Продавцы апартаментов с начала июня фиксируют рост продаж и уверены, что он продолжится. С новыми проектами участники рынка пока не спешат, концентрируясь на проработке концепций и выборе оптимальных объектов. О ситуации на рынке апартаментов говорили участники круглого стола, организованного "ДП".
Первая половина года для апартаментов, как и для остальных сегментов рынка недвижимости, была напряжённой. После резкого роста продаж в феврале-марте в апреле произошёл спад, усилившийся в первой половине мая. Но в июне продавцы увидели рост количества сделок, который связывают со снижением ключевой ставки. Спрос на аренду в высокий туристический сезон оказался не хуже прошлых лет. Рынок выстоит, уверены участники, но работать на нём легче не станет.
Криптоинвесторы
"По спросу у нас первый квартал был ажиотажным, март был отличным, в апреле чуть притормозилась активность в России, а по нашему проекту в Дубае — наоборот. В мае началось шевеление. Обещают дальнейшее снижение ставки, поэтому мы считаем, что дальше всё будет хорошо", — рассказала Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management. В компании отмечают, что на рынке недвижимости появились инвесторы, которые раньше инвестировали только в крипту, акции и ценные бумаги. Они начинают расширять свой инвестиционный портфель, добавляя в него недвижимость. "Как только крипта проседает — у нас сразу поток обращений и заявок", — отметила Катерина Соболева. "В мире происходит деформация сознания устойчивости тех или иных инвестиций", — уверен Александр Погодин, собственник и директор компании Well.
"У нас была противоположная ситуация: для нас февраль и март стали трудными. По моим наблюдениям, профессиональные рантье включили процесс ожидания", — поделилась Дарья Боровицкая, руководитель отдела продаж Orange Life! (ORANGE GROUP). Курсы валюты росли, ставка рефинансирования резко выросла, выросли ставки по депозитам — отдельные банки предлагали разместить средства по ставке 23%. "Бежать покупать недвижимость эта категория инвесторов не спешила, они пошли в банки. В мае, когда мы вывели на рынок новый объект, пошла активность по сделкам. Также как раз в мае те люди, которые "припарковывали" свои деньги на краткосрочных вкладах с высокими процентами, начали смотреть на рынок апартаментов. Сегодня 90% сделок проходят с инвесторами, которые забирают деньги с депозитов", — отметила Дарья Боровицкая. Сегодня ставки по депозитам и вкладам уже не так привлекательны и сопоставимы с доходностью, которую предлагает рынок недвижимости.
"Март был сформирован за счёт активности февраля, потом была пауза в апреле и мае, сейчас опять идёт активность. Но у меня нет чрезмерного оптимизма. Я считаю, что роста цен не будет. Мы ещё не почувствовали всей глубины этого кризиса, думаю, что осенью и зимой ситуация станет понятнее", — сказал Константин Сторожев, генеральный директор УК VALO Service.
"Одна из особенностей спроса у нас сейчас — это рост доли повторных покупок. Главная причина в том, что полгода назад вышел в продажу уже третий отель нашей сети ARTSTUDIO. Инвесторы, которые ранее покупали недвижимость в наших первых двух отелях, на сегодня уже открытых, смогли оценить опыт сотрудничества и хотят его продолжить. И, в частности, поэтому доля повторных клиентов на этом объекте сегодня составляет 44%. Также стали активнее покупать апартаменты в собственность те арендаторы, которые уже успели сами пожить в наших отелях", — рассказывает Карина Шальнова, генеральный директор RBI PM (входит в Группу RBI). Причём если раньше у инвесторов был запрос на максимизацию доходов, то в текущей экономической ситуации — скорее на сохранение и стабильность дохода, добавляет она.
"Мы никакого провала по продажам на наших объектах не заметили, продажи шли достаточно ровно. В какой-то момент появились даже лизинговые сделки, хотя всегда лизинг для недвижимости считался невыгодным. Но на тот момент это оказалось выгоднее ставок. В каждый период клиенты находили возможность и финансирование, чтобы принять участие в наших проектах", — поделился Сергей Степанов, учредитель компании ACADEMIA HOTELS. Сегодня бОльшая часть покупателей компании — москвичи. "В Москве объекты подобного плана раза в полтора дороже, а доходность та же", — поясняет Сергей Степанов.
"Надо входить"
Девелоперы сохраняют планы по развитию, но теперь ещё тщательнее относятся к выбору новых объектов и проработке концепций. "Если все говорят, что ничего не надо покупать, то это явный признак — надо входить. Всегда так происходит. Сегодня все игроки развивают продукт, делают его более современным, а значит, более востребованным среди потребителей. И ни один комплекс апартаментов не "загибается" с точки зрения загрузки, даже при нулевом уровне внешнего туризма. Формат сервисных апартаментов даёт инвестору возможность зарабатывать", — считает Александр Погодин. У компаний есть возможность делать продукт более качественным и интересным, говорит он. И чем больше будет проектов на рынке, тем лучше, уверен девелопер: "Когда мы придумывали первый проект, у нас был бизнес-тур в США по инвестиционным проектам. Вы не поверите, какая там вариативность предложений. Например, посёлки любителей лошадей, посёлки любителей животных, посёлки для пожилых. Людям предлагают то, что они хотят потреблять".
"Компания ещё ранее анонсировала планы по увеличению закупок, и они сохраняются. Ведь известно, что время кризиса — это время возможностей, — напомнила Карина Шальнова. — Качественный продукт всегда будет востребован, это справедливо и для отелей в том числе. Поэтому отели, которые предлагают выдающийся сервис, смогут обеспечить загрузку в любые периоды, вне зависимости от ситуации в экономике. Подчеркну, что выдающийся сервис в сфере гостеприимства — это больше, чем клиентоориентированность, то есть готовность отвечать на запрос клиента. Это забота, которая позволяет такой запрос предвосхитить, дать гостю что-то сверх его ожиданий. Помимо сервиса важен уникальный продукт: апарт-отели со своим узнаваемым "лицом" и выраженной концепцией, как в случае с сетью ARTSTUDIO от RBI. Третий важный фактор — знать свою целевую аудиторию и ориентироваться на неё. Мы, например, в большой степени ориентированы на бизнес-туризм и корпоративных клиентов".
"Мы планировали выход на европейский рынок, но после февраля переориентировались и сейчас смотрим на Дубай. Там подбираем объекты для покупки, есть объекты, по которым находимся в активной стадии переговоров", — рассказала Дарья Боровицкая. Одновременно ORANGE GROUP рассматривает объекты в Петербурге и Москве, а недавно компания приобрела здание на Садовнической улице.
"Когда построим комплекс на Орджоникидзе, будем задумываться о следующих проектах в России — строить на свои тяжело. Александр Шарапов в целом к кредитам в России относится очень осторожно", — говорит Катерина Соболева.
"Новые проекты мы смотрим, и не только в Петербурге, но очень внимательно, гораздо требовательнее — количество денег на рынке будет снижаться и востребованы будут только качественные проекты", — рассказал Константин Сторожев. По ранее заявленным проектам в VALO весной вели доработку концепций, ни от одного из них компания не отказывается.
Сохраняет планы по развитию и ACADEMIA HOTELS, но она, как и другие участники рынка, отмечает сложности работы в историческом центре. "Для нас самая тяжёлая часть проекта — согласование с КГИОП. Но мы понимаем, что в центре города хороших не кгиоповских зданий по сути нет, а наша концепция — локация в историческом центре, она обеспечивает хорошую доходность, и она стоит того, чтобы реализовывать сложные проекты", — говорит Сергей Степанов.
Региональная специфика
"В планах RBI по-прежнему расширение нашей отельной сети. Мы активно ищем новые участки, по некоторым из них сейчас идут переговоры. В том числе активно изучаем возможность выхода в регионы, в качестве перспективного направления рассматриваем, например, юг России", — говорит Карина Шальнова. Перспективными региональными рынками девелоперы традиционно называют города-миллионники, в первую очередь — Екатеринбург и Новосибирск. "Самый привлекательный с точки зрения монетизации город — Казань, но одновременно и самый сложный с точки зрения входа", — отмечает Александр Погодин.
"Один из глобальных вопросов при выходе в регионы — кадры, прийти туда без своих кадров нельзя. Обеспечить реализацию концепции при выходе на новый рынок можно только своим персоналом", — отметил Константин Сторожев. "Он необходим хотя бы на время запуска", — добавила Катерина Соболева.
