Взрывной рост e-commerce, развитие торговых сетей, компаний-дистрибьюторов, а также расширение логистических комплексов и распределительных центров стали главными движущими силами на складском рынке. В 2020 году эти тенденции будут только усиливаться, заявляют аналитики.
Объем сделок со складской недвижимостью в Петербурге достиг максимального значения за последнюю пятилетку. Об этом в среду, 22 января, сообщили в Colliers International. По оценкам других компаний, этот показатель даже превысил результаты докризисного 2014 года.
"ДП" опросил экспертов и узнал, что сказалось на резком росте рынка, продолжится ли тренд укрупнения сделок и стоит ли в наступившем году ждать волны увеличения ввода площадей. Подробности — в материале на сайте dp.ru.
Двигатель прогресса
По подсчетам консалтинговой компании Colliers International, совокупный объем сделок со складской недвижимостью в Петербурге по итогам 2019 года составил 356 тыс. м2, что почти в 2 раза больше, чем в 2018-м (184 тыс. м2). Данный показатель — самый высокий за последние 5 лет.
В структуре спроса наибольшую долю — 54% — сформировали торговые и дистрибуционные компании. Главным драйвером стали федеральные торговые сети. В частности, "ВкусВилл" арендовал 11 тыс. м2 в СК Grando, а ГК "Ориентир" договорился построить для "Ленты" склад площадью около 70 тыс. м2. Второе место по спросу с долей 27% заняли логистические компании. Среди крупнейших сделок в этом сегменте выделяются аренда 19 тыс. м2 компанией Major (IKEA) в СК "Гориго" и покупка по схеме built-to-suit склада площадью 23,7 тыс. м2 компанией Maersk.
"Развитие торговых сетей и компаний-дистрибьюторов, онлайн-ретейла — все это заметно сказалось на росте объема сделок. При этом рынок складов в Петербурге продолжает переживать дефицит качественного предложения: на протяжении последних 3 лет строилось не более 100 тыс. м2 спекулятивных площадей в год. Дефицит площадей на фоне растущего спроса со стороны ретейлеров стимулировал увеличение числа сделок в сегменте built-to-suit. В 2019 году объем сделок по аренде и продаже складов для собственных нужд по схеме built-to-suit вырос по сравнению с 2018 годом в 5,2 раза — с 28 тыс. до 147 тыс. м2", — отметил генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.
По данным отдела исследований Maris| Part of the CBRE Affiliate Network, объем сделок в складском сегменте в 2019 году составил не менее 370 тыс. м2, что почти в 2 раза превысило аналогичный показатель 2018 года. Основной объем спроса формировали торговые и дистрибьюторские (47%), а также производственные компании (36%).
"На объеме сделок сказался постепенно растущий спрос, связанный в том числе с общим курсом на импортозамещение. Сегодня, по данным аналитиков компании Maris в ассоциации с CBRE, основной спрос формируют ретейлеры (около половины всех занимаемых площадей). Современные склады необходимы не только производителям и продавцам продуктов питания, но также для косметики, парфюмерии, которые сильно зависят от температурных режимов хранения. Активно растущий сегмент фармацевтической отрасли дает в среднем 3–5%-й ежегодный прирост спроса. При этом является одним из самых требовательных сегментов к качеству складских помещений и соблюдению температурных режимов хранения продукции", — прокомментировал генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский.
Объем сделок на складском рынке Петербурга
Резкий рост объема сделок в 2019 году был простимулирован несколькими факторами, поясняет руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate Филипп Чайка. "Во-первых, отложенным или нереализованным спросом за последние пару лет, поскольку ввод новых площадей в 2018 и 2019 годах был незначительным и составил 159 тыс. м2, при этом потребность у клиентов в расширении или оптимизации площадей назрела. Во-вторых, был закрыт большой объем сделок формата build-to-suit, которые по площади составили более половины в общем объеме сделок. По нашим прогнозам, продолжится тенденция на укрупнение сделок, учитывая предполагаемый ввод в 2020 году порядка 230 тыс. м2 спекулятивных площадей и, соответственно, появление больших складских блоков", — подытожил представитель IPG.Estate.
Новые вершины
На 2020 год в Петербурге к вводу запланировано более 330 тыс. м2, из которых 55% являются спекулятивными. Такой прирост, по словам Андрея Косарева, может стать рекордным за последние 10–12 лет.
"Под влиянием роста ставок и дефицита площадей спекулятивные проекты наконец стали выходить на рынок Петербурга. И несмотря на то, что доля их в ожидаемом вводе из-за крупных сделок built-to-suit будет не так высока, это одна из ключевых тенденций на рынке складской недвижимости", — добавил эксперт.
В JLL также прогнозируют позитивную динамику увеличения объемов ввода в 2020 году — около 300 тыс. м2 качественных площадей. Этот показатель станет максимальным с 2014 года, когда было введено 410 тыс. м2.
"На рост объемов сделок повлиял как сохранившийся спрос со стороны ретейлеров ("Лента", "ВкусВилл"), так и рост спроса со стороны логистических компаний, многие из которых ориентированы на работу с онлайн-ретейлерами. Именно онлайн-ретейл сохраняет двузначные темпы роста, хотя общие обороты розничной торговли практически не растут. Но для онлайн-ретейла именно грамотная организация логистической цепи является критически важной. Компаниям этого сектора необходимо очень точно планировать работу с поставщиками, а кроме того, учитывать объемы возвратов. Так, в западной практике в некоторых сегментах (например, в fashion) объем возвратов достигает 50%. Именно поэтому грамотная организация и эффективность работы склада становятся очень важными", — резюмирует руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев.
В ГК "Ориентир" подтверждают, что в 2020 году произойдет увеличение ввода новых складских площадей. При этом прирост будет в основном за счет реализации проектов под клиента (BTS).
"В этом году мы наблюдаем постепенное смещение интереса ключевых потребителей складских площадей из Москвы в другие регионы России. В ключевых с точки зрения логистики городах растут как общие объемы сделок, так и их величина. В Петербурге наблюдается постепенный рост запросов со стороны онлайн-ретейла, крупные сделки в этом сегменте можно ожидать уже в следующем году. Также интернет-торговля дала импульс к развитию логистических компаний. По оценкам экспертов "Ориентир", спрос со стороны таких игроков составил около 45%", — подчеркнули в компании.
Индикаторы рынка в 2019 году говорили о том, что Петербург перспективен для инвестиций как в новое строительство, так и в покупку существующих объектов. Этот тренд сохранится и в 2020-м, констатируют в ГК "Ориентир".
"Крупные игроки традиционного ретейла переросли имеющиеся у них в регионе распределительные центры, потребуются новые качественные площади. Кроме того, крупные объемы складских помещений потребуются операторам онлайн-торговли. Зная специфику и потребности e-commerce, перспективным выглядит предложение по строительству комплексов под клиента в стратегических локациях с хорошей транспортной доступностью — в районах Выборгского и Московского шоссе. В ближайшее время там будут востребованы подготовленные земельные участки для строительства под ключ. Кроме того, у ретейлеров будут пользоваться спросом участки с непосредственным доступом на КАД, обеспечивающим хорошее сообщение с Петербургом", — полагает генеральный директор "Ориентир" Андрей Постников.
По словам Бориса Мошенского, тенденция роста объема сделок на складском рынке может продолжиться при условии относительно стабильной политической и экономической ситуации.
Ставка аренды качественных складских помещений в Петербурге между тем продолжает умеренный рост. Сейчас средняя цена на склады класса А варьируется от 4 тыс. до 4,2 тыс. рублей за 1 м2 в год без НДС и операционных расходов. Доля вакантных площадей в абсолютном выражении составляет менее 100 тыс. м2 — в основном за счет мелкой нарезки, менее 10 тыс. м2.
