Арбитражный суд Петербурга и Ленинградской области расторг инвестиционный договор ОАО "Метрострой", по которому бизнес-центр на Левашовском пр., 11/7, стр. 4, перешёл в собственность ООО "Метропаркинг", и обязал возвратить его в конкурсную массу ОАО "Метрострой". По словам конкурсного управляющего "Метростроя" Алексея Кузнецова, после вступления в силу решения планируется оценка рыночной стоимости объекта, а затем проведение торгов.
"Левашовский 11" позиционируется как бизнес-центр класса А, он находится рядом с Левашовским стадионом. Общая площадь, по данным Росреестра, 37,2 тыс. м2. Площадь доступных сегодня офисов, согласно сайту, варьируется от 500 до 8000 м2. Ставка аренды — 1800 рублей за 1 м2, включая НДС и все коммунальные расходы, что существенно ниже среднерыночных расценок на класс А. Некоторое время здесь находился один из петербургских офисов IT-компании EPAM System.
В 2020 году объект был арестован в рамках уголовного дела в отношении генерального директора "Метростроя" Николая Александрова. У здания есть особенность — не все 37 тыс. м2 могут использоваться под офисы, рассказывают брокеры. Оно состоит из трёх частей с разными функциями. Самая маленькая — около 7 тыс. м2 — планировалась под апартаменты, сейчас это помещения без отделки и требуют значительных вложений. Ещё одна секция — 10 тыс. м2 — это залы для различных видов спорта. Изначально здесь предполагался оздоровительный комплекс, затем назначение меняли, но не исключено, что спортивная функция должна быть сохранена. Единственная часть здания, готовая к использованию как офисная, — срединная, которая как раз строилась под EPAM Systemс отделкой в едином стиле. Это около 20 тыс. м2 площади, которая уже сейчас может сдаваться и приносить доход.
Заместитель руководителя департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктория Горячева говорит, что "Левашовский 11" — интересный для рынка объект с большим паркингом и отличным расположением.
“
"Петроградский район востребован как бизнес-локация, особенно среди IT-компаний: развитая инфраструктура, близость метро, перспектива строительства прогулочной набережной. Перспективы продажи бизнес-центра в целом оптимистичные, интерес со стороны потенциальных покупателей к зданию есть давно", — рассказывает Виктория Горячева.
По оценкам консультантов, рыночная стоимость может составлять около 4 млрд рублей, исходя из расценки около 100 тыс. руб./м2. Объект интересен, спрос на него может быть у классических институциональных инвесторов, но только при условии, что в цене продажи будет некий дисконт от рыночной цены, считает вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
"Лот может стоить примерно 3-3,7 млрд рублей, а если учитывать суперлокацию, то вполне возможно, что цена всё-таки будет ещё выше. Стоимость, скорее всего, будут считать, исходя из доходности объекта. Но судя по объявлениям, там есть вопросы к заполняемости. В среднем такой объект может приносить 300-350 млн в год при заполняемости 60%. И если продавать под десятипроцентную доходность, то получаются те же 3 млрд рублей. Возникает другой вопрос: текущая выручка и прибыль могут быть меньше, а это значит, что и цена может быть меньше на 50-100% от расчётной", — говорит эксперт.
Примечательно, что в документах Росреестра объект проходит как спортивный клуб. Дело в том, что бизнес-центр построен в рамках проекта по реконструкции спортивного комплекса, располагавшегося на этом участке ранее. ОАО "Метрострой" и ООО "Метропаркинг" заключили инвестиционный договор по строительству, в котором ООО "Метропаркинг" был представлен как застройщик.
"Условия о стоимости вклада каждой из сторон и общая стоимость реализации инвестиционного проекта так и не были согласованы, но результаты строительства впоследствии были распределены в пользу ООО "Метропаркинг", — следует из судебного акта. — Акт об исполнении условий инвестиционного договора сторонами подписан не был". При этом подряды по демонтажу старых построек, техническому перевооружению автоматической и пр. были выполнены за счёт "Метростроя". Также компания оплачивала стройматериалы и пр.
Регистрация права собственности на "Метропаркинг" состоялась в 2018 году, что и позволило инициировать процедуру оспаривания в соответствии с законом о банкротстве в пределах срока давности. Отдельно суд отметил, что на момент подписания актов с "Метропаркингом" у должника были другие неисполненные обязательства, которые впоследствии попали в реестр требований кредиторов. Например, перед ЗАО "Метробетон", поставщиком железобетонных колец двухпутного тоннеля на объект Невско-Василеостровской линии. И хотя "Метропаркинг" заявил, что потратил на реализацию проекта 1,3 млрд рублей, в рамках налоговой проверки было установлено, что средства, за счёт которых компания оплачивала расходы, по цепочке взаимосвязанных сделок перечислялись ей "Метростроем" (через аффилированных лиц — ООО "СУ-121" и ООО "СМУ-147").
Отдельный нюанс — в суде было доказано, что "Метропаркинг" аффилирован с "Метростроем". В ходе банкротства часто заявляются требования по оспариванию сделок, целью которых является возврат в конкурсную массу ликвидных активов, продажа которых необходима для погашения долгов, отмечают юристы. Однако добиться успеха удаётся крайне редко.
“
"Соглашения, аналогичные инвестиционному договору между "Метропаркингом" и "Метростроем", по которому бизнес-центр перешёл к "Метропаркингу", — сложный, но эффективный способ вывода актива должника, который оформляется через фиктивные сделки. В суде нам удалось доказать, что объект был построен за деньги "Метростроя", а последующая сделка причинила вред кредиторам", — прокомментировал конкурсный управляющий "Метростроя" Алексей Кузнецов.
Как писал "ДП", в рамках банкротства "Метростроя" с начала года проданы активы примерно на 6 млрд рублей. На данный момент на торгах Российского аукционного дома проданы: производственно-складской комплекс на ул. Ивана Черных, 16, имущественный комплекс Левашовского стадиона, производственно-складские комплексы в 5-м Рыбацком проезде, на Маршала Говорова и на Витебском проспекте, офисное здание в Подъездном переулке, офисно-складской комплекс на Предпортовой улице. Общая сумма учтённых в реестре долгов "Метростроя", по данным на конец июня, составляет около 12 млрд рублей.
