За последние 30 лет городской рынок недвижимости в общем и премиум-сегмент в частности в процессе естественного (эволюционного) развития демонстрируют непрерывный количественный и качественный рост. И рост цен соответственно.
Улучшения носили всеобъемлющий характер — от архитектурно-планировочных решений, включая значения высоты потолка, переосмысления роли летних помещений, МОП, отделочных материалов, инженерных систем и оборудования до состава и наполнения объектов внутренней инфраструктуры, размеров и качества отделки общественных пространств и благоустройства придомовых территорий.
"Аналогично тому, как обеспеченные россияне перешли от примерки одежды стоя на картонках на вещевых ярмарках в СКК к дорогому шопингу в брендовых бутиках, покупатели элитной недвижимости эволюционировали в своих предпочтениях и требованиях", — описывает ситуацию Владимир Фёдоров, директор по продажам элитной недвижимости Richness Realty Investment Group.
Убыль свободных площадок под строительство в привлекательных локациях компенсировалась знаковыми проектами редевелопмента и реновации, там, где нельзя было строить жильё, в ход шли апарт-проекты. При этом классификация объектов недвижимости в России существует довольно условно: перечень критериев, соответствие которым позволяет отнести объект к тому или иному классу, складывался годами на лучших практиках, которые применяли девелоперы жилых проектов различных сегментов. Официально закреплённого перечня требований к объектам разной классности не существует, поэтому класс объекта скорее формируется делением фантазий девелопера на спрос со стороны покупателей.
"Эволюция элитного сегмента рынка жилья с середины десятых происходила в том числе и за счёт повышения так называемого уровня насмотренности и избирательности покупателя жилья этого сегмента", — говорит Екатерина Аридова, генеральный директор Nikoliers в Санкт-Петербурге. По её словам, сегодня сложно представить элитный жилой комплекс без благоустроенной придомовой, внутридворовой территории, вспомогательных и поддерживающих сервисных функций внутри объекта, эффективно работающей управляющей компании и в некоторых случаях даже досуговой составляющей, приуроченной к сезонным праздникам (Новый год, летний пикник и пр.).
Эту же тенденцию отмечает и Александр Беляев из компании BEYOND (ex. Engel & Volkers).
“
"Сейчас тяжело представить элитный проект без общественных пространств — удобного лобби, мест для работы, детской комнаты, внутреннего двора, доступного только жильцам, мест для занятий спортом. Сейчас подобные места могут занимать до 20 % от общей площади здания, — говорит он. — Но за всё приходится платить — цены в таких домах гораздо выше, чем в обычной элите".
При этом премиальное жильё становится более эргономичным, а "квартиры-аэродромы" — редкостью.
"Факторов такой лаконичной квартирографии несколько, один из них — заметное омоложение потребителя: сегодня это часто молодой предприниматель сферы IT, не успевший обзавестись большой семьёй. Это сравнительно юное поколение, хорошо ориентирующиеся в зарубежных стандартах, формирует запрос на обязательные предметы комфорта на меньшей площади. От систем умного дома и элементов рециркулярной инженерии до встроенной мебели и гигиенического душа — всё это постепенно становится нормой", — считает Пётр Войчинский, генеральный директор компании "МК-Элит".
По данным NF Group, за последние 5 лет средняя площадь квартиры в объектах, представленных в экспозиции, сократилась на 5 %, за последние 10 лет — на 16 %. В квартирографии новых объектов, пополняющих рынок, увеличивается доля компактных лотов — квартир с одной и двумя спальнями. Заметно повлияла на высокий сегмент и постпандемийная тревожность: средства инвестируются не в объём жилья, а в его качество. Проекты насыщаются автономными системами многоуровневой фильтрации воды и воздуха, с учётом высоких потолков и обилия света в доме в буквальном смысле слова легко дышится.
Класс недвижимости, когда речь идёт об элитном жилье, определяется не только местоположением, качеством строительных и отделочных материалов, но и уровнем и разнообразием сервисов, предоставляемых жильцам застройщиком и управляющей компанией.
Одна из важных составляющих клубных домов высокого класса — консьерж-сервис, и её сотрудники которого всегда готовы помочь решить практически любой насущный вопрос, будь то вызов такси, организация клининга в квартире или покупка билетов на самолёт, рассказывает он. Татьяна Любимова, директор департамента элитной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, отмечает, что в последние годы средний возраст целевой аудитории снижается — растёт количество покупателей младше 35 лет, среди которых можно выделить молодых собственников бизнеса и специалистов из IT-сферы.
С ней согласна Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group). По её данным, средний возраст покупателей элитного жилья в 2022 году составлял 44 года, при этом покупку жилья совершали в равных пропорциях мужчины и женщины. "Начиная с сентября 2022 года стала увеличиваться доля женщин. В начале 2023 года она выросла до 59 %", — говорит Ольга Трошева.
“
"Сегодняшний клиент стал более космополитичным. Он не привязывается к одной локации, а имеет в собственности ряд квартир и домов. Тем самым не стремится к большим площадям, а рассматривает разумные планировки. Сейчас элитное жильё должно обладать качественной инфраструктурой: спа-зона, тренажёрный зал, лобби с профессиональной консьерж-службой, ресторанами. Качество жизни максимально приближено к отельной жизни", — уверена Татьяна Любимова.
