В какой степени нотариусы должны отвечать за чистоту сделок, которые они заверяют?
Приморский райсуд Петербурга вскоре начнёт рассмотрение претензий наследницы Татьяны Осокиной к одному из нотариусов Ленобласти, с которого истица просит взыскать 2,5 млн рублей. Начало этой истории в 2014 году положила покупка Татьяной Осокиной квартиры у физлица, сделка была заверена одним из нотариусов Ленобласти. Как пояснил юрист Алексей Агеев, представляющий интересы истицы, Татьяна Осокина полагала, что нотариально заверенная сделка является бесспорной. Однако на практике это оказалось не так.
Изначально квартира принадлежала компании ВИАРТ, которая в 2011 году была признана банкротом. Арбитражный управляющий должника оспорил сделку Татьяной Осокиной, последнего приобретателя спорной квартиры. Она была признана арбитражем недействительной, поэтому Всеволожский райсуд Ленобласти по заявлению арбитражного управляющего в 2016 году истребовал у Осокиной квартиру в конкурсную массу ВИАРТ.
Сейчас наследница Татьяны Осокиной в Приморском суде взыскивает убытки с нотариуса, который удостоверял сделку.
"По сути этот процесс поднимает проблему: на кого должны возлагаться риски оспаривания при таких сделках — на нотариуса или на гражданина, непрофессионального участника рынка недвижимости? И я выбираю нотариуса, который обладает специальными познаниями, на которого законом возложена обязанность сделать так, чтобы сделка была бесспорной. И за свою работу нотариус получает немалое вознаграждение. По сделке Татьяны Осокиной нотариусу было выплачено порядка 50 тыс. рублей", — говорит Алексей Агеев.
Вместе с тем, признаёт юрист, закон не конкретизирует, что именно при таких сделках и насколько глубоко должен проверять нотариус (в частности, ни основы законодательства РФ о нотариате, ни Регламент совершения нотариальных действий не обязывают нотариуса проверять предыдущих собственников недвижимости хотя бы в рамках 3–летнего срока исковой давности. — Ред.). Натэла Пономарёва, управляющий партнёр АБ "Натэла Пономарёва и партнёры", добавляет: "Возможность проверки цепочки сделок — это вообще больная тема в сфере недвижимости. В российском законодательстве нет единого прозрачного механизма, позволяющего установить правомерность владения недвижимостью предыдущими собственниками".
Однако юристы видят в этой истории более серьёзную проблему, одновременно связанную с банкротствами не только юрлиц, но и физлиц и сделками на вторичном рынке недвижимости. Юлия Комбарова, генеральный директор Юридического бюро № 1, говорит, что число банкротств физлиц в 2020 году в Петербурге превысило показатели предыдущего года на 93%.
Соответственно, растёт потенциальный риск для покупателя: продавец становится банкротом, сделка оспаривается финансовым управляющим должника, и нередко квартира возвращается в конкурсную массу. В этом случае покупатель лишается своей недвижимости. И ему остаётся только идти с иском к продавцу–банкроту, добиваясь включения своей претензии в реестр кредиторов на общих основаниях, то есть в итоге покупатель получит лишь долю от своего имущества.
Юристы видят разные способы разрешения проблемы. Алексей Агеев полагает, что для защиты прав граждан в корректировке нуждается в том числе законодательство о нотариате. Его мысль развивает Натэла Пономарёва: "Частично проблему могла бы разрешить госуслуга по проверке сделок с недвижимостью, которая бы содержала комплекс мероприятий по проверке возможных рисков по всем ресурсам, открытый доступ к которым в настоящее время невозможен".
В современной ситуации Юлия Комбарова рекомендует покупателям недвижимости просить у продавца выписку его кредитной истории, указывать в договоре, что продавец не имеет просроченной задолженности, а также рассмотреть вариант титульного страхования (страхование риска материальных потерь), если в перечень рисков включено банкротство продавца.
