Пандемия повлияла на разные сегменты рынка, но товары и услуги у дома стали ещё более востребованы. Поэтому спрос на встроенные коммерческие помещения не упал даже во время самоизоляции, особенно в комплексах с большим количеством жильцов — потенциальных покупателей.
Встроенные коммерческие помещения сегодня являются неотъемлемой частью многих возводимых жилых комплексов — особенно в проектах квартальной застройки и комплексного освоения территорий. "Поскольку девелопер понимает, что современный покупатель жилья предъявляет высокие требования не только к качеству строительства дома, но и к инфраструктурной составляющей проекта, в последнее время такие помещения приобрели особую значимость, — поясняет маркетолог–аналитик СРО А “Объединение строителей СПб” Евгений Ортин. — Именно там в пределах шаговой доступности наличие продуктового магазина, кабинета врача общей практики и предприятий сферы услуг особенно востребовано жителями".
Площадь, которая отводится в домах под коммерцию, зависит от места расположения жилого комплекса, то есть от возможного потока потенциальных покупателей и посетителей. "Коммерческие помещения в новостройках массового сегмента сегодня занимают 5–10% от реализуемой площади объекта, — рассказывает директор по продажам компании “Строительный трест” Сергей Степанов. — Мы всегда включаем в свои проекты коммерческие площади от 50 до 150 м2, которые располагаются на первых этажах жилых комплексов".
Чаще всего под коммерцию отводятся помещения на первых этажах, выходящие на автомагистрали или на улицы с активным пешеходным трафиком. "Площадь коммерческих помещений зависит как раз от расположения дома относительно дорог и от площади первых этажей, — поясняет Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра “Петербургская недвижимость” (Setl Group). — В среднем доля встроенных помещений составляет 3–6% от площади квартир".
Подтверждают такую зависимость и в компании "Главстрой Санкт–Петербург". "Обычно под коммерческие помещения отводится до 5–7% от общей площади жилого корпуса, — отмечает директор по продажам компании Юлия Ружицкая. — Если дом расположен в локации с большим трафиком потенциальных клиентов, на первой линии, то коммерческие помещения могут занимать несколько этажей и до 10% от общей площади".
Полный набор
Инфраструктурное наполнение каждого конкретного проекта во многом зависит и от локации, и от класса жилья. "Хотя в целом набор арендаторов на встройку повторяется — в первую очередь это продуктовый магазин, аптека, салон красоты и кабинет врача общей практики, в объектах комфорт– и бизнес–класса премиальный фитнес–клуб будет, пожалуй, предпочтительнее продуктового дискаунтера", — говорит Евгений Ортин.
Сергей Степанов считает, что внутри жилых комплексов наиболее востребованы, как правило, мини–маркеты, кафе и кофейни–кондитерские, а также студии красоты, медицинские компании, центры развития ребенка.
Юлия Ружицкая добавляет, что одним из следствий пандемии стало заметное развитие онлайн–сервисов, поэтому сегодня особенно перспективными выглядят площади до 50–80 м2, которые подойдут под пункты выдачи интернет–магазинов. "Стоит отметить, что во встроенно–пристроенных помещениях могут располагаться также и социальные объекты, что особенно актуально для активно развивающихся молодых районов, — рассказывает Юлия Ружицкая. — Например, в декабре на Заречной улице в “Северной долине” было открыто педиатрическое отделение детской городской поликлиники". Оно разместилось в трехэтажном помещении общей площадью около 700 м2, к отделению будет прикреплено до 10 тыс. человек. При этом в "Северной долине" будут построены и другие медицинские учреждения.
Появляются и новые форматы. Например, в планах компании "Ленстройтрест" — создать небольшие коворкинги в жилых домах, рассчитанные на местных жителей. "Идея зародилась еще до пандемии, но сложившаяся ситуация подтолкнула нас к реализации проекта, — рассказывает директор по маркетингу ГК “Ленстройтрест” Ян Фельдман. — Мы рассчитываем, что коворкинг в квартале закроет сразу несколько потребностей всех, кто работает удалённо, и останется востребованным и после пандемии". Для жителей это возможность не тратить время на дорогу до работы, а, находясь рядом с домом, гибко планировать свой рабочий день и иметь доступ к рабочему пространству в любое время. Сегодня в Петербурге коворкинги расположены преимущественно в центральных районах, открытие их в более удалённых районах и ближайших пригородах улучшит качество местной инфраструктуры и повысит комфорт проживания. Как отмечает Ян Фельдман, идею коворкингов у дома уже взяли на вооружение московские девелоперы, ведь оснастить и открыть пространство такого формата проще, чем оборудовать полноценный бизнес–центр.
Бизнес для бизнеса
У застройщика есть несколько вариантов использования уже построенных коммерческих помещений. Самый простой — продать. По оценкам КЦ "Петербургская недвижимость", средняя стоимость коммерческого помещения в городе сейчас составляет около 200 тыс. рублей за 1 м2. При этом в "топовых" локациях цена зачастую превышает 300 тыс. рублей. "Цены на коммерцию показывают стабильный рост несколько лет подряд, — отмечает Ольга Трошева. — Наибольшее увеличение ставок в новостройках происходит по мере заселения очередей и готовности транспортной инфраструктуры". Традиционно пользуются спросом коммерческие помещения, расположенные рядом с крупными транспортными магистралями или вдоль них, помещения с витринными окнами, правильными планировками, высокими потолками, достаточными электрическими нагрузками, несколькими отдельными входами и др.
"Во время пандемии мы не зафиксировали падения спроса на помещения для бизнеса, — рассказывает Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК “КВС”. — Напротив, за 8 месяцев 2020 года объём продаж коммерческой недвижимости увеличился на 19% по сравнению с прошлым годом". По её словам, наибольшим спросом пользовались помещения площадью 400–600 м2, рассчитанные на продуктовые магазины. "Во время самоизоляции именно такая недвижимость принесла владельцам колоссальную прибыль, — поясняет Анжелика Альшаева. — Особенно высокий доход получали инвесторы, которые заключили с арендаторами договоры, предполагающие получение процентов с оборота".
Сергей Степанов рассказывает, что цена объектов формируется, исходя из местоположения: "Если дом расположен в районе со сложившейся инфраструктурой и обладает высокой проходимостью, то и спрос на коммерческие помещения в нём отличный". Так, по его словам, стабильно высокий уровень интереса инвесторов вызывает строящийся жилой комплекс "Новое Купчино" на Малой Бухарестской улице — здесь по проекту на 140 тыс. м2 жилой площади приходится около 14 тыс. м2 встроенных помещений при стоимости квадратного метра "коммерции" от 120 тыс. рублей. В кварталах комфорткласса NEWПИТЕР и "Капитал" квадратный метр стоит в среднем 110 тыс. рублей, а в доме бизнес–класса "Сосновка" у станции метро "Удельная" — 160 тыс. рублей.
В объектах ГК "КВС" в Ленинградской области квадратный метр коммерческой недвижимости приобретают в среднем за 92,3 тыс. рублей. В Петербурге — за 175,4 тыс. рублей.
По словам Ольги Трошевой, инвесторы проявляют повышенный интерес к крупным проектам холдинга Setl Group, в которых будет жить большое число людей, а значит, всегда будет спрос на товары первой необходимости, среди таких проектов — ЖК "Чистое небо" в Приморском районе и "Солнечный город" — в Красносельском.
Как отмечает Ян Фельдман, наблюдается растущий интерес к коммерческой недвижимости и у частных инвесторов. "Их доля в структуре спроса в наших проектах составляет 10–15%, — говорит он. — Как правило, они выбирают помещения мелкой “нарезки” — от 25 до 50 м2, в дальнейшем их можно сдавать под небольшие магазины или пекарни. Но наиболее рентабельны площади 50–70 м2". Стоимость коммерции в голландском квартале "Янила" при 100%–ной оплате составляет от 145 тыс. до 190 тыс. рублей.
"Если говорить о преимуществах собственных коммерческих помещений, то главное из них — это возможность спокойно работать, не опасаясь, что договор с арендодателем по какой–либо причине будет расторгнут или вырастет арендная плата", — резюмирует Сергей Степанов.
Переход к самоуправлению
Но у продажи коммерческих помещений есть своя специфика, отмечает Юлия Ружицкая: "Если девелопер не сдаёт в аренду, а продаёт построенные коммерческие помещения, то он практически не может влиять на то, как в будущем будет развиваться коммерческая инфраструктура жилого комплекса, насколько она будет соответствовать запросам жителей. Ведь помещения могут перепродаваться, и со временем карта района претерпит значительные изменения".
Поэтому многие застройщики предпочитают сами управлять построенными ими помещениями.
Получается, что для гармоничного, контролируемого развития новых жилых кварталов фактически требуется единый оператор. "В том числе поэтому мы приняли решение перейти к полноценному управлению собственными площадями, — рассказывает Юлия Ружицкая. — Мы разработали отдельную программу развития коммерческой инфраструктуры наших жилых районов".
Теперь коммерческие помещения, построенные в ЖК "Северная долина" и "Юнтолово", не продаются, а предлагаются в аренду. В "Главстрой Санкт–Петербург" будут самостоятельно подбирать арендаторов, сохраняя за собой право собственности на помещения, что позволит полноценно и долгосрочно влиять на развитие коммерческой инфраструктуры жилых комплексов, и жители будут ещё лучше обеспечены всеми необходимыми товарами и услугами. Для застройщика это также интересно в плане формирования постоянного дохода от сдачи площадей в аренду.
В рамках новой концепции потенциальным арендаторам предложили 29 помещений, расположенных на территории "Юнтолово" и 20–го квартала "Северной долины", площадью от 67 до 2500 м2. Это как встроенные помещения на первых этажах домов, так и отдельные трёхэтажные здания.
У ГК "КВС" также есть собственная компания, которая занимается эксплуатацией помещений для бизнеса. "В ведении “КВС. Управление недвижимостью” находятся и объекты наших партнеров, и часть коммерции в домах КВС, — рассказывает Анжелика Альшаева. — Благодаря этому мы можем контролировать торгово–сервисную инфраструктуру в наших домах и обеспечивать жителей всем самым необходимым". Например, в принадлежащих компании помещениях в ЖК "Ясно.Янино" располагаются медицинский центр, обслуживающий пациентов по ОМС, а также детский центр. В ЖК "Новое Сертолово" застройщик владеет коммерческой недвижимостью, которую арендует продуктовый ретейлер. "Наша компания намеренно не выставляет на продажу эти помещения, чтобы жители гарантированно могли покупать продукты, посещать врачей и развивать детей рядом с домом", — поясняет Анжелика Альшаева.
В "Ленстройтресте" комбинируют две схемы: управление инфраструктурой в объектах осуществляется силами управляющей компании, при этом коммерческие помещения находятся в свободной продаже и, как правило, приобретаются владельцами бизнеса под собственные нужды или для сдачи в аренду.
При этом, по словам Яна Фельдмана, в жилые комплексы, которые пока заселены не полностью, бизнес приходит неактивно. Но жители, заехавшие в квартал первыми, нуждаются хотя бы в минимальном наборе инфраструктуры — супермаркете, пекарне, салоне красоты. "Поэтому, если кто–то из купивших квартиру в нашем проекте хочет открыть собственный бизнес на территории квартала, мы оказываем поддержку в части всех необходимых согласований, а также предлагаем довольно продолжительные арендные каникулы", — отмечает он.
Занимается сдачей помещений в аренду и "Строительный трест" — это эффективный инструмент, который способствует увеличению объёмов продаж, говорит Сергей Степанов. Как и цена при продаже, арендные ставки во многом зависят от локации объекта. В жилом квартале комфорткласса NEWПИТЕР на юго–западной границе Петербурга они относительно невелики — от 850 рублей за 1 м2. "Стоимость аренды постепенно увеличивается пропорционально росту количества жителей комплекса и развития локации, — отмечает Сергей Степанов. — Ставки по аренде через 1,5–2 года здесь могут стать выше на 30%". А вот в уже почти завершённом жилом комплексе "Капитал" в Кудрово арендные ставки сегодня находятся на уровне 1000–2500 руб. / м2.
При этом, по словам Ольги Трошевой, пандемия несколько снизила арендные ставки, потому что на рынке оказалось больше, чем обычно, свободных помещений.
Нужно людям
Эпидемия коронавируса также повлияла на магазины и услуги у дома, но весьма неравномерно. "Далеко не все сегменты пострадали от карантина, — констатирует Ольга Трошева. — Снижения спроса со стороны покупателей мы пока не видим, напротив, с июня мы наблюдаем рост спроса на встроенные коммерческие помещения". Что касается арендаторов, отмечает она, в этом году действительно закрылось больше коммерческих объектов, чем в предыдущие годы. Наиболее пострадавшие сегменты: одежда и обувь (30% от всех закрывшихся), салоны красоты, общественное питание. Но ряд арендаторов чувствуют себя достаточно уверенно.
"Большинство арендаторов коммерции в наших объектах благополучно пережили пандемию, — подтверждает Анжелика Альшаева. — Например, в ЖК “Ясно.Янино” сохранилась абсолютно вся торгово–сервисная инфраструктура. Это четыре продуктовых магазина — сетевой, фермерский, белорусский и круглосуточный мини–маркет, — две аптеки, три кафе, магазин цветов и пункт выдачи интернет–заказов".
"Мы прогнозируем краткосрочный характер волатильности рынка street–retail при благоприятном сценарии, если не будет второй волны коронавируса", — говорит Ольга Трошева, поясняя, что восстановлению рынка способствует низкий порог стоимости для входа в сегмент.
