Как сломать проблемный тренд. В Петербурге резко вырос объем просроченной ипотеки на строящееся жилье

По итогам первого полугодия 2019 года просроченная задолженность по ипотеке на первичном рынке жилья в Петербурге выросла на 17%, до 377 млн рублей. В целом по стране банковский сектор показал куда более скромный рост проблемных кредитов в этом сегменте — всего 0,7%.

Часто банки размывают долю проблемных долгов, наращивая объемы выданных кредитов — при росте портфелей доля проблемных долгов должна снижаться. Однако петербургские проблемные должники пошли против тренда.

Общая задолженность по ипотеке на новое жилье в Петербурге за полгода выросла на 6,4%, до 151,9 млрд рублей, против 4% по стране. Объем выданных кредитов на строящееся жилье в городе вырос почти на 40%, до 7,8 млрд рублей. По стране он увеличился на 46%.

По данным ЦБ РФ, доля просроченных кредитов в Петербурге тоже пошла в рост: она увеличилась на 0,02 процентного пункта (п. п.), до 0,3%. В России доля проблемных долгов снизилась на 0,01 п. п.

Жизненный цикл

На объемы ипотечного кредитования на первичном рынке существенное влияние оказали изменения в жилищном законодательстве, вступившие в силу с 1 июля текущего года. В преддверии перехода на финансирование через эскроу–счета застройщики наращивали объемы продаж, а банки — ипотечные портфели. Пик роста произошел в мае: задолженность жителей Петербурга по ипотеке на новое жилье выросла сразу на 9% против роста на 0,5% в апреле и 1,1% в марте. В июне задолженность сократилась на 1,7%.

Вероятно, на динамику влияет специфика ипотеки на рынке договоров долевого участия (ДДУ). Срок жизни ипотечного портфеля на ДДУ зависит от сроков строительства и оперативности заемщика по оформлению закладной на квартиру после получения ключей. Как только в эксплуатацию вводится большой объем жилья, задолженность по ипотеке по ДДУ начинает резко сокращаться.

Банки заинтересованы в снижении рисков на рынке ипотеки ДДУ (в этом случае кредит фактически обеспечен только правами требования по договору, тогда как по кредиту на готовое жилье банк берет в залог ликвидное имущество). Поэтому они стимулируют заемщиков ставками — после оформления прав собственности и закладной в большинстве случаев ставка по кредиту снижается.

Впрочем, сейчас на рынке Петербурга ситуация прямо противоположная: средневзвешенная ставка по ипотеке на первичном рынке к июлю текущего года снизилась до 9,98% годовых в рублях против 10,02% в январе. А на вторичном рынке за тот же период ставка повысилась с 10,15 до 10,27%.

Найти виноватого

За 6 месяцев 2019 года общая задолженность по ипотеке в Петербурге выросла на 11% (в среднем по стране — на 8%), до 432 млрд рублей. На вторичном рынке объем проблемных кредитов сократился на 3,6%, до 3,4 млрд рублей, при их доле 0,8%. Эксперты расходятся во мнениях, почему именно в Петербурге растет просрочка на первичном рынке жилья. Одни аналитики обвиняют строителей, другие — должников.

«Причиной роста просрочки на первичном рынке стали задержки по срокам ввода в эксплуатацию нескольких крупных жилых комплексов, поэтому заемщики банально перестали платить по своим ипотечным кредитам, — считает Денис Аксенов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой консультант». — На рынок долгов подобные кредиты попадают редко, так как трудно спрогнозировать, когда объект будет достроен».

По данным Росстата, реальные денежные доходы россиян в первом полугодии 2019 года снизились на 1,3%. Это ведет к тому, что часть ипотечных заемщиков срывают платежи.

«Ипотека в любом случае тяжелая нагрузка на семейный бюджет, а неплохие зарплаты и высокие амбиции смещают приоритет покупателей жилья с простого на улучшенное, — говорит Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ». — Ловушка высоких доходов привела к неадекватной оценке собственных финансовых сил». По его мнению, в Петербурге по сравнению с другими регионами заемщики больше надеются на стабильность в доходах, но проблемы снижения доходов одинаковы для всех регионов страны. «Ипотеку берут молодые семьи, которым в большом городе хочется сразу просторную квартиру, отсюда и размер кредита. На периферии более низкие зарплаты, меньший процент одобрения кредитов и меньший объем кредитования», — резюмировал он.

В рамках реализации национального проекта «Жилье и городская среда» в Петербурге к 2024 году объем ввода нового жилья должен составить 5,3 млн м2. Это почти в 1,5 раза больше, чем было введено в 2017 году (3,5 млн м2 ). С учетом ограничений ЦБ, который пытается не допустить надувания ипотечного пузыря, без ипотеки продать такой объем строящегося жилья будет невозможно.

Для снижения рисков ипотечного кредитования ЦБ РФ ужесточает требования к банкам. В январе 2019 года были введены коэффициенты риска — надбавки к резервам по кредитам с первоначальным взносом менее чем 20%. С 1 октября вводятся коэффициенты предельной долговой нагрузки заемщика. Эти меры должны остудить банковские аппетиты. С другой стороны, действия Банка России могут быть эффективны лишь по новым кредитам. А сегодняшние темпы роста просрочки — результат ипотечного бума прошлых лет.