Эпоха льготной ипотеки для всех желающих закончилась, но застройщики не унывают. Они придумали целый ряд программ, которые преподносят покупателям квартир как необычайно выгодные предложения.
На прошлой неделе стало известно, что на Петербург больше не будет распространяться IT–ипотека, по которой в городе выдавался почти каждый десятый кредит на новостройку. Ранее власти отменили льготную ипотеку "для всех" под 8% и существенно ужесточили условия семейной ипотеки. По экспертным оценкам, последняя обеспечит не более четверти всех выдач. Других льготных программ в Петербурге нет и, видимо, в ближайшее время не будет.
Учитывая действующую ключевую ставку, банки, как правило, не готовы кредитовать граждан по ипотеке менее чем под 21%. Такие условия не выглядят привлекательными, но застройщики заявляют, что у них есть выгодные предложения для покупателей. И вот основные из них.
"Ипотека со ставкой 0,01% на срок строительства"
"Околонулевая" ипотека от застройщиков уже третий год то появляется, то исчезает из корзин предложений застройщиков. Два года назад она действовала на весь период кредита, правда, чтобы обеспечить сверхнизкие ставки, строительным компаниям приходилось завышать первоначальный ценник на новые квартиры на 20–30% и из этих денег компенсировать проценты банкам. Но в итоге покупатель получал квартиру за 12–15 тыс. рублей в месяц (на 20 лет и более). Впрочем, против этой схемы запротестовал ЦБ РФ и программы на какое–то время исчезли.
Сейчас они вернулись, но действуют либо на период строительства, либо на другой ограниченный 2–3 годами срок. Они финансируются также за счёт небольшого завышения стоимости жилья. Предполагается, что по истечении "льготного" срока ставка станет рыночной.
"Траншевая ипотека" и "Ипотека за 1 рубль"
Суть этих программ в том, что банк выдаёт кредит на покупку новой квартиры частями, или траншами. Обычно речь идёт о двух–трёх выплатах. Первую часть банк отправляет строительной компании после заключения кредитного договора с клиентом. Сумма кредита может составлять от 100 тыс. рублей до 20–30% стоимости жилья. Проценты — символические (до 1 рубля в месяц). Фактически речь идёт о финансировании первого взноса.
После сдачи дома банк перечисляет покупателю остаток стоимости квартиры, но уже на рыночных условиях.
"Проценты за наш счёт"
В рамках этого предложения клиенты в первые 3 года ежемесячно вносят сниженный платёж по ипотеке, так как все основные проценты по кредиту в этот период банку возмещает сам девелопер, а покупатель платит только по основному долгу.
По истечении 3 лет процентная ставка восстанавливается в полном объёме. Кроме того, происходит увеличение стоимости квартиры, поэтому дальнейшие ежемесячные платежи по ипотеке будут выше, чем выплаты по стандартным программам.
В чём суть льготных программ
Нетрудно заметить, что смысл всех перечисленных программ в том, чтобы помочь покупателю в относительно комфортном режиме начать выплаты по ипотеке. Подразумевается, что спустя несколько лет ключевая ставка снизится, а за ней — и рыночные ставки по ипотеке. Также заёмщики могут надеяться на рост собственных доходов со временем. Разумеется, таких гарантий никто дать не может, как и того, что всё не произойдёт ровно наоборот.
Для застройщика же это — сохранение спроса. "За счёт подобных программ застройщик получает первоначальный взнос, который идёт на эскроу–счета и снижает процент по проектному кредитованию, а также гарантированную продажу и деньги в будущем", — объясняет директор департамента недвижимости группы "ЦДС" Сергей Терентьев.
"Определённо с траншевой или другой ипотекой итоговая стоимость квартиры возрастает, однако созданное удобство для инвестора, планирующего доход от аренды квартиры по её готовности, или для покупателя, пока арендующего квартиру или в процессе продажи другой, нивелирует надбавку к стоимости, которая не так существенно отразится на будущем платеже по ипотеке", — говорит генеральный директор "Максимум лайф девелопмент" Игорь Карцев.
“
Траншевая ипотека отличается от обычной тем, что кредит выдаётся частями и проценты начисляются только на выданную часть, то есть на определённый транш. Это позволяет снизить ежемесячный платёж по ипотеке на период строительства и сделать обслуживание кредита более комфортным. Общая переплата по кредиту при таком механизме тоже сокращается. Как правило, переход на полный платёж по ипотеке происходит ближе к дате ввода объекта в эксплуатацию, а до тех пор клиент платит минимальный платёж на сумму выбранных траншей, совмещая, к примеру, с арендными платежами, пока дом строится. Важно подчеркнуть, что траншевая ипотека распространяется только на стандартные программы ипотечного кредитования, её нельзя применить к семейной или IT–ипотеке".
Татьяна Халилова
директор департамента продаж GloraX
“
Застройщики и банки понимают — после отмены ипотеки с господдержкой и IT–ипотеки важно активно поддерживать покупателей и предлагать им такие программы, которые позволяют снизить финансовую нагрузку и делают покупку жилья доступнее. По сути, это возможность зафиксировать стоимость квартиры в ситуации, когда цены не перестают расти даже в период турбулентности, а также отсрочить выплату основного платежа и снизить переплаты до минимального уровня. А после, когда снижение ключевой ставки всё же произойдёт (а это неизбежно), рефинансировать ставку. Стоит отметить, что специальные ипотечные программы часто решают ещё и конкретные жизненные сценарии — например, покупателю необходимо до сдачи дома арендовать квартиру, а это двойная финансовая нагрузка — ипотека траншами помогает её избежать.
Ольга Кобякова
коммерческий директор "Петербургской недвижимости" (холдинг Setl Group)
“
Стоит учитывать тот факт, что недвижимость исторически только дорожает и что, если у покупателей есть малейшая возможность приобрести квартиру, откладывать это решение не стоит. Надо отметить, что банки–партнёры проявили значительную гибкость и готовность к сотрудничеству. Вместе мы предлагаем различные программы траншевой ипотеки, а также субсидированной ипотеки с льготной ставкой в размере 2–8% на ближайшие 1–2 года. Я считаю, что это достаточно эффективные инструменты, — после того как ключевая ставка будет снижена, а рыночные условия кредитования станут более комфортными, кредит можно будет рефинансировать.
Мария Орлова
коммерческий директор ГК "А101" в Петербурге
“
Опыт показывает, что не стоит откладывать покупку недвижимости на потом. Если есть потребность и средства, то, конечно, нужно покупать квартиру сейчас, используя программы с комфортными процентными ставками, пока они ещё есть. Например, в нашей компании есть субсидированные программы со ставкой от 3,9%. Траншевая ипотека — тоже хороший инструмент на переходный период — она позволяет в 5 раз снизить платёж в первый год кредитования.
Максим Турта
руководитель департамента продаж группы "Аквилон" в Петербурге и ЛО
