Властям пока не удалось урегулировать ситуацию с "потребительским экстремизмом" при приёмке квартир. Застройщики просят прописать внятный свод требований к квартирам и механизмы разрешения споров.
Потребительским экстремизмом в строительном сообществе принято называть модель поведения дольщиков, при которой последние, принимая квартиру, выискивают недостатки, с тем чтобы заработать, выбивая у застройщиков максимальные компенсации. Данная проблематика обсуждалась на одном из круглых столов состоявшейся в Москве Российской строительной недели.
Судебная статистика
Количество исков, которые подают дольщики к строительным компаниям, растёт год от года. За 2022 год оно выросло на 13%, за первое полугодие 2023–го (весь год ещё не посчитан) — на 8%, привёл статистику заведующий МГКА "Бюро адвокатов “Де–юре”" Никита Филиппов. Причём практика складывается в пользу истцов: в 2022 году удовлетворено 34,4 тыс. исков из 35,6 тыс. рассмотренных, в первом полугодии 2023–го — 12,4 тыс. почти из 13 тыс. Растут и суммы исков. Впрочем, суды всё же, как правило, снижают аппетиты истцов. В результате в денежном выражении в 2021 году удовлетворено 66% требований, в 2022–м — 56%.
"Очевидно, что эта проблема для любого застройщика является знаковой и болезненной", — сделал вывод Никита Филиппов.
По данным Российского союза строителей и профильного комитета Госдумы, совокупные потери застройщиков при столкновении с претензиями, касающимися качества квартир, составили в 2022 году более 4 млрд рублей.
Самые распространённые претензии для всех застройщиков одни и те же: царапины и щели на окнах, неровный пол и стены, некачественная отделка, неправильная работа вентиляции. Поиск недостатков, а также взыскание компенсаций давно превратились в отдельные виды бизнеса для строительных экспертов и юристов. В Сети можно без труда найти сайты юридических компаний, предлагающих дольщикам заключить с ними договоры на "работу с застройщиком" с последующим дележом полученной прибыли.
В строительном сообществе уверены, что такими услугами пользуются именно недобросовестные граждане. "Чаще всего, когда людям нужно жильё, конечно же, они не ходят по судам месяцами для того, чтобы получить неустойку, они, скорее всего, квартиру принимают", — сказал первый заместитель главы комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Роман Лябихов.
Кроме того, затягивать приёмку квартиры выгодно покупателям–инвесторам. Пока они спорят с застройщиком, им не нужно оплачивать налог на недвижимость и коммунальные счета. "Трудно сдавать дом зимой — никто не хочет платить за отопление", — привёл пример один из застройщиков.
Базой потребительского экстремизма является несовершенство нормативной документации, наличие противоречий и излишних требований, уверены в компании Profine. Например, минимальные требования к светопрозрачным конструкциям (окнам) описывают девять ГОСТов и СП. "Идя по этим стандартам, мы попадаем на некое минное поле, где довольно сложно ориентироваться и техническим специалистам, и юристам", — привёл пример руководитель отдела строительного консалтинга и объектного менеджмента ЗАО "Профайн рус" Александр Артюшин.
Новые правила
На проблему недавно обратило внимание правительство РФ. 29 декабря 2023 года оно выпустило постановление № 2380 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства". Ключевые новшества таковы: срок передачи квартиры может быть изменён по согласованию сторон; расширены способы уведомления дольщика о завершении строительства; дольщик не вправе отказываться от приёмки квартиры, если отсутствуют существенные недостатки; определять существенные недостатки может только специалист, включённый в реестр НОСТРОЙ или НОПРИЗ.
Однако участники рынка видят в документе много неопределённости.
“
"Мы понимаем, что лицо, которое действует недобросовестно, не будет согласовывать специалиста, не будет согласовывать время осмотра, вступит в переписку, будет отказываться от согласования. Тут слишком много отдано на откуп согласования участника долевого строительства и застройщика. Я считаю, что это самая ключевая и серьёзная ошибка — не установили чётких правил игры", — посетовал начальник юридического отдела СГ "Рисан" Сергей Сёмин.
Предложения строителей
Участники рынка предлагают свои способы решения проблемы. Например, ряд компаний разрабатывает собственные стандарты (СТО), которые затем включаются в договоры с дольщиками. Они обосновывают технические решения, которых нет в действующих нормах или которые трактуются неоднозначно. По словам технического директора ГК "Голос" Евгения Кочетова, его компании удалось выиграть два суда со ссылками на СТО.
Однако есть и обратные примеры. "Суды признали, что стандарт качества ведёт к ухудшению качества объекта и ущемляет права потребителя", — сообщила начальник отдела по работе с гарантийными обязательствами Фонда РЖС (Кемерово) Мария Кайзер. Впрочем, отметила она, чаще ссылки на СТО всё же срабатывают.
Среди других рецептов борьбы с необоснованными претензиями, о которых рассказали застройщики, — привлечение дежурных бригад к процедуре выдачи ключей, чтобы какие–то дефекты исправлялись прямо на месте.
Озвучили представители строительных компаний и пожелания к совершенствованию нормативной базы. "С нашей точки зрения, одна из болевых точек — это отсутствие релевантного ситуации ГОСТа. Тот ГОСТ, который есть, — он говорит о производстве. Он не относится к тем товарам, которые уже стоят. В связи с чем мы получаем решение: у вас царапина на оконных конструкциях, поменяйте окна", — привела пример руководитель отдела юридического сопровождения компании "Донстрой" Наталья Степанова.
“
"Необходимо создать сводный сборник правил приёма новостроек, учитывающий современные способы строительства и отделки", — заявил директор по строительству ГК ИНКО Алексей Петров. Также, по его словам, было бы неплохо создать механизм привлечения к ответственности экспертов за некомпетентно выданные замечания.
Впрочем, чаще всего от строителей звучал запрос применять в судах нормы закона о долевом строительстве, а не закона о защите прав потребителей. Потому что, ссылаясь на последний, дольщики нередко требуют неустойку в размере 3% от суммы договора за каждый день просрочки обязательств застройщика. Таким образом недобросовестный "инвестор" может попытаться заработать более 1000% годовых. Но когда застройщики призывают инвестировать в квадратные метры, они имеют в виду всё же другое.
“
Сегодня те суммы, которые взыскивают потенциально с участников долевого строительства в единицах, велики, значительны (как говорят застройщики — две квартиры с нас взыскали, три квартиры по одному договору долевого участия), но с точки зрения отрасли больших проблем мы не видим — это сотни миллионов рублей. Поэтому основная масса ведущих застройщиков к нам не обращается с этой проблемой.
Роман Лябихов
первый заместитель главы комитета Госдумы по строительству и ЖКХ
“
За последнее время количество претензий, перерастающих в суд, со стороны дольщиков резко увеличилось. Это связано в том числе с изменением судебной практики. Как мы помним, раньше суды по убыткам рассматривались только при наличии нотариально понесённых затрат. Дальше судебная практика изменилась, и суды стали взыскивать те убытки, которые дольщик ещё не понёс. Среди адвокатов, представляющих интересы дольщиков, появился такой предмет спора, как уменьшение цены договора. Они говорят: просим уменьшить цену договора на стоимость дефектов. И соответственно ставится вопрос: а эти дефекты будут реально устранены дольщиком или нет? Суд не вдаётся в этот вопрос. Он никогда ещё на нашей практике не был судом разрешён по существу. И мы надеемся в дальнейшем эту практику поменять.
Наталья Степанова
руководитель отдела юридического сопровождения компании "Донстрой"
