Петербургские девелоперы стали чаще приобретать крупные недорогие участки на периферии города, сократив при этом свои затраты на треть.
В 2022 году в Петербурге зафиксировано 59 сделок купли–продажи участков на общую сумму 69,9 млрд рублей, подсчитали в Nikoliers. Из топ–10 застройщиков Петербурга новые земельные наделы приобрели практически все.
Покупались и достаточно крупные активы. Так, Setl Group летом закрыла сделку по приобретению за 5 млрд рублей участка на Заповедной улице, где можно построить 130 тыс. м2 жилья, — это крупнейшая сделка на рынке земли в Петербурге в прошлом году. На втором месте — двухступенчатая сделка, в ходе которой ГК "ПСК" сначала купила у "Юнитис" участок в Детскосельском у Московского шоссе, напротив Славянки, за 2,5 млрд рублей, а спустя месяц за 3 млрд рублей продала его ГК "ФСК". 2,5 млрд и 4 млрд рублей заплатили за участки в Новосаратовке "Полис" и "Самолёт". Здесь они на двоих построят около 650 тыс. м2 жилья.
Сейчас в Новосаратовке уже сформировался целый пул крупных застройщиков. Первой сюда зашла группа "ЦДС", которая возводит на 56 га жилой комплекс "Город Первых". Около 40,3 га приобрёл холдинг Setl Group. Всего на этой территории может появиться более 5 млн "квадратов" жилья. По сути, это будет новый город–спутник Северной столицы. А вся зона закадья приобретает черты "нового" Петербурга.
В топ–5 сделок года входит и покупка "Альфа Фаберже" проекта строительства апарт–отеля на 825 юнитов у Пьяной гавани. Эксперты оценили лот в 2 млрд рублей.
Активен был на рынке холдинг RBI Эдуарда Тиктинского, который совершил сразу четыре сделки на 4,5 млрд рублей, купив проекты на Петроградской стороне и намыве Васильевского острова. Два премиальных проекта в Московском районе приобрёл и уже запустил в продажу Element development Виталия Коробова. Они обошлись девелоперу в 1,5 млрд рублей.
Тюменская "Страна девелопмент" в прошлом году потратила 7 млрд рублей и приобрела в Петербурге сразу три земельных участка, на которых, по оценкам экспертов, можно будет построить почти 2,5 млн м2 жилья. "Строительный трест" выкупил за 3 млрд рублей на торгах по банкротству ООО "Мегапром" земельный участок площадью 53 га в Парголово.
Большие и маленькие
В 2022 году снизился объём инвестиций, но более чем на 70% — до 1,5 тыс. га — увеличилась площадь приобретаемых под строительство участков в сравнении с предыдущим годом. "Это объясняется отсутствием простых для освоения участков в черте города и экспансией застройщиков за КАД, где и земля дешевле, и административные барьеры ниже", — говорит Алина Базаева, старший аналитик Nikoliers.
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", основная часть сделок 2022 года пришлась на участки за КАД — 52% по количеству и 55% по площади.
Наиболее популярные районы — Пушкинский, Выборгский и Красногвардейский, а также Всеволожский в Ленобласти. На них пришлось около 60% сделок.
При этом более половины сделок заключалось по участкам площадью менее 5 га. По большей части это территории в историческом центре и в статусных локациях.
"В 2022 году отмечаем новый виток интереса девелоперов в отношении участков бывших промышленных предприятий", — отмечает Ольга Трошева, руководитель КЦ "Петербургская недвижимость".
Игра вдолгую
Как говорят эксперты, рынок земельных участков очень инертен и порой проходят годы, чтобы тот или иной объект нашёл покупателя. "Зачастую продавцы не готовы продавать имущество ниже установленной в их голове планки. Когда рынок жилья на подъёме, цены на квартиры стремительно растут, застройщики получают высокую маржу и стремятся нарастить земельный банк, то и с продавцами земли договариваться проще. Но в прошлом году рынок жилья находился в зоне турбулентности, сейчас сложно что–либо прогнозировать на долгий срок, поэтому и у застройщиков нет былого аппетита к приобретению новых проектов", — говорит Виталий Бахарев, директор ГК "Альфа Фаберже".
"Резкий скачок цен на квартиры в 2020 году вызвал ажиотаж на земельном рынке, что перегрело цены на участки. Но их пик наблюдался до февраля 2022 года, а потом цены прошли корректировку и в течение года существенно не менялись", — рассказывает Владимир Шабанов, исполнительный директор группы "Аквилон".
Продавцы объектов пока чаще всего не готовы идти на уступки и крепко держатся за установленные ими цены. Исключения составляют те, кому нужно быстро продать объект. По таким участкам можно получить дисконт 20–30%, говорят участники рынка.
Всё более популярной становится схема партнёрского освоения земельных активов, когда покупатель платит долями по мере продажи построенного жилья.
В целом на рынке Петербурга предлагается достаточно земельных участков, чтобы загрузить работой девелоперов на среднесрочную перспективу. Однако предложение сосредотачивается всё дальше от центральных районов города, смещаясь к границам Ленобласти. Поэтому застройщики всё чаще сталкиваются со сложностями, связанными с инженерно–техническим обеспечением участков.
“
Цены на рынке земельных участков связаны с ценами на рынке первичной недвижимости, а здесь в последние полгода динамика практически нулевая. Собственники участков по–разному относятся к происходящему и по–разному оценивают риски текущей экономической ситуации. Кто–то уверен, что, как и на протяжении последних 20 лет, цены на жильё в ближайшие годы падать не будут и, следовательно, стоимость участков тоже падать не должна. Другие понимают текущие риски, хотя, конечно, снижать цены тоже не слишком хотят.
Эдуард Тиктинский
президент RBI
“
Цены на земельном рынке стабильны, резких колебаний как в меньшую, так и в большую сторону в течение года не наблюдалось. По–прежнему востребованы участки с высокой степенью подготовки разрешительной документации, что позволяет быстро начинать строительство. Покупку новых участков пока не планируем, наш земельный банк укомплектован. В этом году планируем вывести на рынок новые проекты и сейчас фокусируемся на их запуске. Банки готовы финансировать приобретение новых участков. Условия индивидуальны. Как правило, ставка по таким кредитам начинается от 11%.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
“
Ситуация в Санкт–Петербурге с точки зрения ценообразования на участки под девелопмент пока изменилась незначительно. Практика показывает, что застройщики всё чаще приобретают участки на средства от проектного финансирования. То есть готовы заключить сделку не раньше, чем будет получено разрешение на строительство, которое оформляется за счёт собственных средств девелопера. В основном спросом в Петербурге пользуются те участки, у которых есть разрешительная документация. Наиболее важны такие параметры, как локация, наличие градостроительного плана земельного участка, транспортная доступность.
Денис Лебедев
вице–президент по развитию и GR GloraX
“
Можно констатировать, что в 2022 году и покупатели, и продавцы стали более гибкими во время переговоров, в частности при формировании структуры сделок. Стали рассматриваться не только единовременные платежи, но и рассрочки, полудолевые схемы. Осенью мы видели провал по спросу и неопределённость со стороны большинства игроков, но под конец года многие заметно активизировались. Однако, поскольку в продажах наблюдается спад, девелоперы с осторожностью изучают новые проекты. Никто просто так не бежит пополнять земельный банк. То есть политика у большинства компаний сейчас крайне вдумчивая и осторожная.
Андрей Бойков
управляющий партнёр Rusland SP
