Государство готово ввести дифференциацию ставок по льготной ипотеке в привязке к уровню зарплат в регионах.
Глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина 16 ноября выступала в Госдуме. И спикер нижней палаты Вячеслав Володин неожиданно попросил её поработать над снижением (а в ряде регионов — повышением) ставок по льготной ипотеке. "У нас страна огромная, разная зарплата в регионах, но при этом ипотечная ставка одинаковая", — отметил он, добавив, что в субъектах, где средняя заработная плата ниже, ставка должна быть меньше. В ответ Набиуллина заявила, что ЦБ РФ вместе с правительством обсудит этот вопрос.
Впрочем, в своём докладе она и сама упомянула, что регулятор давно выступает за внедрение разного уровня ставок.
“
"В перспективе целесообразно перейти к адресным программам льготной ипотеки или как минимум дифференцировать их по регионам, где низкие темпы жилищного строительства и низкая обеспеченность жильём", — говорила глава ЦБ.
Сегодня государство и без того предлагает ворох адресных субсидируемых программ на покупку строящегося жилья. Основная из них (чаще всего её называют "льготной") действует до 1 июля 2024 года, максимальная ставка по ней — 8% годовых. Вполне вероятно, что именно приближающийся срок её окончания и заставил заговорить о возможных изменениях.
Ещё есть семейная ипотека (её выдают под 6%), IT (6%), сельская (3%), дальневосточная (2%), арктическая (2%). Последняя, к слову, будет распространяться и на жильё в Республике Карелия. Все они так или иначе уже являются дифференцированными программами — как минимум по максимальной сумме кредита.
В результате диалога между регулятором и спикером нижней палаты покупателям и застройщикам подан сигнал, что программа льготной ипотеки отменена не будет. Но при этом существенно будут пересмотрены условия. Ранее всякий раз, когда приближался срок окончания действия льготной программы, резко возрастали выдачи льготных ипотек и рекламная активность застройщиков.
Пока прозвучали три основных критерия: размер ставки в каждом конкретном регионе будет зависеть от средней зарплаты, уровня разницы в ценах между первичным и вторичным жильём, а также объёма строящегося жилья. И между строк — появление субсидий для локальных застройщиков, чтобы они начинали больше строить.
Если принять во внимание недовольство регулятора "богатыми" регионами, в которые вслед за Москвой входит и Петербург, можно предположить, что очевидная разница в будущих ставках по льготной ипотеке появится для Северной столицы и соседнего региона: например, в Петербурге станет 9%, а в Ленобласти — 7%.
По данным Росстата, среднегодовая зарплата в городе в 2022 году составляла 84,5 тыс. рублей, в области — 58,7 тыс., то есть на треть меньше. Но оба региона по итогам 10 месяцев 2023 года вошли в топ–10 по объёму ввода многоквартирных домов, то есть уже не соответствуют идее будущей льготной программы стимулировать стройку на тех территориях, где её практически нет. В том числе если сравнивать спрос в Ленобласти на жильё во Всеволожском районе и условном Лодейнопольском.
“
"Неочевидно, учтут ли разработчики будущей льготной программы интересы местных жителей, — рассуждает эксперт рынка недвижимости Елена Долгих. — Если не ввести условие “льгота только по месту жительства”, то увеличиваются риски разгона цен". По её мнению, низкая ставка спровоцирует спрос, в том числе благодаря притоку покупателей из Москвы и Петербурга. И как следствие — рост цен, что вызовет недовольство местных жителей.
Сегодня такого ограничения нет. И именно об этом говорит Эльвира Набиуллина, увязывая рост стоимости "квадрата" на рынке строящегося жилья в 1,9 раза за 3 года именно со спросом на жильё в мегаполисах. Впрочем, есть и обратная сторона: в тех регионах, для которых государство установит сверхнизкие ставки по ипотеке из–за уровня доходов, местные власти окажутся менее заинтересованными в росте благосостояния жителей.
Независимый эксперт по ипотеке Татьяна Хоботова, напротив, отмечает, что такая ситуация маловероятна.
"Вряд ли жители мегаполисов будут ориентироваться на ставку, они предпочитают покупать жильё там, где планируют жить или отдыхать сами, или в инвестиционно–привлекательных регионах", — считает эксперт.
"Не думаю, что у Ленобласти есть шанс попасть в программу. Причём на это отрицательное решение в большей степени повлияют районы Кудрово и Мурино, которые граничат с городом. В них нет проблем с продажами, спрос и сейчас очень высокий", — говорит сооснователь агентства недвижимости "Надо брать" Елена Дементьева.
В своё время в Ленобласти утвердили список населённых пунктов, на которые распространятся условия сельской ипотеки, и Мурино с Кудрово в него не вошли, напоминает директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers Антон Орлов. "Сейчас предпосылок, что данные локации попадут в адресную программу, также мало", — полагает он.
“
"Идея дифференцированных ставок требует комплексного подхода. Нужна оценка средней стоимости метра в регионе, уровня обеспеченности жильём, соотношения старого и нового фондов, динамики ввода новых домов, — отмечает Ирина Бабина, главный аналитик управления ипотечных продуктов “Росбанк Дом”. — Самые высокие зарплаты — на Чукотке и в Ямало–Ненецком АО, низкие — в СКФО. Соответственно, при анонсированном подходе ЦБ низкие ставки по таким программам ипотеки можно ожидать в Северо–Кавказском ФО".
