться более 80% семей. Аналогично предыдущим данным, в лидерах по полной обеспеченности оказались те же самые жилые комплексы.
Справка:
Living — федеральная система выбора и покупки квартиры на рынке новостроек в 20 регионах России. Уникальный рейтинг каждого объекта, экспертиза всех застройщиков, разработанные командой проекта, помогут сделать правильный самостоятельный выбор. На сайте living.ru 235 застройщиков, более 40 фактов о каждом из них, отзывы тайных покупателей — независимых экспертов. В рубрике "тайный жилец" реализован новый подход к получению и изучению информации о реальной жизни в новых жилых комплексах.
