Новостройки Краснодарского края бросили вызов Москве и Петербургу

Рынок строящегося жилья Краснодарского края за последние 2 года потеснил по объёмам строительства признанных лидеров — Московскую область и Петербург. Если 2 года назад,­ в апреле 2021-го, по данным ЕИСЖС, в регионе возводилось 7,3 млн "квадратов" жилья — 4-е место по стране (Москва — 16 млн м2, Петербург — 9,6 млн м2, МО — 9,3 млн м2), то сейчас южный регион, в котором выдано разрешений на строительство на 8,8 млн м2, опережает по показателям и Московскую область (8,3 млн м2), и Петербург (в Северной столице — 7,6 млн м2), уступая только Москве, в которой традиционно — 16,4 млн м2.

В списке крупнейших застройщиков, по данным ЕРЗ, — девять компаний из Краснодарского края и одна из Ставропольского: DOGMA (в стройке находится 1,87 млн м2), ГК "ТОЧНО" (1 млн м2), ГК "ССК" (955 тыс. м2), AVA Group (около 650 тыс. м2), СК "Семья" (477 тыс. м2), ГК "ИНСИТИ" (около 458 тыс. м2), Объединение застройщиков "ВКБ–Новостройки" (327 тыс. м2), "Метрикс Develoрment" (316 тыс. м2), ГК "ЮгСтройИнвест" (291 тыс. м2) и "Неометрия" (268 тыс. м2). В первой двадцатке застройщиков — только два неместных игрока. Оба из Москвы — УК "Юг" (153 тыс. м2) и ГК "ПИК" (108 тыс. м2).

Спрос на миллион

Несмотря на кризисные факторы, продажи недвижимости на Кубани в 2022 году оставались на прежнем уровне. Ежегодно в регионе продаётся около 1,3–1,4 млн "квадратов" жилой недвижимости. Для сравнения: в Петербурге этот показатель более волатилен и составляет от 3 млн до 4,5 млн м2 в зависимости от цен и условий продажи.

По словам экспертов, за I квартал спрос год к году упал всего на 20 %, тогда как в обеих столицах он сократился на 30–50 %. Падение спроса на жильё, как и во всей России, участники рынка связывают с ограничением околонулевой ипотеки — продукта, созданного банками в сотрудничестве с застройщиками. Пос­ле того как Центральный банк России объявил войну таким продуктам, спрос неизбежно сократился.

Тем не менее в Краснодарском крае спрос на жильё выше среднероссийского уровня, что объясняется выдачей жилищных сертификатов для эвакуированных из Херсонской области. Размер выплаты определяется нормативной стоимостью 1 м2 общей площади жилого помещения в РФ на второе полугодие 2022 года — 83 420 рублей, а также установленной нормой площади жилого помещения на человека. Для одиноких граждан — 33 м2, для семьи из двух человек — 42 м2, для семьи из трёх и более человек — по 18 м2 на каждого члена семьи. При этом можно приобрести жильё дороже, покрыв оставшуюся часть стоимости из собственных накоплений или с помощью ипотеки.

Ценостой

Цены на строящуюся недвижимость в крае за последний год по сравнению с Петербургом и Моск­вой выросли несущественно. Так, по данным Федеральной службы государственной статистики, в Краснодарском крае в I квартале 2022 года стоимость одного "квад­рата" общей площади в новостройке в среднем составляла 111,5 тыс. руб­лей, в IV квартале этот показатель достиг 115,3 тыс.

Опять же, в отличие от двух столиц, вторичка в регионе стоит дороже, чем первичка. Однако падения цены в прошлом году не было: в I квартале 2022 года "квадрат" в среднем покупали за 202,1 тыс. рублей, в IV квартале — за 194,2 тыс. рублей.

В самом Краснодаре 1 м2 в новостройке в конце прошлого года стоил 114 тыс. рублей, а вот вторичка в городе значительно дешевле, чем среднекраевой показатель, — 106,9 тыс. рублей. Впрочем, краевые цены выше за счёт большого количества предложения дорогих "домов у моря".

Росту цен помешали, кроме традиционно ухудшающегося материального положения, заградительные лимиты ипотечного кредитования. Если в Москве и Петербурге максимальная сумма льготной ипотеки составляет 12 млн рублей (то есть стоимость жилья, которое можно купить, используя госсубсидии, составляет 16–18 млн), то в крае (кроме Сочи) для квартир в новостройках максимальная сумма льготной ипотеки в регионах составляет 6 млн рублей. Девелоперы предлагают увеличить лимиты вдвое, чтобы сделать программу более удобной для заёмщиков. Уровень спроса на ипотеку, по оценкам местных девелоперов, в таком случае может вырасти на 20 %. Но на фоне борьбы главы Центрального банка с ценами на строящееся жильё ожидать этого вряд ли стоит.

Программы и рассрочки

Решать проблему с продажами в новостройках игроки рынка планируют за счёт развития программ рассрочек и приобретения жилья в трейд-ин. Это значит, что деньги от продажи имеющейся недвижимости сразу направляются на приобретение новой квартиры или земельного участка. В условиях, когда у населения не так много наличных средств, девелоперские компании будут активно продвигать альтернативные схемы расчёта при покупке недвижимости.

По мнению аналитиков, в последние 3 года в Краснодарском крае был запущен в продажу огромный объём жилой недвижимости и в связи с этим возникло снижение количества сделок. Местные застройщики в данный момент сосредоточены на реализации уже выставленных на продажу проектов. Так, по данным агентства bnMAP.pro, сейчас в регионе наивысшая доля нераспроданных новостроек отмечается в Краснодаре — 83 %. Это рекорд по России: в Санкт-Петербурге — 61 %, в Москве — 57 %.

Близко к пеклу

Как говорят эксперты, на рынок недвижимости Краснодарского края существенно влияют сейчас геополитические сложности: с одной стороны, есть приток покупателей из новой России, с другой — многие клиенты из других регионов откладывают переезд в Краснодарский край.

Когда ситуация в России станет более стабильной, процесс вывода новых объектов в продажу ускорится, чтобы сохранить баланс между спросом и предложением. Но пока не исключено, что в регионе увеличится количество долгостроев. В ситуации, когда застройщик не будет справляться со сроками сдачи объекта, его ввод в эксплуатацию может быть сдвинут на 3–6 месяцев. При этом растут риски, что с рынка начнут уходить слабые застройщики, которые не смогут выполнять определённые объёмы по наполнению эскроу-счетов и столк­нутся с повышением процента по проектному финансированию.