Высокие ставки по ипотеке и дефицит земли в обустроенных районах Северной столицы толкают крупных девелоперов к реализации проектов комплексного освоения территорий.
Очередной кризис на рынке недвижимости вынуждает девелоперов менять стратегии. Вместо небольших локальных проектов застройщики всё чаще реализуют крупные — от 100 тыс. м2 жилья. Это позволяет снизить удельные затраты на начало проекта (включающие покупку земельного участка, проведение инженерных сетей и т. д.) и работать вдолгую, что минимизирует риски.
"Такой проект реализуется 5–7–9 лет, за этот срок ситуация на рынке может 100 раз поменяться как в лучшую, так и в худшую сторону", — говорит директор департамента недвижимости группы "ЦДС" Сергей Терентьев.
Кто и почему реализует проекты КОТ
Если посмотреть на проекты, вышедшие в прошлом и начале этого года, то виден крен в сторону именно комплексного освоения территории. Так, в 2023 году в области стартовали крупные проекты "А101 Всеволожск" и "А101 Лаголово" от московской компании "А101"; "Невская долина", "Южная Нева" и "Квартал Лаголово" от "Самолета"; "Рубеж" ("Стоун"), "Veren Nort Сертолово", "Аквилон Янино". В каждом из них заявлено не менее чем по 100 тыс. м2 жилья.
Уже в 2024 году Setl Group приступила к реализации сразу двух новых жилых проектов. В январе начали строить ЖК "Астра Континенталь" в Невском районе возле станции метро "Елизаровская". В феврале компания получила разрешение на строительство жилого комплекса "Бионика Заповедная" рядом с Новоорловским заказником в Приморском районе.
По данным Nikoliers, на этом фоне доля центральных локаций в новом предложении жилья продолжает снижаться. Только 7%, или 3,6 тыс. квартир, вышедших на рынок за 2023 год, расположены в проектах Центрального, Адмиралтейского, Василеостровского и Петроградского районов. В 2022 году их доля в общем объёме нового предложения составляла 13% (13,3 тыс. квартир). В то же время лидером по объёму нового предложения, как и годом ранее, стал Пушкинский район — 17%, или 8 тыс. квартир. Ещё 11% нового предложения пришлось на Приморский район, 10% — на Красносельский, 9% — на Выборгский.
“
"В черте города практически не осталось площадок, позволяющих реализовать проекты КОТ, поэтому девелоперы всё активнее приобретают земельные участки на периферии или в Ленобласти. Стоимость квадратного метра подобных площадок и чек сделки в таких локациях существенно ниже, чем в центральных районах города", — говорит директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers Антон Орлов.
В основном за проекты КОТ берутся крупные девелоперы, которые имеют собственные производственные и строительные мощности. В ближайшее время на фоне ужесточения ипотечных условий спрос на жильё останется сдержанным, и в таких условиях застройщики, реализующие КОТ, чувствуют себя более уверенно. В период снижения спроса у них есть возможность придержать вывод очередей масштабного проекта.
Ещё одной причиной всплеска популярности КОТ стало изменение поведенческой парадигмы покупателей недвижимости, которые массово переходят на удалённую работу. "Для них уже не столь важны требования к транспортной связи нового района с центром города", — говорит генеральный директор "Максимум лайф девелопмент" Игорь Карцев.
Наконец, всегда актуален фактор цены.
“
"На длинном проекте застройщики запросто могут играть с ценой — например, на старте продавать жильё практически по себестоимости, понимая, что эти затраты отобьются в будущем, когда проект разовьётся", — отмечает Сергей Терентьев.
Так, сейчас в некоторых областных проектах стоимость "квадрата" колеблется в районе 140–150 тыс. рублей, в то время как в городе она составляет 200–230 тыс.
Особенности новых проектов
В новых проектах КОТ девелоперы уже не просто строят квадратные метры, а создают качественную жилую среду.
"В Петербургской агломерации есть такие проекты, в которых доступность и качество городских сервисов, закрывающих 99% потребностей населения, сочетаются с транспортной доступностью и природным потенциалом в виде водных объектов, лесопарков и заказников — всего того, что позволяет отдыхать от городской суеты, но не отказываться от привычного городского уровня жизни. И количество таких проектов будет только увеличиваться", — считает главный архитектор ГК "А101" в Петербурге Елизавета Гречухина.
Один из трендов на девелоперском рынке — создание в рамках проекта рекреационных зон, благоустройство дворовых территорий и набережных. "Покупатели давно уже выбирают не просто квартиру, а жилой комплекс, который должен обеспечивать максимально комфортную жизнь. По факту они выбирают образ жизни. Именно поэтому становится очень важным наличие различных досуговых и сервисных точек рядом с домом: кружки для детей, фитнес–клубы, салоны красоты, кафе и прочее", — уверена коммерческий директор группы "Аквилон" в Петербурге и Ленобласти Наталия Коротаевская.
“
В Петербурге крайне мало свободных участков под застройку. И все эти участки всем игрокам на рынке известны, новые предложения появляются нечасто. Это положение вещей уже давно стимулирует выход и разворачивание строительства на те территории, где земля есть в достаточном количестве. Пушкинский район, Московский (в направлении Пулковского шоссе), Красносельский, Петродворцовый отчасти. И некоторые территории на севере города, которых, впрочем, немного. А также территории в Ленобласти, прилегающие к КАД. Для компаний, строящих много, это в целом единственное возможное на данный момент направление.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
“
Масштабные проекты позволяют воплотить в жизнь концепцию микрорайона, где в пешей доступности находятся все необходимые объекты инфраструктуры. У Setl Group это стандарт строительства инфраструктуры SETL 15’, согласно которому в новых жилых комплексах самые важные для жителей услуги и сервисы будут находиться в 15-минутной пешей доступности. Речь идёт про магазины товаров повседневного спроса, учреждения образования и здравоохранения, комьюнити-центры, спортивную инфраструктуру и др. Масштабные проекты на крупных земельных участках позволяют девелоперу решать и соответствующие по масштабу задачи — создать парк или сквер для прогулок.
Ольга Трошева
руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group)
“
При КОТ возможно предусмотреть всю необходимую инфраструктуру: детские сады, школы, поликлиники, объекты социального, культурного бытового обслуживания населения, необходимое количество машиномест, благоустройство территории. Кроме того, КОТ позволяет выполнить всё в единой стилистике, которая не будет диссонировать с окружающим пространством и будет отвечать современным тенденциям и запросам общества. Спрос на такие локации у покупателей растет, они становятся более требовательными к уровню комфорта. А девелоперы стараются удовлетворить эти возрастающие потребности. Что касается нашей компании, то у нас есть земельные участки под такие проекты, и мы готовы их реализовывать. Стоимость жилья в таких проектах не может быть ниже рыночной, так как КОТ требует больших капитальных вложений.
Юлия Гусакова
главный архитектор СК "Дальпитерстрой"
