Рынок коммерческой недвижимости Петербурга по итогам первого полугодия начинает оживать.
Эксперты отмечают, что он достаточно быстро адаптировался к ковидным потрясениям, поэтому уже сейчас отражает положительную динамику.
Петербург отличился
По данным Knight Frank St Petersburg, в I квартале на офисном рынке Петербурга было введено в эксплуатацию около 50 тыс. м2 арендопригодных площадей, что почти вдвое больше, чем за аналогичный период прошлого года. Всего в стадии строительства находится более 170 тыс. м2. Наиболее востребованным по географическому распределению по-прежнему остаётся исторический центр — доля сделок в данной локации составила 80% площадей.
Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов связывает оживление рынка коммерческой недвижимости с истечением долгосрочных арендных договоров, по завершении которых арендаторы искали себе новые помещения исходя из изменившейся конъюнктуры — кто-то перешёл от классического помещения в бизнес-центре к аренде гибких офисов или коворкингов, кто-то был вынужден сменить локацию или занимаемый метраж.
Тем не менее сейчас количество предложений и активность пользователей всё ещё на 30% ниже, чем в допандемийный период. При этом, по словам Александра Дужникова, сооснователя портала недвижимости Move.ru, на более коротком промежутке времени — с января по апрель — ситуация кардинально меняется. «Интерес к покупке коммерческих помещений вырос на рекордные для рынка 180% по России, Петербург с ростом 215% отличился особенно. Интерес к аренде вырос на 117 и 133% соответственно», — отмечает он.
В центре внимания
Примечательно, что самую высокую динамику в сегменте по итогам I квартала показала категория помещений свободного назначения (ПСН) — сдаваемая в аренду площадь в жилых домах или пристройках к ним, а также не имеющая специализации и подходящая под любые цели. "Если сравнивать первые 2 месяца 2021 года с аналогичным периодом 2020–го (до введения локдауна), то спрос на ПСН увеличился на 39%", — говорит Алексей Попов. Похожую статистику приводят аналитики "Авито Недвижимости".
Так, значения в ПСН повысились в 1,5 раза (+49%) в категории покупки и в 1,7 раза в сегменте аренды (март 2021-го к марту 2020-го). Средняя цена аренды ПСН к концу марта составила 100 тыс. рублей за объект, приобрести такое помещение в собственность можно было за 15,8 млн. Обычная арендная ставка для офисных помещений составила 42,9 тыс. рублей за объект, а цена покупки — 17 млн. Торговые площади при этом стоили в среднем 110 тыс. рублей в сегменте аренды и 22,5 млн на рынке купли-продажи.
"ПСН многофункциональны, их возможно адаптировать под различные потребности бизнеса. В том числе поэтому они оказались наиболее оптимальными для новых форматов ведения торговли, таких как dark store и dark kitchen", — поясняет руководитель направления коммерческой недвижимости в "Авито Недвижимости" Тимур Зайцев.
С коллегой по цеху соглашается и директор по продажам компании "Строительный трест" Сергей Степанов. "Для успешной реализации проекта проектируемое помещение должно быть свободной планировки, правильной формы, с отдельным входом (чем больше входов, тем лучше) и с максимально возможным количеством окон. Высота потолка — не менее 2,8 м. Помимо этого важна хорошая вентиляция, дополнительные электрические мощности, удобная зона разгрузки и наличие подсобных помещений", — говорит эксперт.
Смещение приоритетов
Крупные инвесторы по-прежнему рассматривают проекты бизнес-центров и апарт-отелей. Но в то же время наблюдается рост спроса на землю под складские объекты, а также под спекулятивные логистические проекты с целью сдачи их в аренду. Инвесторы также готовы покупать готовые производственные и складские площадки и переделывать их под запросы разных арендаторов.
По словам руководителя направления торговой недвижимости "БестЪ. Коммерческая недвижимость" Станислава Ступникова, потенциальные покупатели административных зданий на бывших производственных площадках в центре города присматриваются к более современным форматам недвижимости, нежели классический бизнес-центр. То, что сдача рабочих мест в розницу даёт более высокий доход на вложенный капитал, чем обычный офис, рынку уже понятно.
"С торговыми центрами сложнее. Классическими ТЦ город перенасыщен. Учитывая, что стоимость строительства растёт, а арендный поток падает, окупаемость в этом сегменте не самая интересная. Инвесторы сейчас концентрируются в основном на микрорайонных торговых центрах, которые по-прежнему востребованы в крупных жилых районах-новостройках. Застройщики особенно внимательно присматриваются к этому формату как наиболее эффективному с точки зрения потребительской привлекательности жилого комплекса и экономики проекта",— говорит эксперт.
Цена вопроса
Заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин отмечает, что арендные ставки по итогам первого квартала не сильно изменились по отношению к концу 2020-го. Они распределились таким образом: 2100 руб./м2/мес. — в классе А и 1310 руб./м2/мес. — в классе В.
При этом только за первый квартал рост цен на недвижимость превысил 15–20%. По мнению управляющего партнёра Advice Finance Сергея Смита, последние действия ЦБ России связаны с попытками умерить темпы роста цен в ряде сегментов рынка. Текущая ситуация приводит к образованию пузыря. Во многом поэтому ЦБ и поднял процентную ставку до 5% — это говорит о том, что регулятор обеспокоен ситуацией. Эксперты считают, что в текущих реалиях именно эти вопросы станут основой повестки в сегменте недвижимости на ПМЭФ-2021.
"Резкий скачок цен на недвижимость не сопровождался увеличением стоимости арендных платежей. Поэтому высока вероятность того, что в ближайшее время этот сегмент также значительно прибавит в цене — это коснётся и жилой, и коммерческой, и складской недвижимости", — отмечает Сергей Смит.
По словам Михаила Тюнина, в 2020 году наибольшее количество сделок было заключено с компаниями IT и нефтегазового сектора; их совокупный вклад составил 60% от общего объёма сделок в классе В. При этом по итогам I квартала 2021-го общий объём сделок по аренде составил 19,7 тыс. м2, что превышает показатели I и IV кварталов 2020-го на 11 и 52% соответственно. Наиболее активными арендаторами стали нефтегазовые компании — 29% от общего объёма сделок.
"Ставки в офисной недвижимости класса А и В в общем не меняются — переплачивать никто не хочет. Но в классе B наблюдается тенденция к их снижению. Рынок ожидает выхода почти 200 тыс. м2 качественных объектов, из которых на долю класса А приходится 26%, а это сильно увеличит долю вакансии. Мы полагаем, что активность сохранится. Всё–таки страх перед пандемией прошёл, люди и компании более оптимистично смотрят в будущее", — резюмирует Михаил Тюнин.
В этом году ожидается новое строительство офисных объектов: к вводу заявлено несколько бизнес-центров класса А и В общей площадью 222,7 тыс. м2 (класс А — 81,6 тыс. м2, В — 141 тыс. м2). На 2022 год запланировано ещё 223,9 тыс. м2 (класс А — 114,7 тыс. м2, В — 109,5 тыс. м2).
Тем не менее пока рынок коммерческой недвижимости не достиг показателей допандемийного периода. "Мы все помним, как после 2008 года доходность коммерческой недвижимости упала, а окупаемость выросла с 6 до 8 лет и больше не вернулась к прежним значениям. Я предполагаю, что через 3–5 лет мы уже не увидим объектов с окупаемостью менее 10 лет. Нормой станет 11–12 лет. Но даже при этом условии коммерческая недвижимость всё равно останется более интересным активом, чем депозиты", — считает Станислав Ступников.
