Законопроект об апартаментах не прошёл в Госдуме, но потребность в регулировании этого рынка осталась.
На прошлой неделе Госдума отклонила в первом чтении законопроект об апартаментах, пролежавший в парламенте 4 года. Проект изначально воспринимался как попытка найти компромисс между жильём и коммерческой недвижимостью, однако так и не смог предложить реалистичных решений.
Почему не прошёл законопроект об апартаментах
По словам генерального директора УК VALO Hospitality Константина Сторожева, "законопроект в основном пытался легализовать псевдожильё, построенное в прошлом (прежде всего в Москве. — Ред.), но одновременно создавал противоречия с действующими нормативными актами".
Как отмечает директор по развитию сети апарт–отелей YE’S Антон Агапов, сервисные апартаменты и псевдожильё имеют разные интересы, что затрудняет их объединение в рамках одного правового акта. "Первые заинтересованы в правовом регулировании апартаментов как инвестиционной недвижимости с возможностью реализации по 214–ФЗ и последующей передачи в управление гостиничным операторам. Вторые ждут применения к их собственности жилищного законодательства, а вместе с ним — организации социальной инфраструктуры, прав на регистрацию по месту жительства, предоставления льгот и субсидий на коммунальные услуги", — говорит эксперт.
Кроме того, законопроект оставлял за регионами право определять степень социальной нагрузки, что, скорее всего, привело бы к разночтениям в его применении.
"Законопроект 2021 года предлагал слишком узкий подход, не учитывающий реальной динамики рынка", — считает партнёр NF GROUP Ольга Широкова.
Проблемы регулирования апартов
В Петербурге проекты апартаментов проходят через градостроительную комиссию, где согласовываются требования по строительству социальной инфраструктуры. При этом отсутствие чётких нормативов создаёт дополнительные издержки для застройщиков: каждый проект обсуждается индивидуально, что увеличивает неопределённость и усложняет процесс.
Если в Северной столице ситуация более–менее устоялась (после четырёхлетней борьбы между девелоперами и Смольным), то в регионах России дела обстоят хуже. "Есть мораторий в Москве и Дагестане на строительство апартаментов, и, вероятно, будут новые волны запретов на строительство подобных объектов. Любой проект, где звучат эти пять букв — “апарт”, неважно, апарт–отель это, апартаменты или просто отель с законным типом номера “апартаменты”, вызывает бурю эмоций у контролирующих и согласующих органов. Если ничего не изменится и закон не будет принят в ближайшее время, то волна запретительных мер будет только нарастать", — рассказывает вице–президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
Генеральный директор консалтинговой компании "PRO Апарты" Екатерина Запорожченко отмечает, что правовое регулирование использования апартаментов фактически уже реализуется через изменения профильных нормативно–правовых актов, например положения о классификации средств размещения от 27.12.2024.
"В соответствии с этим документом, новым объектам нужно пройти оценку соответствия требованиям к соответствующему типу размещения до 1 марта 2025 года, а всем остальным (даже если есть действующее свидетельство о “звёздах”) — до 1 сентября 2025 года. Таким образом, государство проводит инвентаризацию. При этом, согласно новым правилам, собственник апартамента в апарт–отеле или комплексе апартаментов не сможет сдавать апартамент самостоятельно, только через управляющую компанию", — уточняет она.
В будущем апартаменты должны выступать в качестве инструмента туристической инфраструктуры.
"В конце 2024 года приняты изменения в закон о туристической деятельности. Теперь все средства размещения должны пройти классификацию и попасть в Реестр средств размещения. В противном случае информацию о них нельзя будет размещать на сайтах–агрегаторах объявлений. Апартаменты становятся видом гостиниц. В такой ситуации преимущество за сервисными проектами с централизованным управлением. Законодательство способствует тому, чтобы отказываться от псевдожилья и строить туристическую инфраструктуру", — рассказывает Константин Сторожев.
Нужен ли новый закон?
Председатель Межрегиональной ассоциации апарт–отелей (МААО) Николай Антонов уверен, что отрасли требуется единое регулирование.
“
"Во–первых, необходимо, чтобы разрешения на строительство апарт–отелей выдавались именно как на объекты гостиничного сервиса с соответствующими ограничениями их использования. Во–вторых — ужесточить регулирование использования таких апартаментов, чтобы собственники не имели права проживать в них", — говорит он.
Кроме того, по словам Николая Антонова, важно упростить взаимодействие с инвесторами, которые развивают внутреннюю инфраструктуру туристической отрасли России. Например, позволить им через "Госуслуги" регистрироваться и платить налог в размере 6%, не открывая ИП. В–третьих, предоставить минимальные тарифы на коммунальные услуги. В–четвёртых, помочь в документальном сопровождении их деятельности для легального получения дохода.
"Закон точно будет. Наша инициатива уже представлена, и я знаю, что ещё две–три группы, включая крупных гостиничных операторов и другие организации, также предлагают свои решения. Пока неизвестно, какой из комитетов или депутатов поддержит эти предложения. Проблема апарт–отелей рассматривается разными профильными комитетами, но она пока не является приоритетной. Сейчас в Госдуме обсуждаются более срочные вопросы", — уверен председатель МААО.
Впрочем, некоторые участники рынка считают, что избыточное регулирование только усложнит ситуацию. Как утверждает Ольга Шарыгина, "рынок и так регулируется через ограничения и запреты на строительство. Необходимы прозрачные правила, а не дополнительные ограничения".
“
Думаю, проект будет доработан и актуализирован в соответствии с вступившими в этом году в действие нормами по классификации мест размещения. Вопрос о статусе апартаментов обсуждается давно — в каждом регионе свой подход к пониманию этого термина. Отсюда и проблемы. Кроме того, в данном законопроекте есть слабые места, которые требуют пересмотра. Например, внесённый на рассмотрение в 2021 году законопроект предусматривал возможность перевода нежилого юнита в жилое помещение на одной лестничной клетке с другими нежилыми коммерческими помещениями. Очевидно, что в рамках одного здания действующего апарт–отеля это невозможно.
Марина Павлюкевич
генеральный директор PLG, председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости
“
С непринятием закона ничего не меняется. Рынок предъявляет определённые реалии, законодательство с ними не справляется. Не то чтобы редкий случай. Что могло бы помочь? Уже построенные проекты стоит оставить в покое. В тех статусах, что есть (МФК, гостиницы), не пытаться пересмотреть на законодательном уровне то, что уже построено. Для новых проектов нужны требования, предъявляемые для строительства сервисных апартаментов и для апартаментов жилого формата. То есть разделить назначения, зафиксировать их в нормативной базе и отталкиваться от этого. В Петербурге особых сложностей с согласованием проектов именно апарт–отелей нет. Соцнагрузку получают и сервисные объекты. То есть найден определённый компромисс.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
