Золотой век одной из самых популярных туристических улиц в городе — позади. Какое будущее ждёт Рубинштейна и могут ли её сделать пешеходной — в материале "Делового Петербурга".
Улица Рубинштейна протяжённостью всего около 700 м у гостей Петербурга по узнаваемости находится на втором месте после Невского проспекта. Она проходит от Невского до Загородного проспекта, выходя на Пять углов. На ней расположено всего 40 домов. При этом, по данным Restoclub, на улице Рубинштейна сейчас функционирует 79 заведений общепита. Это рестораны, кафе и бары разных концепций с разным средним чеком, начиная с самых бюджетных.
Относительно высокая ротация арендаторов отдельных помещений не мешает существованию многих ресторанов и баров, работающих на улице долгие годы. Например, паб Mollies, один из первых на Рубинштейна, продолжает свою работу до сих пор. Стабильно работают много лет и Duo Asia, "Счастье", Subzero, Smoke BBQ и др.
Центром гастрономической и барной жизни Рубинштейна начала становиться в 2000–х. Уже в 2006 году газета Washington Post внесла её в число лучших ресторанных улиц мира, а практически в любом туристическом обзоре Петербурга она до сих пор указана как городская достопримечательность, заслуживающая посещения. Но за эти годы многое изменилось.
В 2010–х основную славу локации приносили не рестораны, а многочисленные бары и пабы. По пятницам, особенно в хорошую погоду, Рубинштейна представляла собой одну большую вечеринку — отсутствие потока машин создавало ощущение пешеходной зоны, где люди легко переходили из одного бара в другой, общаясь не только внутри заведений, но и на самой улице, создавая живую и непринуждённую атмосферу. Именно это ощущение единого пространства составляло часть уникального шарма прежней Рубинштейна. Она неоднократно становилась площадкой для мероприятий высокого уровня.
Например, до 2020 года здесь проходила Legal Street Петербургского международного юридического форума — по сути одна большая закрытая вечеринка для юристов. Отдельные заведения регулярно арендуют под мероприятия разного уровня, включая вечеринки в рамках ПМЭФ.
Как местные жители изменили концепцию улицы
Радовавший рестораторов высокий трафик (соответственно, и высокая выручка) и постоянное веселье в итоге обернулись против Рубинштейна. Громкая музыка, крики, неадекватные посетители, мусор, драки, как и постоянное нарушение закона о тишине, создавали дискомфорт для жителей близлежащих домов. Они начали настоящую войну с общепитом — при поддержке полиции, Роспотребнадзора и даже Следственного комитета. Это давление, освещавшееся в соцсетях и СМИ, заставило власти обратить внимание на ситуацию и ужесточить контроль за работой заведений на улице Рубинштейна. В итоге владельцы баров столкнулись не только с дополнительными трудностями в виде постоянных проверок и ограничений, но и со штрафами. Полностью избавиться от шумных баров (как это произошло на Думской) не удалось, но определённых успехов граждане достигли и отдельные маргинальные заведения им удалось закрыть. Бары, ориентированные на самую шумную и "отвязную" публику, переехали в другие места.
Так началась эволюция улицы Рубинштейна от преимущественно барной к преимущественно ресторанной — вечерняя и ночная жизнь здесь по–прежнему существует, но, конечно, уже не столь бурная. Партнёр и генеральный директор "МТЛ. Управление активами" (ГК "БестЪ") Станислав Ступников отмечает, что за последние несколько лет улица стала заметно спокойнее. Это привело к снижению запрашиваемых ставок по сравнению, например, с 2018 годом, а также появлению ранее незаметных здесь вывесок "Аренда".
Смена концепции не сказалась драматично на ставках аренды и вакансии на Рубинштейна, подчёркивают консультанты. Зато появление в Петербурге других гастрономических улиц позволило сохранить многие заведения и концепции, "выдворенные" с Рубинштейна. "Кластер в “квартале писателей” в районе улиц Белинского, Некрасова, Маяковского, а также Баскова переулка уже несколько лет становится местом открытия ярких гастрономических проектов. Такая популярность связана в том числе с более гибкими форматами помещений и выгодными условиями аренды. Ставки на этих улицах в среднем на 30–35% ниже, чем на Рубинштейна", — говорит заместитель директора департамента торговой недвижимости Nikoliers Юлия Кузнецова.
По данным NF Group, к началу 2025 года диапазон ставок аренды на помещения на улице Рубинштейна вырос до 4500−6 800 рублей в месяц за 1 м2 (против 4,2–6,5 тыс. годом ранее). Изменения сопоставимы с большинством центральных торговых коридоров — сдержанный рост на уровне 5–10%, говорит директор департамента торговой недвижимости NF Group в Санкт–Петербурге Анна Лапченко. Однако в золотые для улицы годы рост ставок здесь был выше.
Впрочем, вакантность на Рубинштейна, как прежде, одна из минимальных по городу, всего 1,6% по итогам 2024 года. "На конец 2024 года лидером среди арендаторов в коридоре оставались рестораны и кафе (48% всех площадей коридора), на втором месте — бары и пабы (29%), а замыкают тройку лидеров магазины одежды (5%). При этом впервые с 2021 года наблюдается положительная динамика в барной доле на Рубинштейна: с лета 2024–го она выросла на 1 п. п.", — рассказывает Анна Лапченко.
"Мы не наблюдаем тенденции к снижению востребованности помещений на Рубинштейна, в 2024 году, напротив, отмечался повышенный спрос на площади в данной локации. Ротация арендаторов происходит регулярно. В настоящий момент наблюдается традиционный сезонный рост спроса на площади со стороны предприятий общественного питания, активизировавшийся к началу туристического сезона", — говорит директор департамента исследований рынка, консалтинга и оценки компании Maris Алёна Волобуева.
Упадок или стабильность?
“
"На данный момент можно говорить, что улица Рубинштейна концептуально не состоялась. Это великая трагедия — вместо того чтобы получить ресторанную улицу самого высокого уровня, мы получили потребительский экстремизм. При наличии поддержки от властей проект имел шанс взлететь, но этого не произошло. Зачем запускать бизнес там, где дорого, тяжело и никакого кайфа? В итоге многие заведения переехали на улицу Некрасова. В то же время потенциал для развития у Рубинштейна, безусловно, остался и никуда не денется, в том числе из–за уникального расположения", — говорит основатель "БС Арт Дев" Александр Басалыгин.
"Ни одной сопоставимой по потенциалу с Рубинштейна улицы в Петербурге просто нет. Если говорить о конфликте с местными жителями, тут скорее сработал эффект “ложки нашлись, а осадочек остался”. На фоне роста уровня арендных ставок по окончании первого цикла долгосрочных договоров аренды менее успешным концепциям пришлось закрыться, что и посеяло первый негативный фон, подкреплённый эпизодическими скандалами и в дополнение ковидным периодом с массовыми проверками и закрытиями. В результате в воздухе витает посыл — “Рубинштейна уже не та”", — рассказывает консультант по недвижимости и ретейлу Владимир Каличава.
Он видит возможности для дальнейшего развития Рубинштейна в создании здесь пешеходной зоны. Это повысит привлекательность локации, позволит привлечь новую аудиторию и новые ретейл–концепции.
“
"Рубинштейна — идеальная улица для организации пешеходной гастрономической зоны. Если бы в городе отказались от утопической идеи организовать очередную “мёртвую” пешеходную зону (в этот раз на Думской) и обратили бы свой взор на Рубинштейна, от этого выиграли бы и жители, и туристы, и рестораторы. Что нужно для организации пешеходной улицы? Во–первых, хороший пешеходный трафик — ни на одну улицу не получится принудительно привести людей, это утопия. Во–вторых, правильное соотношение длины и ширины улицы и высоты зданий — улица не должна быть короткой и не должна быть длинной, в идеале 1 км, ширина должна быть в пределах плюс–минус 20 метров, чтобы помещения и с одной и с другой стороны хорошо просматривались снаружи, — перечисляет Владимир Каличава. — В–третьих, по обеим сторонам улицы должно быть как можно больше помещений с витринами и с обособленными входными группами — трафик генерируют “двери”, чем больше дверей, тем больше людей. Всё это есть у улицы Рубинштейна".
Однако у властей это предложение отклика не находит. Если горожане видят в Рубинштейна небольшую улицу с малоинтенсивными транспортными потоками, к тому же заставленную припаркованными машинами, то комитет по развитию транспортной инфраструктуры считает её единственным дублёром для транспортного движения в направлении, обратном Загородному проспекту и набережной реки Фонтанки. Объясняя своё бездействие, власти также ссылаются на то, на Владимирском проспекте будет больше пробок, а местным жителям станет негде парковать машины.
Ни один другой формат, кроме общепита, не будет успешен на Рубинштейна, уверен Владимир Каличава, ведь общепит — наиболее платёжеспособный арендатор для этой локации. При смене профиля ставки аренды существенно снизятся. Для сетевого ретейла будет недостаточно существующего трафика, а локальный ретейл не сможет вытянуть текущий уровень арендных ставок.
Большинство помещений на улице Рубинштейна уже технически оборудованы под открытие заведений общественного питания, что также поддерживает популярность ресторанного формата этого коридора, отмечает Юлия Кузнецова.
"Улица, вероятно, сохранит свой профиль, так как существующие помещения технически оборудованы под открытие заведений общественного питания. Смена категории ретейлера и полноценный ремонт требуют крупных издержек, что обуславливает популярность этого коридора именно среди ресторанных и барных проектов", — говорит она.
