По итогам января–сентября 2024 года на рынке нового жилья Петербурга образовался разрыв в 20%: спрос достигает 2,5 млн м2, но вводится 2 млн м2 новых объектов.
По прогнозу генерального директора "Петербургской Недвижимости" Олега Пашина, по итогам 2024 года объём реализации в Петербурге и Ленобласти может составить около 3,2 млн квадратных метров. Но прогнозируемый показатель может оказаться ниже, до 3 млн м2, если закончатся лимиты по семейной ипотеке. Сейчас доли сделок между новостройками и вторичным жильём примерно равны.
“
"Что касается цен, то, по данным на сентябрь, стоимость вторичного жилья на 16% ниже, чем на новостройки (по данным на сентябрь текущего года). Но здесь спрос сдерживают условия покупки. В отличие от первички, где крупные застройщики предлагают выгодные программы рассрочек, купить вторичку можно только по 100-процентной оплате, либо взять ипотеку по рыночной ставке. Из спецусловий возможна только покупка более низкой ставки за дополнительную комиссию", — цитирует пресс-служба "Петербургской Недвижимости" Олега Пашина.
В 2021–2023 годах предложение превышало спрос. Например, в 2021 году в продажу поступило 4,9 млн м2, а было реализовано 3,6 млн м2.
Есть многолетняя тенденция к сокращению объемов строительства в городе, приведенные цифры, как следствие, комментирует коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов. Дефицит нового жилья может проявиться где угодно, и в мегаполисах так тоже бывает, констатирует он.
“
"Со стороны строительства две основные причины – это нехватка участков (и их дороговизна) в черте города, а также условия проектного финансирования (высокие ставки по кредитам для застройщиков). То есть, ограничения в развитии строительства как физические, так и экономические. И оба усугубляются. Земельный фактор сокращением свободных площадей. Экономический – ростом ключевой ставки", — отмечает Сергей Софронов.
Цены на новостройки в Петербурге продолжают увеличиваться, но не слишком быстро. С начала июля по середину октября они выросли на 2%. Весь 2024 год стоимость строящегося жилья в Петербурге ежемесячно увеличивалась на 1 тыс. рублей за квадратный метр.
Стагнация цен на первичном рынке и незначительное подорожание готового жилья в начале октября привели к появлению тренда на снижение ценового разрыва между первичным и вторичным жильём. Медианная цена квадратного метра в новостройках города составила 244 тыс. рублей, это на 20% выше стоимости "вторички". В августе разница в стоимости достигала 21%.
“
В определенный момент кривые предложения и спроса пересекаются. Первая идет вниз, а второй даже не обязательно расти. Более того, она может тоже снижаться, просто несколько меньшими темпами. И разрыв уже будет нарастать.
Спрос сам по себе остался. Поскольку, если взглянуть на динамику выдач льготной ипотеки, то она только росла практически на всем протяжении работы этой программы. Иными словами, спрос так и не был насыщен. Сейчас он сжался до ядра наиболее платежеспособной аудитории, но в широком понимании улучшения жилищных условий никуда не делся.
Снижение предложения на любом рынке всегда приводит к росту цен. И строится пока будет все меньше. Более того, даже если инвестиционный климат прямо сейчас улучшится, девелоперы начнут наращивать объемы строительства, в статистике ввода это отразится только через 2-3 года.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
