Драйверы рынка недвижимости 2020: увеличение доли эскроу и программа льготной ипотеки

Пандемические качели

За 11 месяцев 2020 года в Петербурге, по данным Комитета по строительству, ведено в строй жилья на 20% жилья больше, чем за аналогичный период предыдущего. По данным Госстройнадзора СПб на 10 декабря, в городе введено в эксплуатацию 2 272 673, 2 кв. м жилья (1027 жилых домов, 46 956 квартир). В прошлом году этот показатель составлял 1 881 488,3 кв. м. С начала года Служба госстройнадзора Санкт-Петербурга выдала 35 разрешений на строительство жилья площадью 911 тыс. кв. м. За весь прошлый год было выдано 30 разрешений (809 тыс. кв. м жилья).

К концу года Санкт-Петербург должен сдать 3.2 млн кв. метров жилья против 3,7 млн, которые были введены в прошлом году. Договор города с Минстроем, фиксирующий эти показатели в рамках Национального проекта "Жильё и городская среда", обсуждался несколько лет и был подписан на прошлой неделе.

Естественно, далеко не все квартиры, построенные и сданные в эксплуатацию, реализуются "день в день".

Генеральный директор "Петербургской Недвижимости" Олег Пашин оценивает продажи первичной жилой недвижимости в северной столице в текущем году:

"В 2020 году на первичный рынок недвижимости одновременно оказало влияние большое число факторов. Безусловно, это и изменения в макроэкономике, такие как скачки курса валют и снижение ключевой ставки, и мировая пандемия, которая затронула буквально все сферы нашей жизни. На самом рынке также происходили не менее важные процессы. Я имею в виду переход на эскроу-счета и сокращение объёма предложения.

На фоне сложной эпидемиологической обстановки отмечалось снижение спроса во 2 квартале текущего года. Однако благодаря введению государственной программы льготной ипотеки, которая стартовала в конце апреля, уже к июню ситуация выровнялась, а доля ипотечных сделок составила порядка 80%. К августу объём спроса достиг пиковых показателей и держался на этом уровне до октября.

По итогам года общий объём продаж фиксируется на привычном для последних лет уровне — 4,2–4,3 млн квадратных метров. При этом к концу года объём предложения новостроек в Петербурге составил 3,3 млн кв. метров — это на 1,1 млн кв. метров меньше, чем год назад. Совокупность этих факторов отразилась и на росте стоимости жилья. В Петербурге за год квадратный метр в новостройках подорожал на 27%, в пригородных районах Ленобласти — на 21%».

Из инвестиционной ипостаси в end-user

Статистика свидетельствует о том, что строительная отрасль вполне освоилась в условия пандемии, и население несмотря на рост цен продолжает вкладываться в жильё и в новостройках, и на вторичном рынке. Продажи у большинства девелоперов в последние месяцы растут, что происходит, в том числе, и за счёт освоения новых технологий. К тому же переход на проектное финансирование дает возможность застройщикам контролировать предложение жилья, "отодвигая" реализацию лотов с начальных этапов реализации проектов на более поздний срок, когда они стоят дороже. Это было проблематично в условиях долевого финансирования, когда девелоперы полностью зависели от продаж на начальном этапе, чтобы обеспечить затраты на уже запущенную стройку и инвестиции в новые проекты.

В перспективе, когда все новостройки будут реализовываться с применением эксроу-счетов, можно ожидать сужение предложения нового жилья. Это должно повлечь за собой улучшение качества выводимых на рынок проектов, а саму отрасль более цивилизованной и прозрачной. Очевидно, что благодаря эскроу-счетам и снижения цен в ближайшей перспективе ожидать не следует.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, считает, что рынок претерпевает качественные изменения уже сегодня.

"Меняется не только форма, но и содержание. Если раньше девелоперские проекты были отраслью с высокой рентабельностью и служили для людей инвестиционным инструментом, сейчас рынок полностью адаптировался под end-user. Сейчас люди покупают недвижимость для того, чтобы закрыть существующие потребности, а не для инвестиционных целей. Мне кажется, концептуально рынок уже никогда не вернётся в эту инвестиционную ипостась.

В то же время, с точки зрения девелопера, в последние несколько лет мы наблюдаем тренд на системность. По сравнению с прошлым годом, сегодня рынок более структурирован не только по продуктам, которые предлагают девелоперы, но и по подходам, по клиентоориентированности, по технологиям. Например, не все застройщики перешли на возможность электронного подписания и электронной регистрации договора, что абсолютно актуально в текущей ситуации. Поэтому сегодня одна из важнейших характеристик для рынка — это адаптивность, гибкость, маневренность девелоперов не только в части своих продуктов, но и в части технологий".

Тонкие инструменты

Удалённый показ лотов, онлайн-продажи, электронная регистрация договоров, согласование перепланировок, одобрение ипотеки и оформление страховки… Этот набор современных инструментов используют практически все игроки рынка. Крупные операторы осваивают более сложные и затратные технологии развития бизнеса. В частности, fee-девелопмент.

Впрочем, руководитель КЦ "Петербургская Недвижимость" Ольга Трошева полагает, что в Санкт-Петербурге fee-девелопмент не развит.

"Классическая опция fee-девелопмента предполагает делегирование полного цикла девелопмента, что может быть интересно, например, непрофильным собственникам земельных участков с подготовкой для жилищного строительства, — объясняет эксперт. — В Петербурге в основном предлагаются отдельные опции, такие как эксклюзивные продажи жилья брокером. Часто проекты реализуются в партнёрстве с собственником жилья, также есть примеры предложений сотрудничества по франшизе, которые будут полезны небольшим строительным фирмам, испытывающим трудности с получением проектного финансирования".

Осенью компания Glorax Development предложила рынку свои компетенции в качестве fee-девелопера. Представители компании поясняли, что большое количество сделок на земельном рынке в этом году привело к тому, что многие лэндлорды стали испытывать потребность в партнере, который знает, как повысить рентабельность проекта, реализовав его в разумные сроки. Кроме того, fee-девелопер может стать поддержкой для небольшого застройщика, который не имеет значительного опыта и обеспечения для получения проектного финансирования или, например, формирования пакета градостроительной документации.

Ипотечные радости и проблема выбора

Жилая недвижимость последние месяцы становилась дороже гораздо быстрее, чем цены на товары первой необходимости. Резкий скачок цен произошёл в августе, после ослабления карантинных пер, связанных с первой волной пандемии. В ожидании второй волны, повышения цен и обострения кризиса люди стремились застраховать риски потерять средства, вкладываясь в имущество и золото (которое, кстати, тоже подскочило в цене в начале осени до 2000 долл за унцию). Но если покупку золота населением правительство нашей страны не поддерживало, то льготная ипотека со ставкой 6,5% по сути стала дотацией строительной отрасли.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International: "Льготная ипотека по-прежнему остается драйвером рынка. Она позволила купить недвижимость не только тем, кто давно планировал сделку, но также и тем, кто в общем ажиотаже увидел для себя возможность, которая до этого была неочевидна. Массовое использование ипотечного продукта укрепило среди людей веру в ипотеку как в инструмент не инвестиционный, но дающий больше свободы. В условиях пандемии Центральный банк разрешил банкам выдавать ипотеку дистанционно, в результате чего выросло число сделок с помощью электронной регистрации".

Впрочем, рост цен делает проблемной для ряда льготников новую квартиру даже с такой доступной ипотекой. Выбор застройщика становится ключевой позицией наряду с ценой, характеристиками жилья и локацией. Более уверенные позиции в этом отношении у лидеров рынка, реализующих масштабные проекты достойного качества и с очевидными перспективами. В частности, заслуживают особого внимания масштабные проекты Ligovsky City, концепцию дальнейшего развития которого Glorax Development в уходящем году согласовал с городом, и Golden City, который эта же компания реализует на намывных территориях Васильевского острова. В текущем году Glorax Development ввёл в эксплуатацию три жилых комплекса и планирует до конца года сдать ещё один. В "Первом квартале" и "Втором квартале" Ligovsky City средняя стоимость квартир со старта продаж до ввода в эксплуатацию за 2,5 года выросла почти на 40%. В первой очереди Golden City этот показатель ещё выше — почти 60%. Инвестиционную привлекательность объектов аналитики объясняют хорошей локацией, видовыми характеристиками, интересными архитектурными и планировочными решениями.