По самым оптимистичным прогнозам, снижение ставки по ипотеке с господдержкой может увеличить спрос на льготные кредиты вдвое. Участники рынка опасаются, что застройщики воспользуются моментом и начнут повышать цены на новостройки. Так ли это на самом деле и стоит ли торопиться с покупкой жилья, выяснил "ДП".
Одним из главных событий ПМЭФ-2022 стало предложение президента России Владимира Путина о снижении ставки по льготной ипотеке до 7%. Сроки действия субсидированной государством ипотеки остались прежними — до конца нынешнего года. Лимиты по кредиту также не изменятся: 12 млн рублей — для Москвы, Петербурга, Московской и Ленинградской областей, 6 млн рублей — для всех остальных регионов страны. Соответствующее постановление кабмина было опубликовано накануне, 21 июня.
"Сегодня можно говорить о грядущем восстановлении спроса на льготные жилищные кредиты как минимум вдвое", — считает глава ВТБ Андрей Костин.
Руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group) Ольга Трошева говорит, что сделки с ипотекой в мае уже заняли рекордную долю в продажах (84%), сравнимую с июнем прошлого года. "Предварительно можно сказать, что по итогам июня этого года доля ипотеки останется на столь же высоком уровне. Драйвер спроса — льготные программы, дополнительно субсидированные застройщиками", — отмечает она.
Сейчас застройщики заметно увеличили вывод нового жилья на рынок, причём как в Петербурге, так и за пределами КАД. Активно ведётся подготовка новых проектов, анонсируются старты от ведущих девелоперов. В этих условиях девелоперы могут надеяться на дополнительный приток покупателей.
"Действительно, пониженная ставка 7% вызывает повышенный спрос, так как она близка к той, что была в 2021 году, но с расширенным лимитом до 12 млн рублей. Особо позитивно это для тех, кто не смог купить квартиру, так как ранее льготная ипотека была на кредиты до 3 млн рублей. Эти покупатели ждали изменений, и они случились не в лучшую сторону. Сейчас же есть возможность приобрести квартиру с кредитом до 12 млн рублей под ставку от 6,1% без всяких дополнительных программ, а значит по минимальной цене", — отметила директор по продажам компании "Полис Групп" Яна Кадомцева. Все ЖК и квартиры компании подходят под новые условия.
"Что касается роста цен, то планомерно, согласно графику, они будут повышаться. Но такого, как было в марте, мы не ждём, так как позади два не самых простых месяца весны и рынку просто необходимо восстановиться", — добавила Кадомцева.
Снижение ставки по льготной ипотеке будет способствовать активизации покупателей и повышению интереса к первичному рынку недвижимости, соглашается генеральный директор АО "Ленстройтрест" Валерия Малышева. Однако, по её мнению, полностью восстановиться и вернуться к показателям 2021 года у рынка не получится. Тем не менее число обращений в компании значительно увеличилось, если сравнивать с маем.
"В фокусе внимания клиентов — различные лоты, от однокомнатных до трёхкомнатных квартир. Средний метраж продаваемой площади в наших проектах — 51 м2 по итогам мая. При этом покупателей интересуют не только доступные ипотечные ставки, но и комфортный ежемесячный платёж. И те предложения застройщиков, которые закрывают этот запрос, наиболее востребованы сегодня. До конца года цены на строящееся жильё продолжат расти. Предпосылок для их снижения мы не видим. Наоборот, налицо факторы, которые способствуют росту стоимости квадратного метра, — постепенное снижение ставок по ипотеке, сохраняющиеся сложности с логистикой и поставкой материалов, растущая себестоимостью строительства. Корректировка цены возможна в неликвидных проектах, а также в тех разовых случаях, когда застройщики хотят привлечь дополнительное внимание к своим проектам за счёт различных акций", — рассуждает эксперт.
Директор по маркетингу компании e. Development Вячеслав Батаков полагает, что пока слишком рано говорить о том, когда и как быстро рынок вернётся к прошлогодним показателям, поскольку предпосылок для увеличения доходов и платёжеспособности населения не наблюдается. "На мой взгляд, покупка станет доступнее. Увеличивать цены именно в ответ на эту меру застройщики вряд ли будут. Повышение стоимости квадратного метра связано с ростом себестоимости и сложностью логистических цепочек. Наша компания не планирует поднимать цены именно из-за льготной ипотеки, на них оказывает влияние сезонность и степень готовности объекта", — пояснил собеседник "ДП".
Рост спроса на ипотеку в 2 раза выглядит максимально оптимистичным, солидарен с коллегой коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.
"С момента запуска первой версии льготной ипотеки стоимость квадратного метра в Петербурге выросла на 55-60%. Доходы населения на сопоставимую величину за этот период не выросли. То есть кредитный потенциал не является таким же, как 2 года назад. Цены на жильё взрывными темпами расти не будут. Если только не последует новый виток роста стоимости стройматериалов. Поэтому в краткосрочной перспективе покупка квартиры действительно будет доступнее, нежели по ставке 9% и более. Насколько быстро будет выбран спрос на ипотеку под 7%, вопрос открытый. Ряд застройщиков предлагает субсидированные ставки, в том числе по околонулевым ставкам — 0,1%, например. У нас также есть такая программа на покупку квартир в проектах комфорт-класса. Подобные предложения на рынке, скорее всего, будут сохраняться и в будущем. Условия по ним могут варьироваться от проекта к проекту, но так или иначе это позволяет получить интерес более широкой целевой аудитории. Поэтому в дальнейшем рынок будет существовать в режиме комбинаций вариантов ипотеки с господдержкой (включая семейную) и субсидированных программ в большинстве проектов масс-маркета. И фактически реальный спрос будет коррелировать со средневзвешенными ставками, с учётом субсидированных программ", — резюмирует Сергей Софронов.
"Сейчас многие ведущие застройщики субсидируют ипотеку и снижают ставки по государственным программам. К примеру, клиенты «КВС» могут оформить семейную ипотеку со ставкой 0,1% на весь срок. Такая же ставка действует по программе для IT-специалистов, а ипотеку с господдержкой можно оформить под 1,9% на весь срок. Поэтому я не думаю, что снижение ставки по льготной ипотеке до 7% как-то повлияет на спрос: люди и так оформляют кредиты на куда более интересных условиях. Некоторое оживление на рынке недвижимости мы наблюдаем уже сейчас. Это связано, в первую очередь, с программами субсидирования ипотеки от застройщиков. Кроме того, в июне закончился срок большинства вкладов с высокими ставками, которые люди открывали в марте. Некоторые из них как раз сейчас вкладывают свои накопления недвижимость", — обратила внимание Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости "КВС".
