Несмотря на сезон отпусков, продажи строящейся недвижимости практически не упали. Более того, в августе участники рынка ожидают роста спроса.
В июле, по данным Dataflat.ru, в Петербурге было продано 3668 квартир. Это на 2% меньше, чем в июне. В области продажи снизились на 4% — было заключено 1485 ДДУ против 1552 месяцем ранее. Если считать в "квадратах", то в сумме в обоих регионах падение составило 4 тыс. м2.
При этом суммарная выручка девелоперов Петербургской агломерации упала на уровень арифметической погрешности: в июне застройщики заработали 43 млрд рублей, в июле — 42,9 млрд.
Цены на строящееся жильё в Петербурге за месяц выросли в среднем на 2% — до 226,1 тыс. рублей за 1 м2. В Ленобласти они упали на 1% — до 145,6 тыс. рублей за 1 м2.
Не дожидаясь осени
При этом участники рынка говорят, что ожидают от августа роста продаж. Причин этому несколько — нестабильность рубля, потенциальный рост ключевой ставки Центрального банка. Всё это может привести к росту ставок по ипотеке.
"Поэтому покупатели спешат завершить сделки сейчас. Мы не ожидали такого спроса в нашем комплексе “Дубровский” в Пушкине. В итоге начиная с августа уже дважды повышали цены. Можно, конечно, сказать, что мы изначально ошиблись с ценообразованием, но у нас цены на квартиры выше, чем у соседей по локации", — говорит Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости "КВС".
"На рынке отмечаются колебания: если весной спрос немного снизился, то в августе опять начал расти. В частности, у нас снова появились желающие купить студии: родители первокурсников решают вопрос с жильём для детей накануне учебного года. Кстати, трёшки, двушки и однушки уже раскуплены. Некоторые опасаются, что упавший рубль может увеличить цену жилья. Если это и произойдёт, то повышение будет незначительным, поскольку у нас уже нет сильной зависимости от курса рубля, и это хорошо", — считает Ольга Тихомирова, начальник отдела продаж СК "Дальпитерстрой".
При этом девелоперы постепенно наращивают объёмы вывода проектов на рынок. По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", сейчас объём предложения на рынке агломерации оценивается в 4,4 млн м2, или 100,8 тыс. квартир. По сравнению с I кварталом года этот показатель увеличился на 3%.
"Резких изменений ждать точно не приходится. Новые проекты, конечно же, будут выходить на рынок. Скорее всего, более активно. Потому что цикл строительства достаточно большой, и если сейчас остановиться, то при наступлении хороших времён сложно будет наверстать упущенное", — считает Наталия Коротаевская, директор по маркетингу и аналитике группы "Аквилон".
С ней согласен Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС". По его словам, до конца года компания выведет на рынок сразу девять новых очередей в своих проектах.
Впереди холода
Впрочем, в более долгосрочной перспективе существенных позитивных изменений на рынке не ожидается, говорят участники рынка. Это продиктовано продолжающейся внешней нестабильностью и усложняющимися финансовыми условиями.
Рынок ипотечного жилищного кредитования будут сдерживать ряд обострившихся факторов: высокий уровень закредитованности заёмщиков, снижение реальных доходов населения, низкая степень доступности ипотеки, а также дороговизна ипотечных кредитов для рядовых заёмщиков.
"Сдерживающими факторами для покупки недвижимости сегодня являются ухудшение условий по ипотечному кредитованию, снижение реальных доходов населения, а также нестабильная экономическая ситуация, в условиях которой люди опасаются брать на себя долгосрочные финансовые обязательства, в том числе ипотеку. Полного восстановления рынка мы можем ожидать только при условии стабилизации обстановки и роста благосостояния населения", — говорит Егор Фёдоров, коммерческий директор GloraX.
Согласно данным индекса "Банки.ру", средняя ставка по ипотеке для клиентов, не относящихся к льготным категориям и не использующих специальные ипотечные программы с госсубсидированием (кроме ипотеки с господдержкой), составила по итогам I квартала 2023 года 11,52% годовых, увеличившись по сравнению с итогом IV квартала 2022 года на 0,13 п. п. Это достаточно высокий показатель, и предпосылок для его снижения нет, что однозначно говорит о том, что получить и обслуживать ипотеку заёмщикам будет сложнее.
При этом по мере приближения сроков окончания программ спрос будет активизироваться исключительно из–за опасений не успеть воспользоваться льготными условиями, что может привести к колебанию цен и удорожанию жилья.
"Продажи на первичном рынке сейчас идут преимущественно по программам льготной ипотеки, ставки по которым зафиксированы. Однако с учётом повышения ключевой ставки однозначно будут меняться и ставки по этим программам, что приведёт к снижению спроса и ограничит потенциал роста цен на новостройки", — считает Наталья Тужилова, директор по продажам города–спутника Южного.
Участники рынка ждут расширения мер поддержки отрасли не только за счёт льготной ипотеки, но и других программ. "Мы видим, что правительство предлагает строительной отрасли разнообразные меры поддержки, в том числе инфраструктурное меню, позволяющее работать с различными участками, программа КРТ в этом году показывает свою эффективность", — рассказывает Александр Гуторов, вице–президент ГК "Страна Девелопмент", руководитель блока маркетинга и продаж.
Девелоперы надеются, что это позволит поддержать рынок в непростых условиях.
