Задумывая Рейтинг бизнес–центров, мы преследовали две цели. Первая — постараться выявить настоящих владельцев офисных центров. Это, к сожалению, удалось не в полной мере: часть выписок из Росреестра пришла без данных. Но тем не менее в таблице мы представляем два варианта собственников — по данным Росреестра и консалтинговой компании Colliers International, которая специально для "ДП" собрала информацию, за что ей огромное спасибо (остальные консалтинговые компании отказались, ссылаясь на коммерческую тайну).
В выборку попали крупные бизнес–центры классов А и В. Для первого мы установили отсечку в 10 тыс. м2, для второго — в 15 тыс. м2. Центры меньшей площади не рассматривали. Кстати, оказалось, что очень старых бизнес–центров в Петербурге не так много, ветеран — "Акватория", которая работает с 1998 года.
Достичь второй цели — выявить лучшие бизнес–проекты в сфере коммерческой недвижимости — оказалось сложнее из–за множества субъективных параметров. Мы решили остановиться на главном — цене. И отобрали пять наиболее дорогих спекулятивных бизнес–центров Петербурга. В рейтинг не попала башня "Лахта Центра", безусловно, самый дорогой офисный комплекс в Северной столице, ибо он бесценен — вряд ли кто–то когда–нибудь его купит на рыночных условиях.
Экспертная оценка производилась по целому ряду параметров: локация, качество проекта и строительства, инженерная начинка здания, уровень вакансии, качество арендаторов и, естественно, площадь бизнес–центра.
Самым дорогим по общей стоимости офисным центром стала "Невская ратуша", которая в ближайшие несколько лет еще подорожает, после того как будет построена новая очередь объекта. Причем корпуса будут возводиться уже под конкретных арендаторов.
Если брать по стоимости квадратного метра, то самый дорогой объект в Петербурге — Trinity Place. Как отметили эксперты, это лучший в Петербурге офисный центр по соотношению местоположения, вида и качества проекта. Но с учетом меньшей площади он уступил "Невской ратуше".
Отважиться на ремонт
Реновация устаревших офисных центров может стать одним из путей развития рынка офисной недвижимости в посткризисный период.
По оценкам "МТЛ. Управление недвижимостью", среди офисных центров, построенных в нулевые, морально и физически устарело 85–90%. Впрочем, как говорят эксперты, в это число преимущественно входят бизнес–центры невысокого класса.
Смена собственника
Профессиональные управляющие компании объектами класса А, В+ и В в ходе эксплуатации следят за состоянием зданий, обновляют инженерные системы, внутреннюю архитектуру бизнес–центра, окна, двери и т. д., поэтому глобальная реновация им не нужна. "Те объекты, где изначально были предусмотрены правильные объемно–планировочные решения, выполнена качественная отделка, установлены надежные и производительные инженерные системы и осуществлялась правильная эксплуатация, возможно, в реновации не нуждаются", — отмечает Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg.
Впрочем, переделки могут потребоваться из–за изменения конкурентной среды.
Зачастую здания подвергаются реновации при смене собственника. "Сеть “Сенатор” реновировала после покупки офисные здания на Б. Морской, 20–26, БЦ “Стокгольм” на Выборгской набережной. Важно не только освежить внешний и внутренний облик объекта, но и обеспечить его современными инженерными системами, отвечающими текущим потребностям арендаторов, среди которых много технологичных компаний", — полагают в Colliers International.
С новым входом
Наипростейший способ произвести эффект обновления — провести отделку входной группы по новому дизайн–проекту. "Однако такая “реновация” в меньшей степени повлияет на “потребительские” характеристики бизнес–центра. В зависимости от целей изменений инвестиции могут быть как сравнительно незначительными, так и превышать треть затрат на создание аналогичного нового объекта", — говорит Игорь Кокорев.
"К сожалению, комплексная качественная реновация в Петербурге проводится достаточно редко. Зачастую за нее выдается косметический ремонт, в лучшем случае с окрашиванием фасада", — согласен с ним Виктор Заглумин, партнер Bright Rich CORFAC International. Впрочем, как отмечает эксперт, есть эталонные примеры. В их числе "Преображенский Двор" на Литейном проспекте, БЦ Bronka Space в реконструированном здании на Синопской набережной, "Красная Нить" в Выборгском районе, БЦ "Сова" на улице Маршала Тухачевского.
"Не все прошедшие реконструкцию объекты находятся в центральной части города, как правило, относительная удаленность здания компенсируется рядом привилегий — в том числе возможностью создать общественные зоны и устранить проблемы с парковкой. Главенство предложения в некотором смысле перестает существовать: чтобы быть конкурентоспособными, как старым, так и новым бизнес–центрам необходимо будет вкладываться в качество и сервис", — считает Виктор Заглумин.
Дорогая инженерия
Качественная реновация стоит дорого — работы придется проводить в несколько этапов: ремонт фасадов, замена кровли, замена инженерных сетей и ремонт внутренних помещений. "Стоимость в каждом отдельном случае будет индивидуальной в зависимости состояния объекта, статуса здания и других исходных данных. Кейс “Как довести до класса B+ объект исторической постройки в плохом состоянии в центре города (несколько этажей)” может потребовать затрат в 50–60 тыс. рублей на квадратный метр. Вне исторической — от 20 тыс. рублей на квадратный метр", — подсчитали в Bright Rich.
Как говорят эксперты, в первую очередь стоит обращать внимание на модернизацию инженерных систем: кондиционирования, вентиляции, отопления. Люди проводят в офисе большую часть дня, и микроклимат в помещении напрямую влияет на их работоспособность и продуктивность.
Также важно повышение энергоэффективности объекта и его экологичности — это вопросы экономии на ежемесячном обслуживании. В тренде сейчас создание рекреационных зон и внедрение технологий, повышающих комфорт обитателей бизнес–центров, отмечают участники рынка.
Остаться в старом классе
Впрочем, качественная реновация неизбежно повышает арендную ставку. "Арендная ставка может измениться значительно при условии повышения класса объекта в процессе его реконструкции. Если класс БЦ не меняется, то после его обновления ставка повышается не более чем на 20%", — говорят в КВС. По оценке Виктора Заглумина, ставка может вырасти и на 30%. "Но опять же повышение ставки зависит от многих факторов. Чтобы произвести комплексную оценку, необходимо понимать состав работ и оперировать полными исходными данными в каждом конкретном случае", — подчеркнул эксперт.
"Но УК часто проводят обновления, не закрывая объект и не выселяя арендаторов. То есть реновация зданий в ходе их эксплуатации не меняет арендную ставку, которая формируется рыночными условиями — состоянием спроса и предложения", — рассказывает Константин Меркель, директор по развитию IPG.Estate.
По мнению Николая Антонова, генерального директора "МТЛ. Управление недвижимостью", именно переформатирование рынка офисов и реновация станет трендом в ближайшие несколько лет.
"Раньше у владельца устаревшего БЦ выбор был ограничен: либо снести здание полностью и построить на его месте новое — с совершенно другим функционалом, что довольно дорого, либо сделать реновацию с повышением класса БЦ и соответствующим повышением арендной ставки. Теперь появилась еще одна возможность: сделав относительно небольшие вложения, переформатировать устаревший БЦ, например, в коворкинг", — говорит он.
Павел Никифоров, pavel.nikiforov@dp.ru
“
У нас в управлении находится семь бизнес–центров разного класса. Стоит отметить: пока низкий уровень вакансии остается на мартовском уровне по всем проектам. Да, не новость, компании–арендаторы по всему городу обращаются и просят отсрочки и скидки по арендной плате. Приходится находить общий язык, даже когда арендатор пытается нарушить договор аренды и изменить коммерческие условия на фоне пандемии. Все в ручном режиме.
Сейчас один из трендов на рынке коммерческой недвижимости — это сокращение и оптимизация ранее занимаемых площадей. Компании переводят часть сотрудников на удаленку, выстраивают гибкие офисы. Большие компании попробовали работать удаленно, и кому–то понравилось. В нашей сети есть несколько крупных компаний, которые выразили желание оптимизировать занимаемые площади, причем без сокращения кадров, а просто переведя часть сотрудников на работу вне офиса. Полагаю, что в ближайшее время эта тенденция может только усилиться. У нас внутри бизнес–центров активно идет ротация арендаторов: кто–то переезжает, уменьшая занимаемые площади, кто–то увеличивает. С точки зрения продаж работы меньше точно не стало.
По своим проектам мы чувствуем, что рынок не мертвый, как бывало в кризисы. К нам приходят компании, которые готовы арендовать площади по нормальным, докарантинным ставкам. Это в том числе связано с тем, что уровень вакансии в городе остается низким и компании внутри своих офисных центров не могут найти оптимальную для себя площадь и ищут, где можно арендовать качественные площади в других бизнес–центрах. За II квартал мы закрыли несколько крупных новых сделок по аренде офисов более чем на 1 тыс. м2 каждая.
Сергей Журавлев
руководитель проектов Jensen Group
Попали в ротацию
Рынок офисной недвижимости инерционен, и итоги нынешнего кризиса можно будет подвести только осенью. Впрочем, первые выводы девелоперы уже сделали.
Апрель и май 2020 года, когда бизнес преимущественно работал удаленно, показали, что эффективно действовать можно и тогда, когда отдельные сотрудники и даже целые отделы находятся вне офисов.
На основании полученного опыта многие компании начали пересматривать модели организации рабочего процесса, изучая различные сценарии. В их числе полный перевод некоторых отделов на удаленку, частичная работа вне офиса, например 2 дня в кабинете, 3 дня дома, посменная работа сотрудников и так далее.
После майских праздников новые варианты взаимодействия с клиентами стали искать и арендаторы.
Запросы от бизнеса носят разный характер, говорят управляющие бизнес–центрами: кто–то хочет сократить арендуемые площади, а кто–то, наоборот, увеличить. Есть компании, которые решили сменить локацию и занялись поиском офисных площадей, кто–то ищет помещение подешевле.
"Очевидно, что на рынке начинаются процессы ротации арендаторов. При этом, несмотря на рост вакансий, по–прежнему наблюдается дисбаланс спроса и предложения: высвобождаются небольшие офисные блоки пострадавших в период самоизоляции малых предприятий, а спрос формируют крупные предприятия, нуждающиеся в больших офисных площадях", — отмечает Алена Волобуева, руководитель отдела исследований компании Maris в ассоциации с CBRE. По ее мнению, в III квартале 2020 года наметившийся тренд продолжится, доля вакантных площадей будет расти.
"Мы впервые столкнулись с условиями жестких ограничительных мер. И период изоляции показал, что в целом бизнес смог достаточно оперативно перестроить свои процессы в удаленном режиме, мы все быстро начали переходить в онлайн", — говорит Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate.
По данным IPG.Estate, почти 40% компаний–арендаторов отмечали значительный спад активности в марте–апреле, около 50% говорили о незначительном спаде или вовсе о стабильной работе, 10% констатировали даже увеличение бизнес–активности.
При таком настроении перестроиться на удаленный режим смогли порядка 95% компаний–арендаторов.
Пока дефицит
Впрочем, рынок недвижимости инерционен — существует некоторый временной лаг между изменениями цикла деловой активности и его реакцией на них. Поэтому как повлиял нынешний кризис на рынок офисной недвижимости — станет ясно через несколько месяцев после снятия большинства карантинных ограничений. По данным аналитической службы компании Bright Rich | CORFAC International, по состоянию на середину II квартала 2020 года 30–35% арендаторов направили запросы на расторжение договора аренды, а 21% хотят переехать в меньшие площади в рамках того же бизнес–центра.
"Рынок офисов, как и другие сегменты недвижимости, меняется, однако видимые перемены придутся на конец 2020 — начало 2021 года. Часть компаний–арендаторов уже ведет переговоры с собственниками бизнес–центров о льготах или сокращении занимаемых площадей, однако процесс пересогласования и освобождения офиса может занять от 2 до 6 месяцев", — уверен Дмитрий Кузнецов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International.
"Сейчас, когда мы все еще живем и работаем в условиях ограничений, нельзя подводить итоги, но, по нашим прогнозам, порядка 15–20% компаний покинут рынок. Это те компании, бизнес которых неустойчив к потрясениям и изменениям, которые не смогли адаптироваться. В том числе туристические агентства, малые предприниматели и стартапы. Бизнесы с долгосрочной перспективой развития сохранятся, хотя и понесут потери в доходности", — говорит Иван Починщиков.
L–сценарий
Как уверены большинство экспертов, судьба офисного рынка будет зависеть от того, по какому сценарию пойдет восстановление экономики.
"Многие склоняются к пессимистичному L–сценарию — после падения ВВП в интервале 4–10% в этом году страну ждет длительная стагнация. Самой большой проблемой будет восстановление разрушенных производственных и логистических цепочек. В этом смысле ключевым словом в восстановлении российской экономики должна быть “скорость”. Уменьшение любых препятствий на пути бизнеса — главное условие для наращивания скорости восстановления", — уверен Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | CORFAC International.
10%–ный барьер
Уже можно прогнозировать снижение арендных ставок по части офисных площадей. "До тех пор, пока вакансия составляет менее 10%, чаша весов склоняется в пользу арендодателя, и ставка остается неизменной. Но, как мы помним из прошлых кризисов, ситуация может измениться не просто быстро, а моментально. Если свободных помещений будет более 10%, ставки сразу пойдут вниз. Пока, правда, этого не происходит", — отметил Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg.
"С учетом низкого уровня вакансии на рынке Санкт–Петербурга, вероятнее всего, ставки аренды на качественную офисную недвижимость останутся в среднем на прежнем уровне либо снизятся незначительно. Говорить о более или менее релевантном прогнозе можно не ранее возобновления полноценной деловой активности и снятия карантинных ограничений", — полагает Виктор Заглумин.
Эксперты сомневаются, что начнется массовое снижение ставок аренды. "Собственники будут предоставлять скидки арендаторам в единичных случаях. Обвала цен не будет, ведь, несмотря на пандемию, бизнес действует исходя из рыночных условий, а не кризисных", — говорит Иван Починщиков. По его прогнозу, к концу 2020 года средняя ставка аренды снизится не более чем на 2,5–5%.
Объем ввода новых объектов в Colliers International ожидают на уровне 100–120 тыс. м2 в год, что будет соответствовать запросам рынка.
"При таком развитии сценария девелоперская активность в Петербурге, по нашим прогнозам, может восстановиться в течение 2 лет", — говорит Дмитрий Кузнецов.
Павел Никифоров, pavel.nikiforov@dp.ru
“
Настроение нормальное. Особых проблем с поступлением средств не было. Мы даже самостоятельно предоставляли скидки некоторым компаниям. Если арендатор собирается выживать, то для нас лучше его поддержать, чем искать нового.
Так что, могу сказать, это была легкая война. Сейчас все закончилось и восстанавливается. Не скажу, что все хорошо, но ситуация под контролем. Люди возвращаются, пытаются собрать свой бизнес. Кто меняет рынок, кто ищет новые ниши. Пока все нормально.
Я думаю, что самые тяжелые времена наступят осенью, проблемы и коллапсы начнутся ближе к октябрю — если не будет второй волны коронавируса. Пока многие выживают на старых запасах, на поддержке. Крышку срывает не тогда, когда ее закручивают, а когда откручивают.
Ни один из клиентов наших бизнес–центров не расторг договор, не ушли даже турфирмы, которым совсем тяжело. Они пытаются остаться, сохранить клиентскую базу. Все понимают, что насиженные места быстро займут. Свежий пример: по одному из цветочных магазинов у нас сейчас спрашивали, не собирается ли съезжать арендатор. Уже хотят занять его место.
Как ни удивительно, есть и интерес со стороны новых арендаторов. В основном все компании оптимизировали бизнес, ужались. Но есть те, кто пытается воспользоваться этой ситуацией, занять дополнительную долю рынка, поменять кадровый состав, нанять новых людей. Таких немного, где–то 15–20%, но такие "акулы", которым в кризис хорошо, есть всегда.
Мы сами оказались в идеальном положении, потому что у нас нет кредитов. Просто повезло — не успели ввязаться в новый проект.
Как ни странно, к рынку есть большой интерес со стороны покупателей с деньгами, которые готовы приобретать бизнес–центры и другие бизнесы с понятным денежным потоком. Все дело в том, что в деньгах остаться сейчас еще страшнее, особенно в больших деньгах. Их можно просто потерять.
Это связано с ситуацией в общемировой экономике — многие страны пошли на "вертолетную" раздачу денег, снижают процентные ставки — эта денежная масса выльется на рынок. Держать наличность в банке страшно — неизвестно, кто останется на плаву. В долларах хранить сбережения тоже страшно — неизвестно, как поведут себя макрорынки, никто не знает, чем все это закончится.
В России нет культуры вкладывания в акции, в золото, у нас выбирают недвижимость, это хорошая, тихая гавань. Поэтому люди покупают бизнес, который генерирует постоянный доход, — бизнес–центры, коворкинги, апартаменты. Вероятность того, что ты выиграешь, больше, чем вероятность проиграть. Новых инвестиционных сделок у нас пока нет, но мы присматриваемся к объектам.
Андрей Лушников
председатель совета директоров ГК "БЕСТЪ"
Строить не спеша
Согласно докризисным планам до конца года девелоперы собирались ввести в строй более 150 тыс. м2 площадей в бизнес–центрах.
С учетом реконструкции показатель ввода новых коммерческих площадей будет еще выше. По данным Knight Frank St Petersburg, на конец марта 2020 года на стадии строительства или реконструкции находилось 16 офисных зданий арендопригодной площадью около 230 тыс. м2, заявленных к вводу в 2020 году. Среди тех объектов, которые должны быть сданы, — "Дом Рогова", "Авиор Тауэр", вторая очередь квартала "Невская ратуша".
"Новые БЦ будут вводиться в эксплуатацию согласно намеченным ранее планам. Спрос на офисную недвижимость пока остался на прежнем уровне, а значит, нет никакого смысла замораживать строительство объектов", — говорит Дмитрий Беляев, генеральный директор "КВС. Управление недвижимостью".
Впрочем, эксперты не уверены, что все будет построено в срок. И это притом что формально никаких ограничений на строительство в период пандемии не было.
"Ухудшение экономической ситуации, вызванное пандемией, усложняет работу строителей, — говорит Вероника Чаканова, руководитель отдела офисной недвижимости IPG.Estate. — Но все–таки нынешние проблемы нельзя сравнивать с полноценными экономическими кризисами, такими, какие произошли в 2008 и 2014 годах. Тогда ситуация в экономике усугублялась еще и геополитическими проблемами".
"На рынке не наблюдается массовой заморозки проектов строительства офисных центров. Вероятно, как и в предыдущие кризисы, произойдет корректировка сроков реализации проектов и их масштабов. Спекулятивный девелопмент будет ориентироваться прежде всего на тенденции смещения вектора спроса", — считает Алена Волобуева, руководитель отдела исследований компании Maris в ассоциации с CBRE.
Как уверяют участники рынка, спрос на новые площади сохранится. "Более того, стоит учитывать, что строящиеся объекты уже находятся в листах ожидания арендаторов. Причина в том, что с 2014 года офисный рынок Петербурга функционирует в условиях дефицита качественных площадей. Ежегодное поглощение стабильно сохранялось на уровне 120–140 тыс. м2, драйвером спроса выступают нефтегазовые и IT–компании", — говорит Вероника Чаканова. По ее оценкам, даже с учетом корректировки планов по развитию, реорганизации офисных пространств, ротации поглощение по итогам 2020 года составит не менее 100 тыс. м2.
Между тем в Knight Frank St Petersburg не исключают, что итоговые показатели ввода 2020 года будут меньше прогнозируемых из–за переносов сроков строительства. А Андрей Косарев, гендиректор Colliers International в Санкт–Петербурге, уверен, что девелоперы не будут спешить с вводом новых объектов. "Привлекать финансирование под новые проекты коммерческой недвижимости стало сложнее. Вместе с удорожанием строительства на фоне курсовой волатильности этот фактор вынуждает девелоперов занимать выжидательную позицию", — говорит он. Поэтому запуск новых проектов будет отложен, а строительство бизнес–центров, чья готовность составляет на сегодня менее 40%, временно приостановлено, предполагает эксперт.
Артемий Анин, gazeta@dp.ru
“
С момента начала пандемии ни один из бизнес–центров "Сенатор" не закрывался. В первые недели после объявления режима повышенной готовности на работу выходило меньше сотрудников, однако полностью перейти на удаленный режим смогла лишь часть IT–компаний, около 15% от общего количества наших арендаторов. Остальные приезжали хотя бы на несколько часов в день.
Большинство арендаторов попросили либо о снижении арендной платы, либо об отсрочке. Переговоры ведутся индивидуально, мы не готовы предоставлять льготы всем нашим 700 арендаторам. Рассчитывать на преференции однозначно могут компании из числа наиболее пострадавших отраслей, например операторы общепита. Наши собственные затраты из–за пандемии значительно выросли — для каждого бизнес–центра сети (всего 41) мы закупили дополнительное оборудование для дезинфекции входных групп и общественных зон, тратим деньги на дополнительную обработку вентиляционных систем, увеличили часы уборки, регулярно проводим тестирование сотрудников на коронавирус. При этом нам как компании никаких отсрочек по кредитам или коммунальным платежам никто не дает. Переговоры о рефинансировании с банками ведутся, но вряд ли нам удастся получить какие–то особо выгодные условия.
Большого количества расторжений у нас нет, в целом загрузка сети упала за это время лишь на 2% — с 95 до 93%. Но надо понимать, что арендаторами наших бизнес–центров являются крупные нефтегазовые, It–компании и пр. Они менее других пострадали от кризиса. Наиболее критичная ситуация — в нескольких бизнес–центрах на Петроградской стороне, сдававшихся в мелкую нарезку и ориентированных на малый и средний бизнес, который не смог пережить последствия введенных ограничений.
Коронавирус не уничтожил офисный рынок. Например, весной мы смогли заключить одну из самых крупных сделок этого года — Объединенная судостроительная корпорация арендовала офисы площадью 7 тыс. м2. Ведутся переговоры с новыми арендаторами — даже более интенсивно, чем в феврале, до объявления пандемии. Запрашиваемые ставки мы массово не снижали, однако по наименее востребованным сейчас помещениям готовы идти на уступки. Продолжаем рассматривать и варианты для инвестирования, однако из–за кризиса стали еще более внимательно смотреть финансовые модели.
Пандемия может оказать серьезное влияние на планировки бизнес–центров. Долгое время на рынке был популярен open space, где сотрудники работают фактически друг напротив друга и бок о бок. Сейчас очевидно, что с точки зрения эпидемиологических вызовов такая рассадка небезопасна, хотя она и позволяет экономить на аренде. Дело не только в коронавирусе, но и в обычном гриппе, которым у нас болеют по 2 раза в год. Уже сейчас некоторые нефтегазовые компании задумываются о новых правилах. Например, о том, что расстояние между рабочими местами сотрудников в офисах должно составлять около 1,5–3 м.
Дмитрий Золин
управляющий, "Сенатор"
Портрет не Дориана Грея
Эксперты не ждут появления на рынке нового класса арендаторов.
О смене типичного портрета арендатора говорить рановато. "Новых сделок заключается очень мало. Большинство предпринимателей сейчас только очнулись от первого шока, вызванного карантином. Частный бизнес находится в поиске новых идей, инвестиций под эти идеи и нового спроса на офисы пока не формирует", — говорит Николай Антонов, партнер, генеральный директор "МТЛ. Управление недвижимостью".
По его словам, пандемия усилила роль цифровых технологий в жизни общества, а делать новые разработки в России достаточно выгодно из–за относительно низкой стоимости труда программистов, тем более что рубль опять упал. Поэтому самым перспективным в ближайшие месяцы представляется IT–сектор. "Пожалуй, это единственная отрасль, которой кризис принес явные преимущества, и новые арендаторы на рынок офисов придут именно отсюда", — считает Николай Антонов.
С ним согласен Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru. "По–прежнему новые помещения в основном сейчас занимают айтишники. Не все бизнесы могут работать на удаленке, в том числе из области IT. А ушли из офисов представители самых пострадавших отраслей: турфирмы, сервисы и услуги", — сказал он.
В числе крупных арендаторов останется бизнес с участием государства. Эта сфера получает поддержку от государства и ждет изменений в экономической конъюнктуре — роста цен на сырье, восстановления промышленных индексов.
"Компании из IT–сектора резко снизили активность, IT–стартапы так и остались в статусе “проект” или приостановили работу. А вот компании с госучастием как раз чувствуют себя комфортно и даже активизировались в поиске более интересных предложений", — поделился своим видением Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg. Он считает, что большая часть арендаторов все же остается на своих местах и массового исхода не будет.
Впрочем, на рынке уже есть некоторые изменения. Пока они в основном отражаются в запросах на офисные площади и в объяснениях причин переезда. По итогам 2,5 месяца ограничительных мер уже начались первые выезды компаний, которые запрашивали льготные условия по аренде, но не смогли договориться с собственником. Как правило, это представители среднего бизнеса, основные запросы которых связаны с изменением условий по арендной ставке и метражу. Условно можно выделить несколько форматов запросов: компании ищут офисы аналогичного метража, но с меньшей ставкой аренды или офисы, площадь которых на 30–50% меньше занимаемых площадей. Но есть и случаи, когда компании готовы снять офис большей площади, но по меньшей ставке.
По данным IPG.Estate, примерно 30–35% арендаторов планируют увеличивать социальное дистанцирование между сотрудниками.
В основном это крупные российские и международные компании. Если ранее норма составляла 8–12 м2 офисных площадей на человека, то сейчас некоторые компании стремятся к показателю более 14 м2. Достичь его они планируют не столько за счет увеличения арендуемых площадей, сколько за счет реорганизации офисных пространств. Рассматривается вариант частичного перевода сотрудников на удаленку, введения посменного режима работы, сокращения площадей мест общего пользования, внедрения систем временных рабочих мест (hot–desk) и так далее.
Арендаторы начали переосмысливать конфигурацию своих офисов. Однако на рынке по–прежнему дефицит офисных блоков площадью более 1 тыс. м2 в БЦ класса А и B, поэтому пространства для маневра у ищущих не так много.
Многим собственникам бизнеса приходится пересматривать свои стратегии, определять, насколько эффективно занимаемые площади их поддерживают.
По данным Knight Frank St Petersburg, сейчас самый частый запрос — помещение небольшой площади, с ремонтом, желательно подешевле и чтобы выйти из договора можно было без больших штрафов.
Павел Никифоров, Иван Ершов
“
Рынок офисных помещений останется — ничего с ним не случится. Ведь нет сомнений, что магазины нужны. Так и бизнес–центры. Ситуация, если можно так сказать, сейчас нормализовалась. У нас все хорошо — по последним месяцам мы собираем 90% арендной платы в офисном сегменте. Ситуация на промышленных площадках выглядит хуже — там собираем 75–80% арендной платы. У многих большие трудности. Полагаю, до конца года так все и будет.
Мы предоставили небольшие скидки, но не всем. К сожалению, у нас нет финансовой возможности за свой счет поддерживать чужие бизнесы непонятно какое время.
Особой ротации арендаторов нет. Начиная с мая все компании постепенно стали возвращаться в офисы. В мирное время на наших площадках работают 9,5 тысячи человек. На середину мая — 3,8 тысячи. Сейчас вернулись уже 5 тысяч. Понятно, что кто–то часть людей перевел на удаленку, но большинство работают по–старому. Все уже поняли: удаленка приводит к резкому снижению производительности труда и рассогласованию работы. У нас большая часть арендаторов — это крупный бизнес, который если и потерял в кризис, то не критично. Некоторые платят аренду, а людей не выводят.
Проблема в том, что никто, в том числе власти, не понимает, закончилась у нас пандемия или нет. Победили вирус или будет вторая волна? И кто принимает подобные решения и на каком основании? Премьер Мишустин говорит одно, губернатор Беглов — другое. Лично я не могу осознать, почему в метро можно ездить, а в рестораны и парки ходить нельзя. На основании чего принимаются решения, одному Богу известно. Какие–то люди на какой–то комиссии что–то решают. Спросить, почему принято такое решение, не у кого.
Поэтому и бизнес пока ничего не планирует. Просто работаем.
Планы по развитию мы немного сократили. Первую очередь нового бизнес–центра планируем достроить в будущем году. Когда закончим вторую, пока не знаем, работы приостановили. Слишком большие вложения.
Ни поднимать, ни опускать арендную плату до конца года мы не собираемся. Но конец года — это максимальный горизонт планирования, который сейчас есть. Загадывать, что будет в году грядущем, просто бессмысленно и бесполезно.
Мы все заложники власть имущих. Мы в их глазах мелкое жулье, и поэтому наша судьба их мало волнует.
Игорь Водопьянов
Владелец УК "Теорема"
Мечта об умном офисе
Хотя разговоров о внедрении smart–систем в офисах ведется много, на деле новые технологии сводятся к рутинным процессам автоматизации инженерной инфраструктуры.
Банк Barclays в 2018 году внедрил в головном офисе в Лондоне систему умных датчиков тепла и движения OccupEye от Cad–Capture, которые помогают собирать данные и анализировать использование офисных помещений. С их помощью становится возможным более рациональное обустройство рабочего пространства. В Арабских Эмиратах в 2016 году Dubai Future Foundation напечатали офис на территории комплекса Emirates Towers на 3D–принтере. Конструкцию и инженерию разработали Thornton Tomasetti и Syska Hennessy. Здание оснащено энергосберегающими технологиями, тонированные окна защищают пространство от солнечных лучей.
Ну и, конечно, офис Google в Калифорнии. Тут все: и разнообразие дизайнов, и открытый бассейн на крыше, и гамаки с беседками… даже гендерно–нейтральный душ! Но никакой особенной "офисной цифровизации". По большому счету умный офис — это скрытые от глаз инженерные системы, позволяющие экономить деньги на обслуживании здания.
Свет, тепло и свежий воздух
Многие застройщики на российском рынке понимают под умным бизнес–центром встроенные в здание технологии охранной и пожарной безопасности. Однако на деле это лишь минимум доступных возможностей по автоматизации. По–настоящему умным офисный центр может считаться, если он включает систему управления освещением, автоматизацию учета электричества и тепла, контроль доступа и видеонаблюдение, продвинутые системы вентиляции и кондиционирования, а также полноценную систему с мониторами для презентаций.
С одной стороны, это вопрос комфорта для работников. И действительно, есть исследования, что правильное освещение ведет к 15%–ному сокращению прогулов, при этом производительность при хорошо продуманном свете вырастает от 2,8 до 20%. Правда, в России это пока что важно главным образом для арендаторов из сферы IT, где с сотрудников сдувают пылинки.
Но есть другая сторона умного офиса — это расходы на обслуживание самого здания. По оценкам компании INSYTE Electronics, в среднем умные системы снижают расходы на эксплуатацию центра на 20–30%.
Причем автоматизировать можно самые разные процессы. Например, включение или выключение света в коридорах, привязанное к датчикам движения, может сэкономить до 90% электричества. Другой простой пример — связь системы отопления и кондиционирования. Если их не связать, расход электроэнергии повышается.
По факту именно такие системы являются самыми дорогими. Создать онлайн–платформу для бронирования переговорной комнаты стоит смешных денег по сравнению с работой по автоматизации систем отопления, вентиляции, кондиционирования и освещения, считает Андрей Головин, генеральный директор ассоциации KNX Russia.
"Современный офис можно сравнить с хорошим немецким автомобилем: когда садишься внутрь, устанавливаешь температуру, и тебе все равно, будет он охлаждать, нагревать… Будет та температура, которую установили, — объясняет эксперт. — При появлении людей все системы оживают, запускаются в работу, а люди ходят и не замечают того, что вокруг них, главное — чтобы им было комфортно".
Крайне важен уровень безопасности, контроль за проникновением в офис третьих лиц. Впрочем, сегодня нет качественных офисов, которые были бы не оснащены совсем, люди уже лет десять сами не открывают форточки.
"Есть автоматизация управления — то, за что все ратуют. Когда у управляющей компании поступает заявка от арендатора в приложение, то исполнитель видит эту заявку и приступает к ее выполнению. С помощью автоматизации управления люди экономят и время, и деньги. Если у бухгалтера 150 арендаторов на одной площади и всем нужно выставлять счета, это сложно", — дополняет исполнительный директор РГУД Елена Бодрова.
Ждем перемен?
В будущем отдельным направлением может стать создание автоматизированных логистических центров при офисе.
"В западных столицах это большая проблема, когда приезжают курьеры и толпятся в холле. Чтобы они не создавали нагрузку на центральный вход, там устраивают отдельную площадку, такой центр доставки, откуда вечером сотрудник может забрать свои посылки", — отмечает Денис Соколов, руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Cushman&Wakefield.
Также он считает, что в качественных офисах могут появиться системы контроля качества воздуха.
Проблема в том, что увеличить ценник за счет модернизации вряд ли получится. "Нужно понимать — в российской практике сверхпремию арендатор за это платить не будет, — считает региональный директор департамента управления строительными проектами Colliers International Игорь Темнышев. — При прочих равных если здание не будет энергоэффективным, но у него будут удобная локация, планировка, вентиляция, а стоимость при этом окажется на 10–15% ниже, то арендатор согласится на это. Никто не будет переплачивать за то, что в здании использованы модные технологии".
Денис Соколов согласен с тем, что российский арендатор не готов платить больше. Но это не отменяет конкурентного преимущества.
"Достаточно вспомнить опыт Kodak, который в свое время отказался от цифровых фотографий, в итоге компания просто погибла. Многие собственники и арендаторы понимают это и стараются по возможности инвестировать в диджитализацию", — говорит он.
Первые коррективы вносит и коронавирус. Крупные западные корпорации уже присылают свои требования, как должен быть оборудован офис, чтобы в него могли вернуться работники. Вероятно, речь пойдет о системе вентиляции, на которой раньше все экономили, считает Андрей Головин.
"Будут требования к расстоянию между рабочими столами, к расположению столовой. Open space, скорее всего, будет разделен на коробки: меньшее количество людей, отдельный воздухообмен, отдельное управление освещением. Инвестиции в автоматизацию потребуются тем, у кого ничего не было сделано ранее, офисов высокого класса это коснется в меньшей степени", — считает эксперт.
Видимо, никуда не денется и тренд на удаленную работу. А это значит, руководителям потребуются адекватные платформы и техника — чтобы во время совещания не разглядывать сотрудников на маленьком экране смартфона. Если почитать отчеты Deloitte за прошлые годы, именно обеспечение "подвижности" сотрудников (чтобы за счет средств коммуникации они могли оставаться включенными в процессы компании из любого места) должно было стать основным трендом в офисной недвижимости. Пандемия его только усилила.
Дарья Дмитриева, daria.dmitrieva@dp.ru
“
На нашем проекте коронакризис практически не сказался. Единственное, мы скорректировали очередность достройки объекта. Если раньше планировали достроить оба здания в первой половине 2021 года, то сейчас все силы брошены на завершение флагманского корпуса.
Весь строительный процесс сделаем до Нового года, в том числе благоустройство, и подготовим к сдаче в аренду. На втором корпусе до конца осени будет закрыт тепловой контур, окончательная сдача его планируется в следующем году.
В целом ситуация для нас, несмотря на кризис, складывается достаточно благоприятная. Мы полагали, что в ближайшее время в нашей локации будет два конкурента, но сейчас один из проектов заморожен. Кстати, этот кризис не уменьшил деловую активность — мы постоянно ведем переговоры и видим большой интерес к проекту как со стороны арендаторов, так и со стороны потенциальных покупателей. Другой вопрос, что инвесторы пока надеются на кризисные цены. Но мы слишком много усилий вложили в этот объект и не очень заинтересованы продавать его дешево. При этом нет опасения остаться в деньгах — есть программа, есть проекты, в которые мы будем дальше инвестировать.
Основные арендаторы, как и до кризиса, — это IT–компании, нефтегазовый сектор и монополии. Они готовы снимать достаточно большие площади — 5–6–7 тыс. "квадратов". Подобных площадей на рынке мало, и вряд ли сейчас они быстро появятся. После заключения договора с якорным арендатором будем искать остальных по 1–2 тыс. м2.
Кризис встряхнул рынок и заставил задуматься о целесообразности занимаемых площадей. Полагаю, что за счет оставления части персонала на удаленной работе компаниям понадобится на 10–15% меньшая площадь арендуемых помещений. Будем ли мы встраивать в бизнес–центр коворкинг, пока не ясно — все зависит от якорного арендатора. Если это будет IT–компания, то коворкинг — прекрасное решение, которое дополнит инфраструктуру комплекса. Если монополист с жестким режимом охраны, то, скорее всего, это будет излишним.
Особых изменений в проект из–за новых требований не вносили. Сейчас вносим изменения в форматы офисов в виде раздельной вентиляции, дополнительной очистки воздуха, более быстрых лифтов. Запланирована зона релаксации на солнечной стороне кровли со сверхбыстрым интернетом. В паркинге будет установлена система видеоконтроля и автоматического оповещения о движении вокруг автомобилей.
Наталия Передняя
генеральный директор СК "Атлас"
