"ДП" опросил экспертов и подвел предварительные итоги года на рынке первичной недвижимости.
Объем продаж строящегося жилья в Петербурге и пригородах по итогам 2019 года не побьет результаты ажиотажного 2018 года. Но и пессимистичные прогнозы не сбылись — резкого падения спроса не зафиксировано.
Самый заметный скачок цен наблюдается в сегменте масс-маркет — именно на него сейчас делают ставки ведущие девелоперы из-за более привлекательной маржинальности. Остальные форматы подорожали существенно меньше. Подробности и оценки экспертов — на сайте dp.ru.
Разошлись по классам
По данным консалтингового центра "Петербургская Недвижимость", в 2019 году объем продаж строящегося жилья в Петербурге и пригородах будет выше, чем прогнозировалось. Изначально аналитики предполагали, что застройщики реализуют около 4 млн м2, но в реальности спрос составит приблизительно 4,3–4,4 млн м2. Для сравнения: в прошлом году в новостройках Петербурга и приграничных районах Ленобласти продали 5 млн м2.
"Уже сейчас ясно, что по своим результатам год окажется более успешным, чем предполагалось. Сейчас мы наблюдаем подъем на рынке, результаты продаж последнего квартала окажутся по итогам выше прогнозируемых и достигнут порядка 1,1–1,2 млн м2", — говорит руководитель КЦ "Петербургская Недвижимость" Ольга Трошева.
По ее словам, с 1 июля, когда состоялся официальный переход на эскроу-счета, рост рынка несколько замедлился: покупатели ожидали изменений, застройщики почти не выводили на рынок новые проекты. Так, в III квартале стартовали продажи всего в 26 объектах, считая новые очереди строительства. Это в 2 раза меньше, чем было во II квартале 2019 года. Затем рынок выровнялся, стартовали продажи в новых проектах, подстегнув спрос. Покупатели перестали опасаться изменений, объем продаж на рынке вырос.
Цены в первой половине года выросли в среднем на 4,3–5,1%. К концу 2019 года этот показатель увеличится еще сильнее, в некоторых сегментах первичка подорожает на 10%.
"Несмотря на то что 2019 год проходил под знаком перемен, резкого роста цен на первичном рынке недвижимости не наблюдалось. Например, рост цены сделок на рынке масс-маркета по итогам года ожидается в пределах 9%", — рассказал dp.ru начальник аналитического центра "Главстрой Санкт-Петербург" Дмитрий Ефремов.
Во многом сложившаяся ситуация объясняется тем, что большая часть проектов пока достраивается по прежней схеме финансирования.
"Рост, превышающий 10%, наблюдается в сегменте комфорт+, здесь средневзвешенная цена предложения выросла на 13% по сравнению с декабрем прошлого года. Такой рост связан и с выходом новых проектов в сегменте от крупных игроков рынка в интересных локациях, и в целом с ростом стоимости жилья в уже реализуемых проектах в классе. В высоких сегментах средневзвешенная цена предложения осталась практически неизменной", — подтверждает тенденцию директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости "М2Маркет" Роман Строилов.
Источник: М2Маркет
Коллапса не случилось
Продажи на петербургском рынке в 2019 году, по оценке маркетплейса, будут все же ниже уровня 2018-го и составят чуть более 3 млн м2. Такую тенденцию в компании объясняют тем, что с осени 2018 года наблюдался взрывной рост спроса из-за приближающегося введения нового законодательства и туманных перспектив на рынке. Кроме того, за 2018 год вышло практически в 2 раза больше проектов, чем в нынешнем году. У покупателей было гораздо больше вариантов на старте продаж по более низким ценам, спрос на которые был достаточно высок. Ко всему прочему повышение ставок в первой половине 2019 года также могло привести к некоторому снижению от возможного уровня продаж квартир с привлечением ипотеки.
"Таким образом, год оказался достаточно нейтральным. Мы наблюдали рост цен во всех классах, рынок не стоит на месте. Не произошло гиперроста цен в связи с введением нового законодательства и коллапса продаж. Снижаются ипотечные ставки", — отмечает Роман Строилов. При этом в "М2Маркет" констатируют существенное снижение динамики вывода новых проектов и прогнозное снижение продаж по итогам 2019 года, даже учитывая большой объем вывода новых проектов в 2018-м.
По оценкам "Главстрой Санкт-Петербург", объем продаж жилья масс-маркета за 2019 год составит около 3,6 млн м2. Одна из ключевых тенденций рынка заключается в том, что застройщики постепенно переходят в комфорткласс в связи с иной маржинальностью данного продукта по сравнению с экономформатом. "Мы фиксируем сокращение количества предложений в низком ценовом сегменте", — подчеркнул Дмитрий Ефремов.
В целом по стране новостройки подорожали на 8,7% за год, подсчитали аналитики агентства "Мир Квартир". Из 70 крупных городов повышение цен зафиксировано в 64, в остальных стоимость первичного жилья незначительно снизилась. В Москве "квадрат" прибавил за год 10,5%, в Подмосковье — 8,5%, в Петербурге — 10,3%.
В следующем году ожидается сокращение предложения из-за ухода с рынка значительной части игроков, предупреждают эксперты.
